6 điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2023
Từ đầu năm 2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn.
Ngày 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” nhằm đánh giá thực trạng của thị trường BĐS, những khó khăn, vướng mắc.
Đồng thời, đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường BĐS tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.
Sau hội nghị này, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Trong đó, có các Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023; Nghị quyết số 144/NQ-CP ngày 10/9/2023, Nghị quyết số 164/NQ-CP ngày 04/10/2023; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/ 12/ 2022, Văn bản số 178/TTg-CN ngày 27/3/2023, Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01/4/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023, Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023, Công điện số 1177/CĐ-TTg ngày 23/11/2023; Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023. Qua đó, thị trường BĐS đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực.
Ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành quyết định phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030" (Đề án).
Mục tiêu của Đề án nhằm phát triển NƠXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong KCN, khu chế xuất. Đồng thời, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ NƠXH các địa phương sẽ hoàn thành 1,06 triệu căn.
Đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH của Đề án bao gồm: công nhân, người lao động, chuyên gia đang làm việc tại các doanh nghiệp trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và doanh nghiệp sản xuất trong KCN; có cơ chế chính sách riêng để phát triển loại hình nhà lưu trú cho công nhân thuê...
Để thực hiện hiệu quả, chất lượng, Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030", Chính phủ đề nghị Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương vào cuộc triển khai.
Tổ chức triển khai Đề án, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản đôn đốc các địa phương thực hiện nhiệm vụ được giao.
Đồng thời, yêu cầu các địa phương báo cáo số liệu đầu tư NƠXH trên địa bàn; chủ trì tổ chức Hội nghị toàn quốc triển khai Đề án...
Theo báo cáo của các địa phương, đến nay trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước đã có 475 dự án NƠXH dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân KCN với quy mô hơn 432 nghìn căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.
Trong đó, đã hoàn thành 46 dự án với quy mô hơn 20,2 nghìn căn căn; đã khởi công xây dựng 120 dự án với quy mô khoảng 120 nghìn căn hộ.
Ngoài các dự án đã được khởi công nêu trên, đã có 309 dự án với quy mô 292,4 nghìn căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.
Ngày 27 - 28/11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Hai luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 với nhiều điểm mới tác động đến lĩnh vực BĐS, nhà ở.
Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 198 Điều. Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.
Sửa đổi hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Luật Nhà ở (sửa đổi) có những điểm mới cơ bản liên quan đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại chung cư; chính sách về NƠXH; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý sử dụng nhà chung cư…
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 10 Chương, 83 Điều, thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường BĐS.
Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường BĐS; đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.
Đồng thời sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có một số điểm mới liên quan đến phạm vi điều chỉnh của luật; các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS;
Chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; hợp đồng kinh doanh BĐS…
Ngày 11/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Tại Nghị quyết này, Chính phủ giao NHNN Việt Nam chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120 nghìn tỷ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể.
Thời hạn giải ngân của Chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120 nghìn tỷ đồng nhưng không quá ngày 31/12/2030.
Ngày 01/4/2023, NHNN Việt Nam đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại; Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố yêu cầu triển khai chương cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP.
Theo số liệu báo cáo tổng kết năm 2023 của Bộ Xây dựng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25,8 nghìn tỷ đồng.
Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án NƠXH tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng.
Ngày 03/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 đã góp phần tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ du lịch (condotel).
Theo đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Cụ thể, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS.
Ngày 05/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Theo đó, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được ban hành đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý để xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp BĐS.
Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận thực hiện phương thức hàng đổi hàng đổi trái phiếu cả gốc và lãi lấy tài sản khác như: căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…theo nguyên tắc doanh nghiệp phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan.
Góp phần tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.
Nghị định số 08/2023/NĐ-CP quyết định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 với 3 quy định: Quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành; quy định về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
Do vậy các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền.
Thực hiện nhiệm vụ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, tính đến tháng 12/2023, Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ là Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã làm việc với 8 tỉnh, thành phố là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS trên địa bàn.
Bộ Xây dựng đã có các báo cáo về tình hình triển khai thực hiện gửi Thủ tướng Chính phủ và báo cáo trực tiếp tại các cuộc họp Tổ công tác do Thủ tướng và Phó Thủ tướng Chính phủ chủ trì.
Tính đến nay, Tổ công tác đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS.
Tổ công tác đã xem xét, xử lý 126 văn bản; gửi Bộ KH&ĐT và Bộ TN&MT đề nghị xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, NƠXH, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án,...cho các địa phương.
Tổ công tác đã khẩn trương triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao. Theo đánh giá, các địa phương đều đang tích cực rà soát, tổng hợp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS trên địa bàn.
