Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 (Luật Đất đai 2024) bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự phục hồi của thị trường BĐS và có nhiều điểm mới đáng chú ý so với Luật Đất đai 2013. 
1. Mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Luật Đất đai 2013 trước đây quy định quyền về đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (bất kể có quốc tịch Việt Nam hay không) có nhiều hạn chế hơn so với người Việt Nam trong nước.
Với Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tạo điều kiện thuận lợi hơn khi được chia hai nhóm riêng biệt trên cơ sở quốc tịch, đó là: (1) người Việt Nam định cư ở nước ngoài (có quốc tịch Việt Nam), và (2) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không có quốc tịch Việt Nam). Trong đó, nhóm thứ (1) có đầy đủ các quyền về đất đai giống như công dân Việt Nam trong nước 1, còn nhóm thứ (2) vẫn được duy trì các quyền về đất đai giống như “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Luật Đất đai 2013, nhưng được bổ sung thêm một số quyền mới.
Việc mở rộng quyền này được kỳ vọng sẽ giúp cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia nhiều hơn vào thị trường BĐS để kích cầu và thúc đẩy thị trường, cũng như khuyến khích tăng trưởng kiều hối về nước để phát triển kinh tế.
2. Chi tiết hóa các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Quy định trước đây về các loại dự án được phép thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 gây ra nhiều cách hiểu khác nhau đối với cơ quan nhà nước về trường hợp áp dụng, dẫn đến một số trường hợp thu hồi đất không thật sự cần thiết, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về thu hồi đất đai.
Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ phải đảm bảo nguyên tắc “thật cần thiết” theo tinh thần của Điều 54.3 Hiến pháp 2013 và thuộc một trong 31 trường hợp trong danh sách tại Điều 79. Đặc biệt, Điều 79 này cũng “dự liệu” việc thu hồi đất có thể thuộc trường hợp khác ngoài 31 trường hợp nói trên, nếu như trường hợp đó được Quốc hội sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn.
3. Cơ bản giải quyết được sự chồng chéo liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và đấu thầu
Luật Đất đai 2013 trước đây quy định cụ thể và phân biệt các trường hợp giao đất, cho thuê đất: Thông qua đấu giá, và không thông qua đấu giá. Ngoài 2 trường hợp này, Luật Đất đai 2013 không có quy định về giao đất, cho thuê đất trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư lại có quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá theo pháp luật đất đai cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Điều này làm phát sinh sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư. Đồng thời, các trường hợp giao đất, cho thuê đất cho người trúng thầu dự án cũng không tương thích với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá trong Luật Đất đai 2013.
Sự chồng chéo này về cơ bản đã được tháo gỡ tại Luật Đất đai 2024 với việc quy định cụ thể và phân biệt được 3 trường hợp giao đất, cho thuê đất, bao gồm: (i) không thông qua đấu giá, đấu thầu; (ii) thông qua đấu giá; (iii) thông qua đấu thầu.
4. Chỉ một số trường hợp cho thuê đất được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Luật Đất đai 2013 cho phép bên được Nhà nước cho thuê đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê một lần hoặc trả tiền thuê hằng năm. Trong thực tiễn, nhiều địa phương khuyến khích doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần để tăng tính chủ động của doanh nghiệp trong việc dự tính chi phí đầu vào để chuẩn bị phương án sản xuất kinh doanh, cũng như các địa phương sẽ có ngay một khoản thu ngân sách lớn để chi tiêu 2.
Mặt khác, hình thức trả tiền thuê đất hằng năm cũng có ưu điểm riêng là đảm bảo tính bền vững của nguồn thu ngân sách, đồng thời góp phần giảm gánh nặng chi phí đầu vào sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp. Dựa vào những ưu điểm này, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định rất hạn hữu các trường hợp cho thuê đất được lựa chọn trả tiền một lần đối với một số phân khúc BĐS được Nhà nước tạo điều kiện để phát triển (như đất du lịch, đất kinh doanh văn phòng, đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê…), trong khi các trường hợp cho thuê đất còn lại phải trả tiền thuê hằng năm.
5. Khuyến khích nhà đầu tư thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm thông qua việc bổ sung quyền mới là “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”
Luật Đất đai 2024 đã khai sinh một quyền mới so với các luật đất đai trước đây đối với nhà đầu tư thuê đất trả tiền hằng năm, đó là “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Việc khai sinh quyền mới này được kỳ vọng tạo sự linh hoạt trong giao dịch quyền sử dụng đất và khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hằng năm.
Đồng thời, khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 cho phép các nhà đầu tư dự án có sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm được chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật này và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Tuy nhiên, việc giao dịch quyền thuê trong hợp đồng thuê đất này có những giới hạn nhất định:
Thứ nhất, người sử dụng đất đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp 3.
Thứ hai, người sử dụng đất chỉ được bán, cho thuê, để thừa kế, tặng cho quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cùng với tài sản gắn liền với đất 4. Ngoại lệ duy nhất mà quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được giao dịch độc lập và không phải giao dịch cùng với tài sản gắn liền với đất là cá nhân cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất 5.
6. Doanh nghiệp trong nước có thêm lựa chọn thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Luật Đất đai 2013 không quy định về việc tổ chức kinh tế trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cá nhân hay tổ chức kinh tế khác ngoài tổ chức tín dụng 6, mặc dù việc thế chấp này không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự hay các luật khác.
Điều này tạo vướng mắc cho các cá nhân hay doanh nghiệp ngoài tổ chức tín dụng có nhu cầu nhận thế chấp BĐS của doanh nghiệp khác, do nhiều tổ chức hành nghề công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng thế chấp như vậy, cũng như nhiều văn phòng đăng ký đất đai cũng chỉ nhận hồ sơ với một bên là tổ chức tín dụng 7.
Bên cạnh đó, hiện nay dòng vốn đầu tư vào BĐS ở Việt Nam vẫn còn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại 8. Việc phát triển các kênh huy động vốn khác ngoài nguồn vốn vay truyền thống từ các tổ chức tín dụng sẽ giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn trong việc xây dựng kế hoạch tài chính.
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 nêu rõ tổ chức kinh tế trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại cá nhân hoặc tổ chức kinh tế khác ngoài tổ chức tín dụng 9.
7. Chính sách khuyến khích phát triển công trình ngầm và tháo gỡ nhiều vướng mắc cơ bản về đất xây dựng công trình ngầm
Lần đầu tiên hoạt động “phát triển công trình ngầm” chính thức được ghi nhận trong Luật Đất đai là một trong những hoạt động thuộc chính sách khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai của Nhà nước với Điều 8.5 Luật Đất đai 2024. Sự ghi nhận này là một bước tiến lớn trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh dẫn đến quỹ đất đô thị dần cạn kiệt, nhu cầu phát triển không gian ngầm ngày càng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.
Đồng thời, Luật Đất đai 2024 về cơ bản đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc lớn đối với đất xây dựng công trình ngầm phát sinh từ Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan như: Điều kiện được xây dựng công trình ngầm, cấp Giấy chứng nhận đối với công trình ngầm, nghĩa vụ tài chính đối với việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm…
8. Ghi nhận trọng tài thương mại Việt Nam được tham gia giải quyết tranh chấp đất đai
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã quy định minh thị tại Điều 236.5 rằng trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải quyết tranh chấp từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Sự ghi nhận này của Luật Đất đai 2024 có thể được coi là một bước tiến lớn về giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, đặc biệt là các tranh chấp có yếu tố nước ngoài.
Bởi lẽ Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định tại Điều 470 rằng Tòa án Việt Nam có thẩm quyền riêng biệt đối với vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài có liên quan đến quyền đối với tài sản là BĐS có trên lãnh thổ Việt Nam. Với quy định này, các tổ chức trọng tài ở Việt Nam trước đây gặp lúng túng trong việc quyết định có nên thụ lý vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai có yếu tố nước ngoài hay không .
Trong khi đó, với Luật Đất đai 2024, các tổ chức trọng tài ở Việt Nam có căn cứ rõ ràng để thụ lý các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có yếu tố nước ngoài, trong bối cảnh sự hiện diện của các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng trở nên rõ nét trên thị trường BĐS Việt Nam. Điều này cũng sẽ góp phần thúc đẩy mạnh hơn nền trọng tài Việt Nam vốn có nhiều dư địa để phát triển.
1 Điều 4.3 Luật Đất đai 2024.
2 Cẩm Phô, Hóa giải rủi ro thuê đất trả tiền hàng năm, Báo Điện tử Đại biểu Nhân dân (14/03/2023)
3 Điều 46.2(b) Luật Đất đai 2024.
4 Khoản 1 và 2 Điều 34, khoản 2 Điều 37, khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024.
5 Điểm d khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024.
6 Điều 174.2(d) và 175.1(b) Luật Đất đai 2013.
7 Tổ chức, cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất?, Báo Điện tử Chính phủ (02/10/2018)
8 Anh Huy, Mắt xích đẩy doanh nghiệp BĐS phát triển trong năm 2023, Báo Lao Động (04/01/2023),
9 Điều 33.1(đ) và 34.1(b) Luật Đất đai 2024.
