Phản biện

Ám ảnh từ một câu phản biện!

Ám ảnh từ một câu phản biện!

Nguyễn Hoàng Linh Nguyễn Hoàng Linh - 21:27, 14/03/2024

Tạp chí Xây dựng - Bộ xây dựngĐã 70 năm chăm lo vấn đề NƠXH nhưng đã bao giờ chúng ta có một cuộc tổng kết bài bản, sâu sắc về tính ưu việt của thể chế, tính nhân văn của cộng đồng, tính tiện ích của quy hoạch, tính thẩm mỹ của kiến trúc, tính hiệu quả sử dụng… của hệ thống NƠXH hay chưa?

Trong chuyên mục “Trò chuyện với chuyên gia” của Tạp chí Xây dựng số tháng 01/2024, khi được hỏi: “Đến nay, kinh nghiệm và bài học về chiến lược phát triển NƠXH của Việt Nam cũng đã ngót 70 năm. Nếu có thể nêu một điểm đúc kết sâu sắc nhất, cô đọng nhất, theo ông, đó là gì vậy?” thì KTS Phạm Thanh Tùng đã trả lời rằng: “Chúng ta hãy tự đặt câu hỏi, kể từ khi các khu tập thể xưa kia ra đời cho đến khi khái niệm NƠXH bắt đầu xuất hiện bằng Luật Nhà ở năm 2014, đã bao giờ chúng ta có một cuộc tổng kết bài bản, sâu sắc về tính ưu việt của thể chế, tính nhân văn của cộng đồng, tính tiện ích của quy hoạch, tính thẩm mỹ của kiến trúc, tính hiệu quả sử dụng… của hệ thống NƠXH hay chưa? Hay chỉ là những con số thống kê, những bản báo cáo màu hồng?”.

Vâng, ông năm nay đã sang tuổi 75, đã từng nhiều năm công tác ở Bộ Xây dựng, hiện đang là Chánh Văn phòng của Hội Kiến trúc sư Việt Nam, vì thế có thể đúc kết được một câu trả lời bằng một câu hỏi sâu sắc, cô đọng và đầy ám ảnh như vậy cũng là điều dễ hiểu.

Ám ảnh bởi lẽ, vấn đề NƠXH ở nước ta là thể hiện tính ưu việt, tính nhân văn của chế độ, là sự chăm lo lâu dài không có hồi kết của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở… mà sao lại có thể suốt gần 70 năm qua không có một cuộc tổng kết bài bản và sâu sắc? Hay là vì chúng ta đã và đang thực hiện các mục tiêu về NƠXH một cách suôn sẻ, thuận buồm xuôi gió nên không cần phải có những cuộc tổng kết, đánh giá, không nhất thiết phải rút ra những bài học cho tương lai?

Thực tiễn trong quá trình thực hiện Chương trình 1 triệu căn hộ NƠXH của Chính phủ đang diễn ra cho thấy đã xuất hiện câu trả lời ngược lại, đó là rất nhiều vấn đề vướng mắc, những nút thắt quan trọng, những thách thức tiềm ẩn đã hiện ra cần phải giải quyết. Xin nêu vài ví dụ.

Ví dụ 1, thách thức từ TP.HCM, đó là tính đến cuối năm 2023, thành phố mới hoàn thành được 3/91 dự án NƠXH, đạt 3,3% kế hoạch của giai đoạn 2021 - 2025. Một con số hoàn toàn bất ngờ đối với nhiều người.

Theo ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc phát triển nhà ở hiện nay tại TP.HCM đang gặp khó khăn, vướng mắc nhiều ở khâu. Các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp dẫn đến không thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đầu tư các dự án; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trì trệ...

Thành phố chưa thể bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH trong một số đồ án quy hoạch đã làm ảnh hưởng đến sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất để thực hiện.

Hiện quỹ đất phát triển NƠXH chủ yếu từ quỹ đất 20% của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhưng quỹ đất này, các chủ đầu tư này lại chậm bàn giao. Cùng với đó, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay và thực hiện dự án NƠXH và cho các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH vay mua nhà chưa ổn định…

Chính vì thế, Sở Xây dựng đã đề xuất một trong những biện pháp khắc phục là cho phép thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc thành phố để đầu tư, phát triển, quản lý NƠXH trên địa bàn. Nghiên cứu xây dựng đề án hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH từ chính đối tượng có nhu cầu.

Vậy việc đề xuất “thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc thành phố để đầu tư, phát triển, quản lý NƠXH trên địa bàn” kia có cần phải tổng kết, đánh giá và có thể coi là một trong những giải pháp không chỉ cho riêng TP HCM mà còn cho nhiều địa phương khác không?

Ví dụ 2, thách thức từ việc giải ngân gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho NƠXH. Tại Kỳ họp thứ 6 ngày 6/11/2023, đại biểu Trần Thị Thanh Hương (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) đặt vấn đề tại sao gói hỗ trợ tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đến nay tỷ lệ giải ngân rất thấp, chỉ khoảng 100 tỷ đồng?

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, gói 120 nghìn tỷ đồng cho vay đối với người có thu nhập thấp và công nhân là Chương trình hưởng ứng của ngành Ngân hàng và được giao tại Nghị quyết của Chính phủ để tiến tới mục tiêu có 1 triệu căn hộ trong vòng 10 năm tới.

Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng sử dụng nguồn tiền huy động của các tổ chức tín dụng từ người dân, lãi suất ưu đãi cùng từ nguồn tài chính của các ngân hàng tham gia.

Như vậy, nếu như toàn bộ gói 120 nghìn tỷ kia được giải ngân hết với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân trên thị trường thì mỗi năm, các ngân hàng đã “hy sinh” quyền lợi của mình để đóng góp cho sự nghiệp NƠXH của nước nhà từ 1.800 - 2.400 tỷ đồng. Liệu có vướng mắc gì ở đây một khi ngân hàng nào giải ngân càng nhiều thì sự thiệt thòi càng lớn?

Tiếp nữa, ta hãy nghe ý kiến của các chuyên gia.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng quy định người vay để mua, thuê mua NƠXH chỉ được vay ưu đãi một lần để mua một căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người mua sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Vì vậy, nếu có nguồn cung thì người mua, thuê mua NƠXH chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm nên gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng có nguy cơ "ế". 

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - cho rằng, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng khó giải ngân vì cả ngân hàng và doanh nghiệp đầu tư NƠXH đều không muốn gánh rủi ro.

Ông Nghĩa nói: “Về phía ngân hàng, họ không nói ra nhưng họ cũng không tha thiết gì bởi họ phải cho vay lãi suất thấp hơn kỳ vọng. Cho vay đầu tư NƠXH là cho vay dài hạn. Các ngân hàng thương mại hiện nay thường duy trì biên độ lợi nhuận khoảng 3%.

Với mức lãi suất huy động từ 5,5 - 6% hiện nay, thông thường các ngân hàng thương mại cho vay ở mức lãi suất từ 8 - 9%/năm, giờ cho vay làm NƠXH với lãi suất thấp hơn từ 7 - 8% thì ngân hàng không thích”.

Quan điểm của TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV - cho rằng, muốn bền vững hơn, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm NƠXH, cải tạo chung cư cũ thì Chính phủ cần lập một quỹ phát triển NƠXH.

Lãi vay từ quỹ phát triển NƠXH thông thường bằng 1/2 lãi suất cho vay thương mại bình quân trên thị trường là phù hợp. Quỹ này cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò vốn mồi như Hàn Quốc, Singapore họ đã làm…

Tạm nêu một số ý kiến của các chuyên gia để thấy rằng, thách thức từ việc giải ngân gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho NƠXH là không hề nhỏ.

Ví dụ thứ ba là sự xuất hiện của nguồn lực tài chính mới đã được Quốc hội thông qua trong Luật Nhà ở (sửa đổi). Khoản 4 Điều 80 quy định, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH thuê.

Khoản 2 Điều 84 quy định, đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công…

Sự kiện này cũng sẽ nảy sinh ra những thách thức mới, đó là bảo đảm sự công bằng cho các nhà đầu tư khi tham gia thị trường này, giữa một bên là tiền đi vay ngân hàng, dù là nguồn vốn vay ưu đãi, và một bên là “vốn nội bộ” được mang danh phúc lợi và không tính lãi.

Nếu không xử lý được mối quan hệ này thì liệu mấy ai dám đứng ra đầu tư để cạnh tranh với thiết chế công đoàn đây? Chiểu theo tinh thần huy động nguồn vốn xã hội là chủ yếu thì như vậy, cái được sẽ không bằng cái mất!

Tiếp nữa là thách thức vấn đề con người. Cần phải nhìn nhận một điều quan trọng, nếu vướng về pháp lý thì vì mục tiêu cao cả, luật có thể sửa, nhưng nếu vướng về con người thì hậu quả sẽ khôn lường.

Chỉ xin nói về năng lực quản trị thuần túy mang tính kỹ thuật, luật sư Nguyễn Tiến Lập - Trọng tài viên Trung tâm trọng tài kinh tế Việt Nam - phân tích, khi người mua, tức là công nhân, tầng lớp lao động, những vấn đề mà họ quan tâm nhất khi lựa chọn một căn nhà là giá cả, chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng và các dịch vụ kèm theo, cho dù là mua để ở hay chỉ thuê ở.

Như vậy, dù là nhà ở công nhân, NƠXH thì mỗi công trình nhà ở cũng phải đồng bộ, được xây dựng trong một tổ hợp dự án bất động sản hay tiểu đô thị phức hợp…

Ta có thể nêu ra nhiều thách thức nữa chứ không chỉ dừng lại ở 3 ví dụ nêu trên. Một câu hỏi được đặt ra, vậy nên xử lý tình trạng này như thế nào? 

Dưới đây xin nêu lại gợi ý của KTS Phạm Thanh Tùng: “Tôi cho rằng, phải có cơ quan chuyên trách của Chính phủ về lĩnh vực này, bởi muốn một chiến lược quốc gia về NƠXH trở thành hiện thực, ngoài ý chí chính trị ra, còn là hàng loạt vấn đề khác liên quan đến quá trình thực thi.

Từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chi tiết, từ nguồn lực tài chính đến bộ máy điều hành, từ kiến trúc đô thị đến quản trị đô thị, từ kết nối địa phương đến kết nối vùng miền… Không có nhạc trưởng, mọi việc rất dễ rối bời và lãng phí nguồn lực!”.

Thiết nghĩ, theo kinh nghiệm của một số nước thành công trong lĩnh vực này thì đây là giải pháp rất nên làm. Chẳng hạn, ở Singapore cũng có chương trình nhà ở quốc gia và bên cạnh đó là một cơ quan đủ quyền lực để thực hiện chương trình ấy, đó là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB); ở Hàn Quốc cũng có Tổng công ty Phát triển nhà ở và đất đai…

 

Ý kiến của bạn