Áp dụng bảng giá đất mới tại TP.HCM cần con số cụ thể

Theo đó, 4 phương án được TP.HCM đưa ra xem xét, lựa chọn bao gồm: (1) Giữ nguyên mức cũ; (2) Áp dụng mức giá nhà nước quy định đã nhân hệ số K (hệ số sử dụng đất); (3) Giữ mức cũ và cập nhật giá đất tái định cư; (4) Xây dựng bảng giá đất mới hài hòa lợi ích các bên. Thời gian áp dụng dự kiến từ khi thông qua đến hết ngày 31/12/2025.

Trước đó, Sở TN&MT cũng đã tham mưu cho Thành phố điều chỉnh bảng giá đất mới áp dụng từ 01/8/2024 nhưng không thực hiện được bởi phản ứng mạnh mẽ từ dư luận, cũng như căn cứ thuyết phục về sự thay đổi.

Sở TN&MT cũng cho biết, hiện bảng giá đất mới đã qua các bước xây dựng dự thảo, tiếp nhận góp ý, thực hiện các hội nghị phản biện. Ban soạn thảo sẽ tiếp thu, bổ sung chỉnh sửa, trình UBND TP.HCM ban hành.

Theo dự thảo, bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5 - 10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15 - 50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở cũng cho rằng, nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của Thành phố, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.

Tuy nhiên, bảng giá đất điều chỉnh tăng quá cao sẽ tác động đến người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt các huyện ngoại thành và những người làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ) sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều.

Do đó, trong báo cáo tác động, Sở TN&MT cần làm rõ số hộ gia đình, người dân bị ảnh hưởng, chi phí tăng lên so với trước là bao nhiêu. Cần làm rõ các tiêu chí để người dân thấy được mức độ tác động của bảng giá đất và có sự chuẩn bị.

Đơn cử như việc giá đất 3 trục đường lớn tại Quận 1 tăng khoảng 50 lần nhưng số lượng giao dịch trong vòng 3 năm qua rất ít nên tác động sẽ không lớn, nhưng ở vùng ven, dù tăng chỉ 5 -10 lần nhưng sẽ ảnh hưởng rất lớn, bởi số lượng lớn hơn rất nhiều lần. Nếu chỉ lấy con số giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% giá thị trường để cho rằng bảng giá đất mới ở các địa bàn đã hợp lý thì rất khiên cưỡng, bởi chưa đánh giá đúng thực chất của việc tăng giá.

Trên thực tế, để thực hiện chủ trương từng bước đưa giá đất tiệm cận giá thị trường, thời gian qua, TP.HCM đã bước đầu áp dụng giá đất cụ thể (giá thị trường) để tính bồi thường các dự án hạ tầng khu vực ngoại thành như dự án đường Vành đai 2, 3.

Sở TN&MT cũng thông tin, bảng giá đất điều chỉnh nếu áp dụng sẽ có 80.000 hộ dân bị thu hồi đất để làm các dự án được bồi thường với giá tốt hơn.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng gần 111.091 ha đất nông nghiệp ở 9 quận, huyện, TP Thủ Đức cũng sẽ bị tác động nếu bảng giá điều chỉnh được áp dụng.

Cụ thể, Quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

7 quận có đất nông nghiệp nhưng không bị ảnh hưởng do thuộc ranh dự án gồm Quận 6, 7, 8, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình. 6 quận khác cũng không chịu tác động là Quận 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận, do tại đây không còn diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn.

Sở TN&MT cũng khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS, nhà ở thương mại, do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư.

Giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.

Bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng nhiều đến những hộ dân được nhận đền bù, hoặc những hộ dân không có biến động về thay đổi, giao dịch nhà đất nhưng ảnh hưởng cực lớn đến những hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc làm sổ đỏ lần đầu.

Vì thế, đối với bảng giá đất mới, người dân TP.HCM cần những con số cụ thể để chuẩn bị, đón nhận và chấp nhận sự thay đổi lớn này.