Nhiều điểm mới nổi bật, quan trọng của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp BĐS tại các địa phương đã được trao đổi và làm rõ tại Hội nghị “Đối thoại tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS”. 
Ngày 15/10, Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị “Đối thoại tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS”
Nhiều điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 sẽ hỗ trợ tối đa doanh nghiệp BĐS
Chia sẻ tại hội nghị trong phiên thảo luận với chủ đề “Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp BĐS”, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) đã làm rõ những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024, giúp cộng đồng doanh nghiệp hiểu và dễ dàng áp dụng.
Ông Nhẫn cho biết, Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, tăng 2 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 1 chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Về điểm mới, Luật Đất đai năm 2024 có 8 điểm mới nổi bật xoanh quanh các vấn đề, gồm: Phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai; quyền của người sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; tài chính đất đai; chế độ sử dụng đất.
Đơn cử như vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đại diện Bộ TN&MT thông tin, Luật mới đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Luật còn phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Đối vấn đề quyền của người sử dụng đất. Đại diện Bộ TN&MT cho biết, theo Luật Đất đai năm 2024, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là “cá nhân” sử dụng đất.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Tại Hội nghị, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng chia sẻ nhiều điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai năm 2024 của địa phương và doanh nghiệp BĐS.
Trong đó, định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những vấn đề đầu tiên cần phải nắm rõ. Theo chuyên gia, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 01/01/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể”...
Quy định này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.
“Nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…”, TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.
Định danh, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho condotel, officetels
Tại phiên thảo luận với chủ đề “Triển khai thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023: Cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp BĐS”, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chia sẻ về những điểm mới tác động đến doanh nghiệp BĐS của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản quy định chi tiết.
Ông Dũng nhấn mạnh đến nhiều nội dung mới liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Cụ thể, theo quy định, chủ đầu tư dự án BĐS có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết;
Tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền; không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Với Luật Nhà ở năm 2023, TS Cấn Văn Lực cho biết, Luật đã bổ sung, làm rõ nhiều hành vi bổ sung làm rõ nhiều hành vi bị cấm, như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai Luật… Hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (quán bar, karaoke, PCCC...) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.
Đặc biệt, Luật đã dành 1 chương để quy định về vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý, điều hành thị trường nhà ở, trong đó bổ sung, làm rõ nhiều nội dung chi tiết hơn và xác định rõ vai trò của các chủ thể liên quan; cũng như giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết nhiều nội dung quan trọng để thống nhất triển khai trên toàn quốc. Điều này tác động tích cực đến công tác quản lý, chuẩn hóa và xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu của thị trường BĐS, nhà ở.
Đối với Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật quy định cụ thể hơn về các thông tin dự án BĐS cần cung cấp gồm: Địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án BĐS, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS...
Bên cạnh đó, bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm đáng chú ý như: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin, thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS...
Những điểm này, theo TS Cấn Văn Lực sẽ giúp tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án BĐS, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn. Đặc biệt, Luật sửa đổi quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua; Giảm rủi ro tranh chấp; rủi ro cho vay, đầu tư kinh doanh BĐS.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 cũng đã thống nhất nhiều vấn đề quan trọng để tránh chồng chéo với các luật có liên quan. Cụ thể như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đầu tư. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai...
Ngoài ra, Luật bổ sung, làm rõ khái niệm về kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS… Luật cũng đã làm rõ các loại BĐS theo công năng và bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” vào các loại BĐS được đưa vào kinh doanh (gồm cả condotels, officetels...).
TS Cấn Văn Lực cho rằng, những điểm mới tích cực này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng nhất quán thực thi; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.
Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh, cho vay các sản phẩm như condotels, officetels... đã có trên thực tế. “Đây là cách quy định “quét” cho các loại hình mới phát sinh sau này”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
