Thảo luận của các đại biểu Quốc hội tại Tổ cho thấy, việc thi hành Luật Đất đai đang bị “kẹt” bởi ba tầng vướng mắc: định giá đất không sát thực tiễn, quỹ đất công chưa được khai thác hiệu quả, và hàng loạt quy định kỹ thuật còn mâu thuẫn. 
Sáng 19/11, các đại biểu thảo luận ở Tổ về một số nội dung của Kỳ họp, trong đó có dự thảo Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Những ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại Tổ đã phác họa một bức tranh đa chiều, mang tính hệ thống về những vướng mắc lớn nhất trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, không chỉ nằm ở kỹ thuật thực thi, mà chủ yếu xuất phát từ cơ chế định giá đất, khai thác quỹ đất công và sự chưa đồng bộ giữa các Luật, có tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân, hiệu quả của doanh nghiệp và năng lực quản trị đất đai của Nhà nước.
“Điểm nghẽn” định giá đất tác động tới người dân, doanh nghiệp, ngân sách
Ý kiến của đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình (Tổ 10) cho rằng, sau hơn một năm thực thi Luật Đất đai 2024, khi nhiều bất cập nảy sinh trên thực tế. Trong đó, định giá đất là “điểm nghẽn” lớn cần xử lý ngay để đảm bảo hiệu quả quản lý và sự đồng thuận xã hội. Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách định giá đất là điều kiện then chốt để đưa chính sách đất đai vào cuộc sống.
Đại biểu Trần Văn Khải nêu rõ nhiều tồn tại ở địa phương: giá đất Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến tiền bồi thường cho người dân thấp, kéo theo tình trạng khiếu nại kéo dài; NSNN có nguy cơ thất thu vì chênh lệch giá; nhiều dự án bị chậm GPMB do người dân không chấp nhận phương án bồi thường; chính quyền địa phương lúng túng giữa giá Nhà nước và giá thị trường, dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong quá trình định giá.
Nhiều doanh nghiệp phản ánh việc bồi thường GPMB rất khó khăn do giá đất Nhà nước thấp so với mức thỏa thuận thực tế. Doanh nghiệp phải bù thêm chi phí ngoài phương án bồi thường chính thức để được người dân đồng ý, làm đội vốn và giảm hiệu quả đầu tư. Ngược lại, nếu áp đúng giá Nhà nước thì người dân thiệt thòi và phản đối, khiến dự án đình trệ.
Đại biểu Trần Văn Khải kỳ vọng, các quy định mới về định giá đất sẽ giúp bảng giá đất sát thị trường hơn, tăng thu ngân sách, đảm bảo bồi thường thỏa đáng cho người dân và tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng hơn cho doanh nghiệp. Về lâu dài, cơ chế định giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ góp phần loại bỏ cơ chế “xin - cho” và hạn chế đầu cơ trục lợi từ chênh lệch địa tô.
Quỹ đất công chưa được khai thác hiệu quả
Cũng tại Tổ 10, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh - Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình phản ánh về khai thác hiệu quả quỹ đất sạch và sự thiếu đồng bộ giữa các Luật. Nhiều quy định trong Luật Đất đai khi triển khai vướng mắc do chưa đồng nhất với pháp luật về đầu tư và đấu thầu.
Thực tiễn cho thấy, nhiều khu đất do Nhà nước quản lý đã được quy hoạch thành đất cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, nhà đầu tư cũng có nhu cầu thuê đất theo hình thức này nhưng pháp luật lại chưa có quy định cụ thể để xử lý. Điều này làm hạn chế khả năng khai thác quỹ đất sạch và làm chậm tiến độ nhiều dự án có nhu cầu đầu tư thực chất.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhấn mạnh, cần tận dụng tối đa quỹ đất sạch được quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai để thu hút đầu tư theo quy hoạch đã được phê duyệt, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Mục tiêu quan trọng là vừa bảo đảm thu hút đầu tư, vừa khai thác hiệu quả quỹ đất nhà nước quản lý.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi quy định của Luật Đất đai 2024 theo hướng: mọi dự án sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý (thuộc khoản 1 Điều 217) và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Bổ sung khoản 9 vào sau khoản 8 Điều 4 dự thảo Nghị quyết, với nội dung: dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường, sử dụng đất từ quỹ đất nhà nước quản lý và thuê đất trả tiền hàng năm thì phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Với các dự án đang sử dụng quỹ đất thuê trả tiền hàng năm từ quỹ đất do Nhà nước quản lý, không được chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng, ngăn ngừa thất thoát tài nguyên đất đai và giữ ổn định quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Làm rõ thời điểm được phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
Tập trung góp ý vào nhóm nội dung mang tính “kỹ thuật pháp lý”, liên quan trực tiếp đến hiệu lực triển khai trong thực tiễn, đại biểu Trần Đình Gia - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh (Tổ 14) cho biết, thứ nhất, về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 4), khoản 5 Điều 4 cần được cân nhắc bỏ, bởi trong thực tiễn đấu giá đất ở, chỉ căn cứ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung là không đủ để xác định diện tích đất ở trong từng lô đất. Việc không xác định được diện tích đất ở dẫn đến không thể tính giá đất, làm mất cơ sở triển khai.
Đối với Khoản 7 của Điều 4 về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, kiến nghị Chính phủ ban hành hướng dẫn chi tiết để làm rõ thời điểm được phép điều chỉnh, hình thức điều chỉnh và nghĩa vụ tài chính bổ sung. Mục tiêu là bảo đảm cơ quan thực thi có đủ căn cứ, tránh phát sinh vướng mắc khi áp dụng trong thực tế.
Thứ hai, về quy định chuyển tiếp đối với bảng giá đất (Điều 7), đề xuất bỏ Khoản 6 Điều 7 và điều chỉnh Khoản 4 theo hướng: bổ sung trường hợp xác định giá đất theo Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Theo đó, với những trường hợp phải áp dụng giá đất cụ thể theo Điều 160 và Khoản 2 Điều 257 nhưng đến thời điểm Nghị quyết có hiệu lực vẫn chưa ban hành quyết định giá đất, UBND tỉnh được lựa chọn: xác định giá đất theo cơ chế của Nghị quyết hoặc tiếp tục áp dụng Luật Đất đai. Quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong tổ chức thực hiện, tránh chồng chéo giữa luật gốc và nghị quyết xử lý vướng mắc.
Thứ ba, về khai thác tạm thời quỹ đất do UBND cấp xã quản lý, Luật Đất đai 2024 mới cho phép cho thuê đất ngắn hạn đối với quỹ đất thuộc Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý; còn nhiều loại đất khác do UBND cấp xã quản lý lại chưa có cơ chế khai thác tạm thời. Trong khi chờ quy hoạch hoặc chờ triển khai dự án, nhiều diện tích đất không được đưa vào sử dụng, gây lãng phí. Đề nghị bổ sung quy định cho phép UBND cấp xã được cho thuê ngắn hạn quỹ đất đang quản lý; việc thực hiện áp dụng trình tự, thủ tục tương tự như đối với Tổ chức phát triển quỹ đất. Đây là biện pháp để tối ưu hóa nguồn lực đất đai trong giai đoạn chờ đợi quy hoạch.
Thứ tư, về xác định lại diện tích đất ở và bảo đảm công bằng giữa các nhóm người sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đang cho phép xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp có giấy tờ theo Điều 137, nhưng lại không cho phép với trường hợp không có giấy tờ, dù cả hai nhóm đều có thể được công nhận đất ở theo Điều 138 và 141, tạo sự thiếu bình đẳng. Kiến nghị cho phép xác định lại diện tích đất ở đối với cả các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm công bằng giữa các nhóm; cho phép xác định lại diện tích đất ở đối với tất cả các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/8/2024, để tránh sự chênh lệch giữa những người được cấp Giấy chứng nhận trước và sau các mốc thời gian nêu trên nhưng chưa xác định đúng diện tích đất ở.
Việc các đại biểu thẳng thắn chỉ ra những “điểm nghẽn” của Luật Đất đai cho thấy yêu cầu hoàn thiện thể chế không chỉ nằm ở kỹ thuật lập pháp, mà ở trách nhiệm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp và uy tín quản trị quốc gia. Khi những bất cập được nhận diện đúng và xử lý đến nơi đến chốn, chính sách đất đai mới thật sự trở thành động lực phát triển, thay vì là nguồn gây tranh chấp và lãng phí. Đây cũng là kỳ vọng lớn nhất của cử tri và toàn xã hội.
