QCVN 01:2026/BXD yêu cầu quy hoạch phân bổ dân số theo từng khu vực, xác định số người sử dụng đất hỗn hợp và tính đủ nhu cầu về dịch vụ công cộng, cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật. 
Lời Toà soạn:
QCVN 01:2026/BXD có hiệu lực từ ngày 01/01/2027, thay thế QCVN 01:2021/BXD. Quy chuẩn mới điều chỉnh cách phân loại đất, kiểm soát dân số, tổ chức đơn vị ở, bố trí hạ tầng và phát triển nông thôn. Loạt bài phân tích những thay đổi có tác động trực tiếp đến công tác lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch.
QCVN 01:2026/BXD quy định dự báo dân số chỉ thực hiện cho toàn bộ khu vực ở cấp quy hoạch chung. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết có trách nhiệm cụ thể hóa định hướng phân bố dân số, không dự báo lại tổng dân số của khu vực.
Việc phân bổ dân số phải phù hợp với khả năng đáp ứng của đất đai, dịch vụ công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật và môi trường. Đối với đất hỗn hợp có nhà ở hoặc lưu trú, quy hoạch phải xác định số dân, số người sử dụng tối đa để tính toán hạ tầng tương ứng.
Dự báo dân số từ chuỗi dữ liệu tối thiểu 5-10 năm
QCVN 01:2026/BXD quy định dự báo dân số chỉ áp dụng cho toàn bộ khu vực quy hoạch ở cấp quy hoạch chung. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết phải cụ thể hóa định hướng phân bố dân số đã được xác định tại quy hoạch chung (điểm 1.5.1).
Riêng trường hợp cần phân tích các nhóm dân số đặc thù có ảnh hưởng đến giải pháp quy hoạch, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được dự báo số công nhân, khách lưu trú, khách vãng lai, người lao động trong phạm vi lập quy hoạch (điểm 1.5.1).
Dữ liệu dự báo phải là chuỗi số liệu dân số của cùng địa bàn trong ít nhất 10 năm gần nhất đối với đô thị đặc biệt, đô thị loại I; ít nhất 5 năm gần nhất đối với đô thị loại II, loại III và khu vực nông thôn. Nguồn dữ liệu gồm số liệu sơ cấp do cơ quan có thẩm quyền công bố hoặc cung cấp và số liệu thứ cấp được tính toán, nội suy từ dữ liệu sơ cấp (điểm 1.5.1).
Quy hoạch phải so sánh tối thiểu hai kịch bản phát triển, xác định tiêu chí lựa chọn kịch bản phù hợp; dự báo đủ dân số thường trú, tạm trú và lưu trú. Kết quả dự báo phải phù hợp với quy hoạch cấp trên, được thực hiện cho toàn bộ thời hạn quy hoạch và từng giai đoạn từ 5-10 năm (điểm 1.5.1).
Theo thuyết minh của cơ quan soạn thảo, việc dự báo theo nhiều kịch bản và nhiều phương pháp nhằm tạo cơ sở so sánh, đối chiếu trước khi lựa chọn kết quả. Khi phân bổ dân số, quy hoạch phải cân nhắc khả năng lấp đầy, củng cố khu vực hiện hữu trước khi xác định nhu cầu mở rộng hoặc xây dựng khu vực mới.
Nhu cầu đất cho các chức năng dân dụng, ngoài dân dụng, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phải tính theo số người sử dụng tương ứng, thay vì chỉ dựa trên dân số chung của toàn đô thị. Đây cũng là lý do Quy chuẩn cho phép phân tích riêng số công nhân, người lao động, khách lưu trú và khách vãng lai ở cấp quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chung phải xác định vị trí, quy mô đất dân dụng trên cơ sở dự báo dân số và đặc thù địa bàn; bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, giảm tác động đến cảnh quan, môi trường và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên có giá trị. Quy mô đất ngoài dân dụng phải được luận chứng theo nhu cầu thực tế và các quy hoạch chuyên ngành (điểm 1.5.3.6).
Quy hoạch chi tiết phải đối chiếu, chứng minh sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng và cây xanh công cộng tại quy hoạch cấp trên. Việc tổ chức không gian không được làm vượt dân số hoặc quá tải hệ thống hạ tầng chung (các điểm 1.5.5.2 và 1.5.5.4).
Phân loại đất theo từng cấp độ quy hoạch
QCVN 01:2026/BXD xác lập hệ thống khái niệm gồm nhóm đất, loại đất, ô phố và lô đất. Trong đó, nhóm đất là tập hợp một số loại đất để thống kê, đánh giá chỉ tiêu; gồm đất xây dựng, đất hạn chế xây dựng, đất dân dụng, đất ngoài dân dụng, đất cây xanh và đất dịch vụ công cộng (điểm 1.4.2).
Ô phố là phạm vi đất được xác định ranh giới trong quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000 hoặc quy hoạch phân khu, gắn với một loại đất hoặc nhóm đất; không chồng lấn với ô phố khác trong cùng quy hoạch và có thể gồm một hoặc nhiều lô đất (điểm 1.4.3).
Lô đất được xác định trong quy hoạch chi tiết, gắn với một loại đất, không chồng lấn với lô đất khác và có thể gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có cùng chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất (điểm 1.4.4).
Mức độ thể hiện chức năng sử dụng đất được quy định theo tỷ lệ bản đồ. Quy hoạch tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000 xác định khu vực dân dụng đô thị, nông thôn và khu chức năng ngoài dân dụng; tỷ lệ 1/10.000 xác định đến khu đất; tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000 xác định đến ô phố; tỷ lệ 1/500 xác định đến lô đất (Bảng 2).
Khi lập quy hoạch phân khu, khu đất được xác định trong quy hoạch chung có thể được giữ nguyên hoặc chia tách thành các ô phố. Phần khu đất đã chia tách được thay thế bằng các ô phố mới. Tương tự, khi lập quy hoạch chi tiết, ô phố có thể được giữ nguyên hoặc chia thành các lô đất; phần ô phố đã chia tách được thay thế bằng các lô đất hình thành sau khi chia tách (Chú thích 1 và 2, Bảng 2).
Theo thuyết minh, việc phân loại lại nhằm phân biệt chức năng đất tại từng cấp độ quy hoạch, gắn các chỉ tiêu với loại đất có thể thống kê và kiểm đếm. Cơ quan soạn thảo cho rằng các chỉ tiêu cơ sở cần được xác định từ đất nhà ở, dịch vụ công cộng, cây xanh và giao thông; từ đó tính toán đất đơn vị ở, đất dân dụng và mật độ dân số.
Đất dân dụng đô thị gồm đất đơn vị ở; đất hỗn hợp có nhà ở; đất dịch vụ công cộng cấp khu vực; đất cây xanh công cộng; đất giao thông, bãi đỗ xe công cộng và đất hạ tầng kỹ thuật cấp khu vực. Một số loại đất như tôn giáo, tín ngưỡng, trụ sở, dịch vụ hoặc sản xuất phân tán quy mô nhỏ cũng có thể nằm trong đất dân dụng nếu không gây ô nhiễm và không làm quá tải hạ tầng (điểm 2.1.1.1).
Đất dân dụng không bao gồm đất tôn giáo, tín ngưỡng, trụ sở, dịch vụ hoặc sản xuất tập trung thành khu, cụm và đất nông nghiệp gắn với nhà ở (điểm 2.1.1.2).
Quy hoạch phải đánh giá mật độ dân số của từng khu vực, so sánh với định hướng quy hoạch hiện hành; phân tách đất dân dụng hiện hữu với đất phát triển mới và phân bố mật độ dân số theo các nhóm cao, trung bình, thấp, đặc thù (các điểm 2.1.2.1-2.1.2.3).
Đối với trung tâm đô thị loại đặc biệt và loại I, chỉ tiêu đất dân dụng bình quân từ 45-60 m²/người, tương ứng mật độ 220-165 người/ha. Đô thị loại II áp dụng từ 50-70 m²/người, tương ứng 200-145 người/ha; đô thị loại III áp dụng từ 60-100 m²/người, tương ứng 165-100 người/ha (Bảng 3).
Khu vực bảo tồn, sinh thái, miền núi hoặc trường hợp đặc thù được lựa chọn chỉ tiêu khác nhưng phải chứng minh nhu cầu và không vượt quá 100 m²/người. Chỉ tiêu đất dân dụng này không bao gồm đất nông nghiệp gắn với nhà ở (Chú thích 1 và 2, Bảng 3).
Đất đơn vị ở đô thị được xác định tại cấp quy hoạch chung. Khi lập quy hoạch phân khu, đất đơn vị ở được phân tách thành đất nhóm nhà ở, đất hỗn hợp có nhà ở, dịch vụ công cộng, cây xanh, giao thông, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật cấp đơn vị ở (các điểm 2.2.1.1 và 2.2.1.2).
Các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, trụ sở, dịch vụ, sản xuất phân tán trong đơn vị ở chỉ được tính trong đất đơn vị ở nếu từng lô nhỏ hơn 1 ha, không gây ô nhiễm và không làm quá tải hạ tầng. Lô đất có diện tích từ 1 ha trở lên hoặc các lô tập trung thành cụm, tuyến liên tục có cùng chức năng với tổng diện tích từ 1 ha trở lên không thuộc đất đơn vị ở (các điểm 2.2.1.2 và 2.2.1.3).
Đối với trung tâm đô thị loại I và loại đặc biệt, chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân từ 15-35 m²/người, tương ứng mật độ 665-285 người/ha. Đô thị loại II áp dụng từ 25-45 m²/người, tương ứng 400-220 người/ha; đô thị loại III áp dụng từ 35-55 m²/người, tương ứng 285-180 người/ha (Bảng 4).
Trường hợp khu vực bảo tồn, sinh thái, miền núi hoặc có đặc thù khác được áp dụng chỉ tiêu riêng nhưng phải chứng minh nhu cầu và không vượt quá 55 m²/người.
Đất hỗn hợp có nhà ở phải xác định dân số tối đa
QCVN 01:2026/BXD chia đất hỗn hợp thành đất hỗn hợp có nhà ở và đất hỗn hợp không có nhà ở. Đất hỗn hợp có nhà ở thuộc nhóm đất dân dụng; đất hỗn hợp không có nhà ở thuộc nhóm đất ngoài dân dụng (các điểm 1.4.11-1.4.13).
Đất hỗn hợp có nhà ở được xác định theo ba cấp độ. Trong quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000, đây là khu đất kết hợp đất đơn vị ở với các loại đất dân dụng khác. Trong quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000 hoặc quy hoạch phân khu, đây là ô phố kết hợp đất nhóm nhà ở với các loại đất dân dụng khác. Trong quy hoạch chi tiết, đất hỗn hợp có nhà ở được xác định thành lô đất xây dựng nhà chung cư hỗn hợp (điểm 1.4.12).
Khu đất hỗn hợp trong quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 phải xác định tỷ lệ đất dành cho các chức năng chính. Nếu bố trí đơn vị ở, quy hoạch phải xác định dân số tối đa, đồng thời bố trí hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu của số dân này (điểm 2.2.3.7).
Ô phố hỗn hợp trong quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000 hoặc quy hoạch phân khu phải xác định tỷ lệ đất hoặc diện tích sàn của các chức năng chính. Nếu bố trí nhóm nhà ở, quy hoạch phải xác định dân số tối đa để tính toán hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điểm 2.2.3.8).
Đối với lô đất hỗn hợp trong quy hoạch chi tiết, tỷ lệ diện tích sàn của từng chức năng phải được xác định cụ thể. Nếu có dân cư, kể cả trường hợp lưu trú, quy hoạch phải xác định dân số hoặc số người sử dụng tối đa và bố trí hạ tầng đáp ứng các nhu cầu liên quan (điểm 2.2.3.9).
Theo thuyết minh của cơ quan soạn thảo, việc chuẩn hóa đất hỗn hợp nhằm quản lý chức năng sử dụng đất theo từng cấp độ quy hoạch. Khi đưa nhà ở hoặc lưu trú vào khu đất hỗn hợp, số dân và người sử dụng trở thành cơ sở tính toán dịch vụ công cộng, cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật.
Cách quy định này đặt yêu cầu kiểm soát dân số ngay từ khi xác định tỷ lệ đất, diện tích sàn và chức năng sử dụng. Quy hoạch cấp dưới phải cụ thể hóa các giới hạn của quy hoạch cấp trên, đồng thời chứng minh khả năng đáp ứng hạ tầng đối với phần dân số được bố trí. (Còn tiếp)
▶ Bài 2: Đơn vị ở phải được tính đủ cây xanh và tiện ích thiết yếu
▶ Bài 3: Hạn chế tôn nền, giữ không gian thoát nước trong quy hoạch
