Mỗi đơn vị ở phát triển mới phải có công viên, vườn hoa; nhóm nhà ở phải bố trí sân chơi, bãi đỗ xe trong bán kính phục vụ phù hợp. Tại khu vực hiện hữu, việc bổ sung công trình phải đặt trong giới hạn đáp ứng của hạ tầng. 
QCVN 01:2026/BXD xác định đơn vị ở theo bán kính phục vụ của trường học hoặc công trình công cộng tương đương. Quy mô dân số, diện tích cây xanh, dịch vụ công cộng và chỗ đỗ xe phải được tính toán đồng bộ, phù hợp khả năng tiếp cận của người dân.
Quy chuẩn cũng quy định riêng đối với khu vực hiện hữu, cho phép áp dụng một số chỉ tiêu phù hợp điều kiện thực tế nhưng không được làm quá tải hạ tầng, ảnh hưởng đến phòng cháy, chữa cháy và môi trường.
Mỗi đơn vị ở phải có công viên, vườn hoa
Phạm vi một đơn vị ở đô thị được xác định theo bán kính phục vụ của trường tiểu học, trường trung học cơ sở hoặc công trình công cộng cấp đơn vị ở tương đương nếu khu vực chưa có trường học (điểm 2.2.2.1).
Quy mô dân số của một đơn vị ở đô thị từ 4.000-20.000 người. Riêng đô thị miền núi, quy mô dân số tối thiểu là 2.800 người (điểm 2.2.2.2).
Đất dịch vụ công cộng được chia thành ba cấp. Cấp vùng thuộc nhóm đất ngoài dân dụng; cấp khu vực thuộc nhóm đất dân dụng; cấp đơn vị ở thuộc đất đơn vị ở. Tùy vị trí, quy mô và tính chất của khu vực, quy hoạch phải bố trí đủ đất cho từng cấp, từng loại và tính đến nhu cầu hỗ trợ khu vực lân cận (các điểm 2.3.1.2 và 2.3.1.3).
Đất dịch vụ công cộng cấp khu vực tại đô thị phải đạt tối thiểu 3 m²/người. Trong đó, đất giáo dục tối thiểu 0,6 m²/người; y tế 0,4 m²/người; văn hóa - thể thao 1,6 m²/người; dịch vụ công cộng khác 0,4 m²/người. Khu vực dân cư trên 20.000 người phải bố trí ít nhất một trường trung học phổ thông (Bảng 5).
Chỉ tiêu dịch vụ công cộng cấp khu vực được tính theo tổng dân số thường trú và tạm trú, không bao gồm dân số lưu trú. Quy mô đất cụ thể vẫn phải được tính theo nhu cầu của từng khu vực (Chú thích 3 và 4, Bảng 5).
Ở cấp đơn vị ở, đất dịch vụ công cộng phải đạt tối thiểu 2 m²/người. Trong đó, đất trường trung học cơ sở tối thiểu 0,55 m²/người; trường tiểu học 0,65 m²/người; trường mầm non 0,6 m²/người; điểm dịch vụ công, trạm y tế, nhà văn hóa, nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc chợ 0,2 m²/người (Bảng 6).
Trường hợp bố trí trường liên cấp, diện tích đất phải được tính trên tổng chỉ tiêu của từng loại trường. Công trình văn hóa, thể dục thể thao cấp đơn vị ở có thể kết hợp trong khu đất cây xanh sử dụng công cộng (Chú thích 1 và 2, Bảng 6).
Các công trình dịch vụ công cộng cấp đơn vị ở phải có bán kính phục vụ không quá 1 km đến đại đa số dân cư. Nếu khu vực không đủ quỹ đất, có thể cân đối từ công trình tại khu vực lân cận với bán kính phục vụ không quá 2 km (điểm 2.3.3.1; Chú thích 4, Bảng 6).
Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 2 m²/người, bao gồm cả phần cây xanh trong nhóm nhà ở (điểm 2.2.3.1).
Mỗi đơn vị ở đô thị phát triển mới phải có ít nhất một công viên, vườn hoa rộng tối thiểu 5.000 m² hoặc hai công viên, vườn hoa, mỗi khu rộng tối thiểu 2.500 m². Các không gian này phải bảo đảm khả năng tiếp cận của người dân, nhất là người khuyết tật, người cao tuổi và trẻ em (điểm 2.2.3.2).
Trong nhóm nhà ở phát triển mới phải bố trí vườn hoa, sân chơi và bãi đỗ xe. Bán kính phục vụ đến đại đa số dân cư không được vượt quá 400 m (điểm 2.2.3.3).
Theo thuyết minh của cơ quan soạn thảo, khoảng cách 400 m tương đương khoảng 5 phút đi bộ. Việc đưa bãi đỗ xe vào cùng nhóm tiện ích phục vụ dân cư nhằm tính đủ nhu cầu sử dụng ngay trong phạm vi nhóm nhà ở.
Đối với khu dân cư có quy mô tương đương một đơn vị ở trở lên, việc bố trí công trình dịch vụ công cộng và cây xanh phải tuân thủ các yêu cầu đối với đơn vị ở và quy hoạch cấp trên (điểm 2.2.3.4).
Nếu khu dân cư có quy mô nhỏ hơn một đơn vị ở, việc bố trí công trình công cộng, cây xanh và chỗ đỗ xe phải căn cứ vào hiện trạng hạ tầng tại khu đất và khu vực lân cận. Chỉ tiêu cây xanh tối thiểu là 1 m²/người; đồng thời phải bố trí cơ sở giáo dục mầm non đủ phục vụ dân số đề xuất (điểm 2.2.3.5).
Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp khu vực, không bao gồm cây xanh cấp đơn vị ở, phải đạt tối thiểu 5 m²/người. Đối với đô thị miền núi, hải đảo, chỉ tiêu có thể thấp hơn nhưng không dưới 3,5 m²/người (điểm 2.4.3).
Phần cây xanh sử dụng hạn chế trong khu đất xây dựng chung cư hoặc chung cư hỗn hợp được tính vào chỉ tiêu cây xanh công cộng cấp đơn vị ở nếu không hạn chế đối tượng sử dụng và đáp ứng yêu cầu về diện tích, tiện ích, quản lý như cây xanh công cộng (điểm 2.4.4).
Khu vực hiện hữu phải ưu tiên bổ sung hạ tầng còn thiếu
Khu vực hiện hữu được xác định trong quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Việc lập quy hoạch phải bảo đảm khớp nối hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng, cây xanh với khu vực lân cận; không gây quá tải hoặc làm giảm chất lượng hệ thống hiện có (điểm 2.6.1.1).
Diện tích đất dịch vụ công cộng, cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật phải được quy hoạch theo hướng tăng dần, tiến tới gần các chỉ tiêu áp dụng cho khu vực phát triển mới (điểm 2.6.1.2).
Đối với khu vực hiện hữu có định hướng tái phát triển, dự án đầu tư xây dựng phải đánh giá tác động đến hạ tầng kỹ thuật liên quan. Diện tích đất, mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các khối công trình, hệ số sử dụng đất và việc chuyển đổi chức năng đất phải được xác định trong quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị (các điểm 2.6.1.3 và 2.6.1.4).
Theo thuyết minh, khu vực hiện hữu được xem xét theo ba hướng. Khu vực bảo tồn phải giảm hoặc giới hạn mật độ dân số; khu vực cải tạo, chỉnh trang chỉ giảm hoặc tăng nhẹ dân số; khu vực tái thiết có thể tăng mật độ nếu còn khả năng dung nạp và có giải pháp tái thiết phù hợp.
Các dự án tái phát triển đô thị từ 3 ha trở lên trong khu vực hiện hữu phải áp dụng các yêu cầu đối với khu vực phát triển mới. Quy định này cũng áp dụng đối với khu vực hai bên tuyến đường phát triển mới hoặc đường được cải tạo, mở rộng từ cấp khu vực trở lên (điểm 2.6.1.10).
Việc xây xen công trình mới tại khu đất hiện hữu được xem xét nếu nhằm cải thiện chất lượng đô thị và được chứng minh không làm chỉ tiêu kiểm soát chung của phân khu vượt giới hạn về dân số, nhu cầu hạ tầng và chức năng sử dụng đất. Chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc phải được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, phù hợp điều kiện địa bàn, yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và an toàn môi trường (điểm 2.6.1.11).
Quy hoạch phải ưu tiên quỹ đất bổ sung dịch vụ công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật tại khu vực hiện hữu, bảo đảm khả năng tiếp cận của người dân từng bước tiệm cận với khu vực phát triển mới (điểm 2.6.2.1).
Khi không đủ quỹ đất, khu vực cục bộ được áp dụng chỉ tiêu đất dịch vụ công cộng, cây xanh thấp hơn chỉ tiêu chung nhưng mức giảm không quá 50%. Việc lựa chọn chỉ tiêu riêng phải có luận cứ và vẫn tuân thủ quy định chuyên ngành về giáo dục, y tế (điểm 2.6.2.2).
Trường mầm non có thể được bố trí tại tầng 1 và tầng 2 của khu đất hoặc công trình có chức năng khác nếu có đủ sân chơi, lối đi riêng cho học sinh và đáp ứng yêu cầu về vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy (điểm 2.6.2.2).
Không gian cây xanh, không gian mở còn thiếu có thể bố trí trong khu cây xanh sử dụng hạn chế thuộc các loại đất khác, nhưng phải bảo đảm mọi người dân được tiếp cận, sử dụng (điểm 2.6.2.2).
Nếu không đủ quỹ đất dịch vụ công cộng, khu vực hiện hữu được cân đối công trình tại khu vực lân cận với bán kính phục vụ không quá hai lần quy định thông thường. Như vậy, bán kính tối đa trong trường hợp này là 2 km (điểm 2.6.3).
Khi không thể đáp ứng khoảng cách tối thiểu giữa các công trình, quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được xác định khoảng cách riêng. Tuy nhiên, đường phục vụ xe chữa cháy phải rộng tối thiểu 4 m; mọi công trình phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và bảo đảm yêu cầu phòng cháy, chữa cháy (điểm 2.6.5).
Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực hiện hữu có diện tích không quá 100 m², công trình cao không quá 25 m được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải tuân thủ yêu cầu về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình (điểm 2.6.6.2).
Nếu thiếu quỹ đất dịch vụ công cộng, mật độ xây dựng thuần tối đa của công trình dịch vụ công cộng được tăng nhưng không vượt quá 60% (điểm 2.6.6.3).
Đối với khu, cụm và cơ sở công nghiệp gây ô nhiễm, quy hoạch phải định hướng di dời ra ngoài khu vực phát triển đô thị. Quỹ đất sau khi di dời phải ưu tiên bổ sung dịch vụ công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật còn thiếu (điểm 2.6.1.7).
Kết nối giao thông công cộng với bãi đỗ xe và trạm sạc
QCVN 01:2026/BXD yêu cầu khu trung tâm các cấp hành chính và trung tâm chuyên ngành phát triển theo mô hình đa chức năng, tích hợp tiện ích trong bán kính đi bộ. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng - TOD được áp dụng tại khu vực có đầu mối giao thông khối lượng lớn (điểm 1.5.4.7).
Đối với đô thị từ loại II trở lên, quy hoạch phải tổ chức mạng lưới vận tải hành khách công cộng. Khoảng cách giữa các tuyến giao thông công cộng từ 600-1.200 m; tại trung tâm đô thị, khoảng cách tối thiểu là 400 m. Khoảng cách đi bộ từ nơi ở, nơi làm việc, mua sắm và vui chơi đến ga, bến công cộng gần nhất không quá 500 m (điểm 2.8.3.3).
Mật độ mạng lưới giao thông công cộng phải đạt tối thiểu 2 km/km² đất xây dựng. Tại trung tâm đô thị, khoảng cách giữa các bến không quá 600 m đối với xe buýt, tàu điện và không quá 800 m đối với xe buýt nhanh, đường sắt đô thị (điểm 2.8.3.3).
Tại nơi giao nhau giữa các tuyến có phương tiện công cộng, khoảng cách đi bộ để chuyển phương tiện không quá 200 m. Bến xe buýt, bến tàu điện trên đường chính phải cách điểm giao lộ tối thiểu 20 m; bến phục vụ một tuyến, một hướng dài tối thiểu 20 m, rộng tối thiểu 3 m. Trường hợp phục vụ nhiều tuyến hoặc nhiều hướng, chiều dài bến phải tính toán cụ thể nhưng không vượt quá 30 m (điểm 2.8.3.3).
Tại nhà ga đường sắt đô thị và khu vực lân cận phải bố trí bãi đỗ xe kết nối vận tải đa phương thức, bảo đảm kết nối phương tiện giao thông cá nhân với hệ thống đường sắt đô thị (điểm 2.8.3.4).
Trong khu đô thị, đơn vị ở và nhóm nhà ở phải bố trí chỗ đỗ xe, bãi đỗ xe. Khu công nghiệp, kho tàng cũng phải có bãi đỗ xe. Khu vực có nhu cầu vận chuyển lớn, trung tâm thương mại, dịch vụ, thể dục thể thao, vui chơi giải trí phải bố trí điểm đỗ thuận tiện, kết nối mạng lưới đường phố, với khoảng cách đi bộ tối đa 500 m (các điểm 2.8.4.1-2.8.4.3).
Khu đất dịch vụ công cộng, nhóm nhà ở cao tầng, trụ sở cơ quan và đất hỗn hợp phải cung cấp đủ số lượng chỗ đỗ xe cho từng loại phương tiện theo nhu cầu sử dụng (điểm 2.8.4.6).
Quy hoạch chi tiết, thiết kế cải tạo, chỉnh trang và tái phát triển đô thị phải bố trí đủ chỗ đỗ xe trong phạm vi khu đất. Nhu cầu đỗ xe được tính theo công năng, đặc điểm khu đất hoặc công trình, hành vi đi lại và loại phương tiện dự kiến sử dụng (điểm 2.8.4.9).
Chỉ tiêu diện tích đỗ xe toàn khu vực quy hoạch là 4 m²/người đối với khu vực từ 150.000 người trở lên; 3,5 m²/người đối với khu vực từ 50.000 đến dưới 150.000 người; 2,5 m²/người đối với khu vực dưới 50.000 người (Bảng 18).
Diện tích bãi đỗ xe nhiều tầng, bãi đỗ xe ngầm được quy đổi theo số chỗ đỗ ô tô con: 30 m²/chỗ đối với bãi một tầng; 20 m²/chỗ đối với bãi hai tầng; 14 m²/chỗ đối với bãi ba tầng; 12 m²/chỗ đối với bãi bốn tầng và 10 m²/chỗ đối với bãi từ năm tầng trở lên. Chỉ tiêu đối với bãi đỗ xe trên mặt đất là 25 m²/chỗ (Chú thích 1, Bảng 18).
Đối với công trình chưa có quy chuẩn riêng về chỗ đỗ xe, khách sạn từ 3 sao trở lên phải bố trí tối thiểu một chỗ đỗ ô tô con trên 4 phòng. Văn phòng cao cấp, trụ sở cơ quan đối ngoại, trung tâm hội nghị, triển lãm, nhà trưng bày, trung tâm thương mại và bệnh viện phải bố trí một chỗ trên 100 m² sàn sử dụng (Bảng 19).
Nhóm nhà ở riêng lẻ phát triển mới phải bố trí tối thiểu 1,2 chỗ đỗ ô tô con/căn; nhà ở riêng lẻ có cửa hàng phải bố trí tối thiểu 1,5 chỗ/căn. Nếu không thể bố trí trong khuôn viên, chỗ đỗ xe có thể đặt tại vị trí khác nhưng phải cách công trình không quá 400 m (Bảng 19 và Chú thích 2, Bảng 19).
Tại khu vực đô thị hiện hữu và trung tâm đô thị, bãi đỗ xe được bố trí dưới mặt đất hoặc trong công trình nhiều tầng nếu bảo đảm kết nối hợp lý, đồng bộ, an toàn và không cản trở hoạt động của công trình đô thị (điểm 2.8.4.7).
Trong các bãi đỗ xe độc lập phải bố trí trụ sạc hoặc trạm sạc xe điện, đáp ứng yêu cầu an toàn chống cháy, nổ và phù hợp quy chuẩn về bãi đỗ xe. Trạm sạc xe điện công cộng phải được bố trí tại vị trí thích hợp trong đô thị và tuân thủ yêu cầu phòng cháy, chữa cháy (các điểm 2.8.4.10 và 2.8.4.11).
Theo thuyết minh của cơ quan soạn thảo, mạng lưới trạm sạc gồm trạm sạc gắn với công trình và trạm sạc gắn với hệ thống giao thông. QCVN 01:2026/BXD xác định yêu cầu bố trí ở cấp quy hoạch; yêu cầu kỹ thuật của công trình thực hiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan.
Quy hoạch không gian ngầm phải xác định khu vực hạn chế hoặc cấm xây dựng ngầm; vị trí, quy mô, hướng tuyến và phân tầng của giao thông ngầm, tuy-nen, hào kỹ thuật, cống bể kỹ thuật, công trình công cộng và đầu mối hạ tầng ngầm. Các công trình ngầm phải kết nối an toàn, đồng bộ với nhau và với công trình trên mặt đất (điểm 1.5.7). (Còn tiếp)
▶ Bài 1: Kiểm soát dân số theo khả năng đáp ứng của hạ tầng
▶ Bài 3: Hạn chế tôn nền, giữ không gian thoát nước trong quy hoạch
