Nghị định số 210/2026/NĐ-CP bổ sung loại hợp đồng theo kết quả đầu ra, làm rõ nguyên tắc lựa chọn hình thức giá, sửa đổi hợp đồng và quy định cụ thể hơn về thanh toán, quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. 
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, điều chỉnh các nội dung về phân loại, nội dung và hồ sơ hợp đồng; bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; sửa đổi hợp đồng; tạm dừng, chấm dứt; thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng (Điều 1).
Theo Bộ Xây dựng, các quy định được xây dựng theo hướng tôn trọng thỏa thuận hợp pháp giữa các bên, xác định rõ quyền, nghĩa vụ và phân chia rủi ro phù hợp với từng loại hợp đồng; đồng thời xử lý một số vướng mắc kéo dài về điều chỉnh giá, phát sinh khối lượng, tạm dừng thực hiện, quyết toán và thanh lý hợp đồng.
Lựa chọn hình thức giá gắn với khả năng quản lý rủi ro
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP phân loại hợp đồng xây dựng theo tính chất, nội dung công việc và theo hình thức giá hợp đồng. Theo tính chất công việc, các loại hợp đồng gồm hợp đồng tư vấn; thi công xây dựng; mua sắm vật tư, thiết bị; thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị; thiết kế - thi công; thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công; chìa khóa trao tay và các hợp đồng xây dựng khác (khoản 1 Điều 6).
Theo hình thức giá, Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, theo chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm và hợp đồng hỗn hợp (khoản 2 Điều 4).
Điểm mới đáng chú ý là hợp đồng theo kết quả đầu ra. Giá hợp đồng được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng và chất lượng sản phẩm đầu ra. Giá trị thanh toán căn cứ vào kết quả thực hiện đã được nghiệm thu về chất lượng, số lượng sản phẩm và các yếu tố khác theo thỏa thuận (điểm e khoản 2 Điều 6).
Việc lựa chọn hình thức giá phải phù hợp với mức độ xác định phạm vi công việc, khối lượng, đơn giá và khả năng quản lý rủi ro của các bên.
Hợp đồng trọn gói được áp dụng khi đã xác định rõ khối lượng, đơn giá hoặc giá thực hiện công việc, ít có khả năng thay đổi khối lượng và biến động chi phí đầu vào. Hình thức này cũng có thể áp dụng khi chưa xác định đầy đủ khối lượng, đơn giá nhưng các bên có khả năng quản lý rủi ro, phát sinh hoặc xác định rõ sản phẩm đầu ra (điểm a khoản 3 Điều 11).
Hợp đồng theo đơn giá cố định phù hợp khi phạm vi và nội dung công việc đã rõ, ít có rủi ro biến động giá nhưng chưa thể xác định chính xác khối lượng thực tế phải hoàn thành. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được sử dụng khi chưa đủ điều kiện xác định rõ khối lượng, đơn giá và có khả năng xảy ra biến động giá trong thời gian thực hiện (điểm b, điểm c khoản 3 Điều 11).
Cách quy định này đặt việc phân chia rủi ro ngay từ khâu lựa chọn loại giá hợp đồng. Nếu áp dụng hợp đồng trọn gói hoặc đơn giá cố định trong khi phạm vi công việc chưa rõ, thời gian thực hiện dài và giá đầu vào có khả năng biến động lớn, tranh chấp sẽ dễ phát sinh khi thực hiện.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP yêu cầu hợp đồng phải quy định rõ giá, điều kiện tạm ứng, thanh toán, đồng tiền thanh toán, phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu và căn cứ xử lý các thay đổi. Những nội dung này không nên để đến khi giá vật liệu tăng hoặc phát sinh khối lượng mới thỏa thuận.
Làm rõ căn cứ và thủ tục sửa đổi hợp đồng
Sửa đổi hợp đồng là việc các bên thống nhất điều chỉnh, bổ sung một hoặc một số nội dung so với hợp đồng đã giao kết (khoản 1 Điều 22).
Nội dung sửa đổi có thể gồm: khối lượng, tiến độ, thời gian thực hiện, đơn giá, giá hợp đồng; thiết kế xây dựng; phạm vi công việc; yêu cầu kỹ thuật, chất lượng sản phẩm; điều kiện tạm ứng, thanh toán, bảo hiểm, bảo hành và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (các điểm a, b, và c khoản 1 Điều 22).
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP cho phép các bên sửa đổi loại hợp đồng, hình thức giá, phương pháp điều chỉnh giá và nguồn dữ liệu dùng để điều chỉnh giá khi đáp ứng điều kiện pháp luật và thỏa thuận hợp đồng (điểm d khoản 1 Điều 22).
Đây là cơ sở để xử lý trường hợp điều kiện thực hiện thay đổi lớn so với thời điểm giao kết. Tuy nhiên, biến động giá thị trường không mặc nhiên làm phát sinh quyền điều chỉnh giá. Việc điều chỉnh còn phụ thuộc vào loại giá hợp đồng, phạm vi rủi ro các bên đã nhận và điều kiện được ghi trong hợp đồng.
Đối với giá vật liệu tăng cao, hợp đồng phải thuộc loại được điều chỉnh giá hoặc có thỏa thuận cho phép điều chỉnh khi xảy ra sự kiện tương ứng. Các bên cần xác định rõ loại chi phí được điều chỉnh, thời điểm tính, công thức, chỉ số giá hoặc nguồn dữ liệu sử dụng. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ban hành kèm theo phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá và phương pháp bù trừ trực tiếp để các bên lựa chọn, thỏa thuận.
Theo Bộ Xây dựng, quy định mới nhằm hạn chế việc xử lý điều chỉnh hợp đồng theo cơ chế xin - cho. Trách nhiệm trước hết thuộc về các bên khi xây dựng hồ sơ mời thầu, thương thảo và giao kết hợp đồng. Hợp đồng càng quy định rõ tình huống, dữ liệu và cách xử lý thì việc điều chỉnh càng ít phát sinh tranh cãi.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP cũng làm rõ quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng. Đối với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, bên nhận thầu được tạm dừng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (điểm a khoản 2 Điều 26).
Một bên cũng được tạm dừng hợp đồng khi bên kia không thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định. Bên tạm dừng phải thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do, thời điểm và phạm vi công việc tạm dừng (điểm b, điểm c khoản 2 Điều 26).
Việc tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng phải dựa trên căn cứ, trình tự và hậu quả đã được thỏa thuận. Đây không phải biện pháp được sử dụng tùy ý khi có bất đồng giữa các bên.
Siết thời hạn thanh toán, quyết toán và thanh lý
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về tạm ứng và thanh toán hợp đồng. Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, việc tạm ứng được thực hiện sau khi hợp đồng có hiệu lực và bên giao thầu nhận được bảo lãnh tiền tạm ứng trong trường hợp phải có bảo lãnh. Với hợp đồng thi công, phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao toàn bộ hay một phần mặt bằng theo thỏa thuận (khoản 3 Điều 12).
Mức tạm ứng, số lần, thời điểm tạm ứng và mức thu hồi qua từng lần thanh toán phải được xác định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu hoặc dự thảo hợp đồng. Tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi tổng giá trị tạm ứng và thanh toán khối lượng hoàn thành đạt 80% giá hợp đồng đã ký (khoản 3 Điều 12).
Hồ sơ thanh toán được xác định theo loại hợp đồng, hình thức giá và thỏa thuận giữa các bên. Bên giao thầu và các cơ quan, tổ chức liên quan không được đặt thêm yêu cầu về hồ sơ trái với hợp đồng và Nghị định nhằm cản trở thanh toán (Điều 29).
Quy định này nhằm xử lý tình trạng yêu cầu thêm tài liệu ngoài hợp đồng, kéo dài thời gian xác nhận khối lượng và thanh toán cho nhà thầu.
Đối với quyết toán, hồ sơ chủ yếu gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành công việc; bảng tính giá trị quyết toán A - B; hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công đối với hợp đồng có phần việc thi công và các tài liệu khác theo thỏa thuận (khoản 2 Điều 30).
Thời hạn quyết toán tối đa là 60 ngày kể từ ngày toàn bộ công việc được hoàn thành và nghiệm thu. Với hợp đồng quy mô lớn, phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 120 ngày (khoản 3 Điều 30).
Hợp đồng được thanh lý khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng bị chấm dứt theo quy định. Các bên có thể thỏa thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực sau khi hoàn thành nghĩa vụ hoặc lập biên bản thanh lý (khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 31).
Thời hạn thanh lý hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP tối đa là 45 ngày. Đối với hợp đồng quy mô lớn, phức tạp, thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 90 ngày (điểm b khoản 3 Điều 31).
Theo giải trình của cơ quan soạn thảo, việc quy định rõ thời hạn và quyền đơn phương quyết toán, thanh lý nhằm xử lý tình trạng một bên chây ỳ, không phối hợp hoàn tất hợp đồng. Cơ chế này cũng giúp xác định giá trị còn phải thanh toán và giải tỏa các khoản bảo lãnh sau khi nghĩa vụ đã hoàn thành.
Đối với hợp đồng đã ký và đang thực hiện trước ngày 01/7/2026, việc xử lý được thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 33. Các hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP tiếp tục áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Với các dự án khác, các bên có thể thỏa thuận áp dụng Nghị định mới; nếu không thống nhất thì thực hiện theo pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.
Nghị định 210/2026/NĐ-CP dành phạm vi lớn cho thỏa thuận của các bên. Vì vậy, hiệu quả thực hiện phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng hồ sơ mời thầu, quá trình thương thảo và mức độ rõ ràng của từng điều khoản hợp đồng. (Còn tiếp)
▶ Bài 1: Chuyển từ tiền kiểm rộng sang tiền kiểm có trọng tâm
▶ Bài 2: Giảm thủ tục, tăng trách nhiệm trong quản lý hoạt động xây dựng
▶ Bài 3: Quản lý chi phí xây dựng sát hơn với thiết kế và thị trường
▶ Bài 5: Quản lý năng lực và hoạt động xây dựng bằng dữ liệu
▶ Bài 6: Dữ liệu BIM đi theo công trình đến giai đoạn vận hành
