Ban hành bảng giá đất hàng năm: Chưa phù hợp với thực tiễn

HoREA cho rằng, nếu ban hành mỗi năm một lần thì phải có dữ liệu quốc gia về giá đất, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT được cập nhật theo thời gian thực và kết nối với dữ liệu dân cư, phải sửa đổi đồng bộ một số luật để kết nối với dữ liệu lớn quốc gia.

Vấn đề tài chính đất đai hiện nay không chỉ là điểm nghẽn của hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) trên khắp cả nước do không thẩm định được giá đất, mặt khác còn làm thị trường BĐS không thể minh bạch. Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương đã chỉ rõ thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận không tách rời của thị trường BĐS, ngay cả trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất nền trong dự án nhà ở đều không chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn thuần, mà gắn liền với công năng, giá trị sinh lời, giá trị sử dụng của thửa đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm tăng giá trị sử dụng.

Thực tế cho thấy, bảng giá đất hiện nay được ban hành 5 năm 1 lần với nhiều thủ tục, công đoạn, quy định chi tiết mất rất nhiều thời gian. Theo đó, trình tự xây dựng bảng giá đất thông qua 9 bước, trình tự để ra được bảng giá đất đòi hỏi một khối lượng công việc đồ sộ theo Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định.

Việc 5 năm ban hành Bảng giá đất một lần thì bảng giá sẽ không còn sát với giá thực tiễn, nhưng ngay tại thời điểm ban hành thì giá đất đã không sát với thực tiễn. Đơn cử tại TP.HCM, bảng giá đất được ban hành giai đoạn 2020- 2024 thì đường Đồng Khởi có mức giá cao nhất là 162 triệu đồng/m2 nhưng trên thực tế giá đất tại con đường này trên 500 - 800 triệu đồng/m2. Không riêng TP.HCM, tại các tỉnh thành khác cũng vậy, bảng giá đất luôn thấp hơn giao dịch thực tế. Nhưng tại thời điểm đó, nếu ban hành bảng giá sát với thực tế thì sẽ đẩy giá đất giao dịch trên thị trường lên cao hoặc các rủi ro khác khi Nhà nước chưa đủ công cụ để điều tiết thị trường này.

HoREA nhận thấy, với trình độ, năng lực của bộ máy Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu và khối lượng công việc đồ sộ để xây dựng “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” theo các quy định trên đây đã cho thấy rõ hiện nay chưa thể thực hiện xây dựng “bảng giá đất định kỳ hàng năm”, bởi lẽ Bộ Tài nguyên và Môi trường tuy đã lập được “bản đồ giá đất” cho hàng triệu thửa đất nhưng “cơ sở dữ liệu đầu vào” (bao gồm cả dữ liệu thuế) vẫn chưa đảm bảo tính chính xác và chưa được cập nhật kịp thời theo thời gian thực. 

"Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện “suốt năm bận rộn, loay hoay” cho việc xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì sẽ khó làm.

Hiệp hội cho rằng, đến khi xây dựng được “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất” ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)” được cập nhật theo thời gian thực kết nối với “cơ sở dữ liệu dân cư” theo Đề án 06 về xây dựng “mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip” liên thông đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia (Big data)” từ Trung ương, các Bộ, ngành đến địa phương trên nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số” và phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế để đảm bảo cơ sở dữ liệu đầu vào về giá BĐS, đi đôi với chế tài xử phạt khi khai gian giá BĐS thì lúc đó Nhà nước sẽ xây dựng được “bản đồ giá đất” đến từng thửa đất theo “vùng giá trị”. 

Đến lúc đó, trí tuệ nhân tạo (AI), Chat GPT sẽ làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu. Nhà nước có thể biết rõ ngay “chỉ số giá đất trung bình” tại một khu vực bất kỳ “được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá BĐS, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả.

Đối với các dự án BĐS thì việc định giá đất hàng năm cũng rất khó cho việc tính toán bởi thủ tục đầu tư hiện nay vẫn kéo dài, chưa có dự án nào trong vòng 1 năm có thể hoàn tất các loại thủ tục. Dự án BĐS là một bộ phận không thể thiếu trong thị trường BĐS. Vì thế, yếu tố này cũng cần được xem xét một cách thấu đáo.

Do vậy, với trình độ, năng lực, trang thiết bị, phần mềm quản lý, công nghệ, cơ sở dữ liệu rời rạc chưa đồng bộ, chưa liên thông. Đặc biệt, tình trạng khai thấp giá mua bán nhà đất hiện nay là một thực tế để có cơ sở khẳng định rất khó ban hành bàng giá đất hàng năm đạt độ chính xác một cách tương đối.

Kiến nghị của HoREA được đưa ra trong bối cảnh Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường xin ý kiến nhân dân. Dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.