Bảo đảm công bằng giữa các dự án phê duyệt trước và sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực

Sáng 24/5, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH.

Đa số các ĐBQH đồng tình với bố cục, sự cần thiết ban hành Nghị quyết và nhất trí với nhiều nội dung của dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH. Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị quyết, các ĐBQH tham gia ý kiến một số nội dung về: đầu tư phát triển NƠXH, giá bán, giá thuê mua NƠXH, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển NƠXH, chính sách hỗ trợ NƠXH, điều khoản chuyển tiếp…

Minh bạch hóa quy trình xác định giá

Trong đó, về về xác định giá bán, giá thuê mua NƠXH ở Điều 8, đại biểu Trần Văn Tiến - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc cho rằng, quy định tại khoản 3 Điều 8: “Trường hợp giá bán, giá thuê mua NƠXH theo kiểm toán quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua NƠXH. Trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua NƠXH ", là chưa bảo đảm công bằng, đề nghị làm rõ thêm đối với NƠXH được đầu tư bằng quỹ nhà ở quốc gia hoặc bằng nguồn vốn nhà nước thì việc xác định giá bán, giá thuê mua thực hiện như thế nào hoặc dự án NƠXH gồm cả nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước.

Đồng tình với ý kiến của đại biểu Trần Văn Tiến, đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai cho rằng, nên tách riêng giá bán và giá thuê vì cấu phần của giá thuê khác với giá bán; nên để cho chủ doanh nghiệp chủ động trong việc xác định giá bán, giá thuê trong một thời gian nhất định; và thực hiện cơ chế hậu kiểm đối với việc xác định giá.

Đại biểu Thạch Phước Bình - Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh cho biết, qua giám sát nhiều dự án NƠXH hiện nay cho thấy: Thứ nhất, giá bán và giá thuê NƠXH chưa thực sự hợp lý, nếu không muốn nói là bất hợp lý. Mặc dù pháp luật quy định không tính tiền sử dụng đất vào giá bán NƠXH nhưng trên thực tế giá bán vẫn cao, không phù hợp với thu nhập của nhiều người lao động do cơ chế kiểm soát giá còn thiếu hiệu quả. Giá NƠXH tại một số đô thị lớn giá gần 25 triệu đồng/m², cao hơn khả năng chi trả của đa số người lao động.

Thứ hai, việc kiểm soát chuyển nhượng NƠXH còn lỏng lẻo, một số kẽ hở trong quy định về thời hạn và điều kiện chuyển nhượng đã tạo điều kiện cho tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ NƠXH diễn ra ngày càng tinh vi.

Thứ ba, Báo cáo của Kiểm toán nhà nước năm 2022 cũng chỉ ra có dấu hiệu gộp khống chi phí vào giá NƠXH tại một số địa phương.

Từ một số căn nguyên này, đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng, cần minh bạch hóa quy trình xác định giá, tăng cường giám sát độc lập để bảo đảm đúng chi phí đầu tư và đúng đối tượng thụ hưởng.

Đại biểu Thạch Phước Bình đề nghị bổ sung yêu cầu bắt buộc công khai chi tiết phương án giá bán, giá thuê mua NƠXH trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và người lao động trước khi phê duyệt.

Cho phép tỉnh, thành phố được lập Hội đồng thẩm tra độc lập thực hiện kiểm tra ngẫu nhiên một số dự án để xác định tính hợp lý của chi phí và lợi nhuận định mức, giúp tăng cường kiểm soát, chống việc gộp khống chi phí và bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê NƠXH.

Bảo đảm công bằng giữa các dự án phê duyệt trước và sau Luật Nhà ở

Về điều khoản chuyển tiếp quy định tại Điều 12 dự thảo Nghị quyết, đại biểu Trần Đình Gia - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh cho biết, hiện có rất nhiều dự án nhà ở thương mại được quyết định chủ trương đầu tư trước ngày 01/8/2024 là thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100 có hiệu lực thi hành phải bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH tương ứng với 20% quỹ đất của dự án.

Tuy nhiên, thực tế việc xây dựng NƠXH tại các quỹ đất này không phù hợp với điều kiện của địa phương do xa nơi làm việc công tác, không thuận tiện, không phù hợp với đối tượng được thuê, mua hoặc quy mô của dự án quá lớn, dẫn đến việc tiếp tục xây dựng sẽ khó thu hút được người thuê, mua NƠXH.

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100 không quy định rõ cơ chế cho phép UBND cấp tỉnh quyết định xử lý quỹ đất xây dựng NƠXH đối với các dự án này, như quy định tại Điều 83 của Luật Nhà ở 2024.

Vì vậy, đại biểu Trần Đình Gia cho rằng, cần có quy định để xử lý các trường hợp này để tạo điều kiện cho UBND các tỉnh linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất và bổ sung Quỹ Nhà ở quốc gia để phát triển NƠXH tại khu vực khác phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp một số địa phương đã bố trí quỹ đất nhưng không có nhu cầu tiếp tục bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH, trong khi nguồn lực tài chính để triển khai xây dựng chưa có, nếu tiếp tục xây dựng NƠXH trên quỹ đất do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao sẽ không hiệu quả và lãng phí nguồn lực.

Do đó, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị có cơ chế cho UBND tỉnh được điều chỉnh các quỹ đất này thành đất xây dựng nhà ở thương mại và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung quỹ nhà ở quốc gia.

Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội nhận định, đầu tư nhỏ xã hội lợi nhuận quy định rất thấp, nếu cho thuê lại càng thấp dẫn đến không có khả năng hoàn trả vốn, vì vậy cần phải có quỹ để tạo vốn đầu tư. Việc quy định dành tiền thu từ quỹ 20% đất của nhà ở thương mại nếu không dành để phát triển NƠXH thì được quyền chuyển thành tiền và đóng vào quỹ để phát triển NƠXH là rất thỏa đáng là rất thỏa đáng và rất công bằng.

Tuy nhiên, việc này chỉ được thực hiện với các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Còn đối với những dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì phần diện tích đất nhà ở thương mại muốn chuyển thành NƠXH phải phê duyệt lại chủ trương đầu tư, phải làm lại thủ tục hành chính mới được chuyển đổi. Như vậy là phải làm thêm một khâu hành chính. Trong khi đó, việc ban hành Nghị quyết có đặc thù là những gì thủ tục hành chính không cần thiết được lược bỏ.

Do vậy, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị bổ sung thêm một khoản trong Điều 12 quy định về những dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực, thì phần diện tích đất dành cho quỹ phát triển NƠXH được quyền chuyển sang thành đất thương mại, và quỹ đất này sẽ mang đấu giá lấy tiền đưa vào trong quỹ phát triển NƠXH, mà không cần phải làm thủ tục phê duyệt lại.