Bảo đảm đồng bộ, thống nhất giữa các luật liên quan đến nhà ở

Cần thống nhất xác lập quyền sở hữu nhà ở

Tại Hội thảo góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức vào chiều 10/8, nhiều ý kiến của các đại biểu, chuyên gia cho rằng việc xem xét sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai cùng thời điểm là điều kiện quan trọng để bảo đảm đồng bộ, thống nhất giữa các luật, bảo đảm cho hiệu quả khi thi hành. Do đó, điều quan trọng là rà soát kỹ lưỡng các quy phạm để giải quyết mối tương quan giữa Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật có liên quan.

Bình luận chuyên sâu các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ phản ánh thực tiễn hoạt động công chứng cho thấy, hầu hết các trường hợp không đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, thì trong hợp đồng chỉ có thể ghi nhận quyền sử dụng đất mà không thể ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nhiều ngân hàng khi định giá tài sản thế chấp cũng chỉ có thể định giá đối với quyền sử dụng đất chứ khó định giá cả phần nhà ở đã được xây dựng trên đất.

Theo bà Nguyễn Thị Thơ, việc quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đang có sự thiếu đồng bộ với Luật Đất đai, dẫn đến hệ quả là chủ sở hữu nhà được coi là đã xác lập quyền sở hữu nhưng lại không thể hoặc chưa thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu sau thời điểm xác lập quyền sở hữu.

Để có thể bảo đảm sự thống nhất, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc khi thực hiện các quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, cần quy định thống nhất về thời điểm xác lập các quyền này.

Từ những phân tích trên, bà Nguyễn Thị Thơ kiến nghị Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS chỉ nên quy định thời điểm xác lập các quyền chiếm hữu, sử dụng đối với nhà ở khi đáp ứng được các điều kiện nhất định về thanh toán, bàn giao nhà. Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Cần nới lỏng các điều kiện về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tạo thuận lợi cho công dân khi đăng ký, đồng thời, quy định cơ chế bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp lựa chọn nhà đầu tư đặc biệt

Góp ý về nội dung liên quan đến chính sách phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội phân tích, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại với 3 hình thức cơ bản: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư: Đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư còn quy định về hình thức “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thành do chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu giá, đấu thầu.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chấp thuận nhà đầu tư cũng là một hình thức lựa chọn nhà đầu tư và là trường hợp lựa chọn nhà đầu tư đặc biệt, không phải là trường hợp đấu giá, không phải trường hợp đấu thầu và cũng không phải là trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.

Do đó, cần quy định rõ trong dự thảo Luật Nhà ở về “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá, đầu thầu không thành là hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, để bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật về đầu tư.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết thêm, thực tế hiện nay khi các địa phương lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, các dự án áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư rất phổ biến.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP cũng đã cho phép giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án chấp thuận nhà đầu tư.

Ngoài ra, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát để bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận trước thời điểm Luật có hiệu lực thi hành; rà soát và bổ sung quy định trong Dự thảo Luật Đất đai 2023 cho phép giao đất cho các nhà đầu tư được công nhận theo quy định tại Luật Nhà ở.

Có cùng vấn đề quan tâm về giải quyết mối quan hệ giữa Dự thảo Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan về quy định lựa chọn chủ đầu tư, đại diện Ban Pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Nguyễn Thị Diệu Hồng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở lần này có nhiều quy định liên quan đến hoạt động lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, một số quy định tại dự thảo chưa thực sự đủ rõ ràng và dường như ít có sự liên kết với pháp luật về đầu tư.

Dự thảo cũng không có quy định phân định rõ trong quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà ở, những quy định nào sẽ áp dụng theo Luật Đầu tư, những quy định nào sẽ áp dụng theo quy định pháp luật nhà ở, có thể khiến cho hệ thống pháp luật trở nên thiếu thống nhất, nhà đầu tư gặp vướng trong quá trình áp dụng thực hiện.

Cũng tại hội thảo, nhiều đại biểu quan tâm cho ý kiến liên quan đến nội dung quy định về NƠXH, trong đó quy định về đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH còn khá hạn hẹp, điều kiện, tiêu chuẩn được mua NƠXH khá chặt chẽ, việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NƠXH phức tạp, khó khăn, là một trong những lý do khiến người dân khó có thể tiếp cận NƠXH…

Các ý kiến đề xuất, cân nhắc để mở rộng đối tượng được hướng chính sách về NƠXH, đồng thời có chính sách phù hợp với thực tiễn, huy động nguồn lực xã hội tham gia xây dựng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.