Theo quy định hiện hành, việc chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 143, Điều 144) chỉ cho phép “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với “từng loại đất” hoặc các loại “đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở”.
Cụ thể, Điều 143 của Luật Đất đai đã quy định chặt chẽ các căn cứ để tách thửa đất ở tại nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương; Căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; Phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Trong khi đó, điều 144 của Luật Đất đai cũng quy định chặt chẽ các căn cứ để tách thửa đất ở tại đô thị: Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; Căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị; Căn cứ quỹ đất của địa phương; Hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Mặt khác, Điều 75 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất; Khoản 31 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định diện tích tối thiểu được tách thửa theo đó UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Theo Bộ Xây dựng, việc phân lô, bán nền quyền sử dụng đất đã giúp cho người dân có điều kiện cải thiện nhà ở, qua đó cũng góp phần tạo nên sự đa dạng cho các sản phẩm bất động sản và góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, các quy định chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật về đất đai cũng đã bộc lộ những hạn chế, như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Cụ thể, Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Đến năm 2017, Nghị định 01/2017/NĐ-CP (Khoản 31 Điều 2) mới bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Sau đó, Nghị định 148/2020/NĐ-CP (Khoản 23 Điều 1) mới bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Bộ Xây dựng cho rằng, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong thời gian qua còn có một số tồn tại, bất cập và cho thấy một số địa phương chưa thật sát sao, quyết liệt trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhất là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nơi, có lúc còn tùy tiện.
Đồng thời, việc thực hiện chia, tách thửa đất đối với các loại đất bao gồm cả đất nông nghiệp, đất khác không phải là đất ở, cộng thêm công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở).
Điều này là nguyên nhân đã dẫn đến tình trạng lợi dụng để “hô biến” các lô đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tác động xấu đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
