Việc vận hành các tuyến metro trọng điểm không chỉ giải bài toán giao thông mà còn kích hoạt tái cấu trúc đô thị Hà Nội theo mô hình TOD. Khi giao thông công cộng dẫn dắt quy hoạch, bất động sản quanh nhà ga đang xác lập vị thế mới với tiềm năng tăng giá bền vững và nâng tầm chất lượng sống. Tuyến metro và nền tảng hình thành đô thị TOD tại Hà Nội
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số thường trú dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%, đặt ra áp lực ngày càng lớn đối với hạ tầng giao thông và quỹ đất đô thị. Việc các tuyến metro từng bước đi vào vận hành không chỉ giải bài toán giao thông mà còn mở ra hướng tiếp cận mới cho phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD).
TOD phản ánh sự thay đổi trong tư duy quy hoạch, khi giao thông công cộng không còn chỉ đóng vai trò hỗ trợ mà trở thành “xương sống” định hình cấu trúc đô thị, phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội.
Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa mô hình TOD đang dần được đặt nền móng thông qua việc triển khai và hoàn thiện các tuyến metro. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã được khởi công từ năm 2025. Đây là những tuyến có vai trò kết nối các khu vực trọng điểm, từ lõi đô thị hiện hữu tới các không gian phát triển mới.
Khi đi vào vận hành, metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán trong giao thông đô thị. Những yếu tố này không chỉ cải thiện trải nghiệm đi lại của người dân mà còn làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga. Thực tế quy hoạch cho thấy, bán kính đi bộ quanh nhà ga metro là không gian có tiềm năng lớn để phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng theo mô hình hỗn hợp.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong giai đoạn 5-10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn là một khái niệm mang tính định hướng chung, mà đã trở thành một chủ trương chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn.
Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi. Sự dịch chuyển dân cư và hoạt động kinh tế theo các hành lang metro đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị, phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững trong 5-10 năm tới theo các định hướng quy hoạch đã được đặt ra.
TOD, giá trị BĐS và bài học từ kinh nghiệm quốc tế
Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... cho thấy, TOD chỉ phát huy hiệu quả khi được xây dựng trên một hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác. Đây là nền tảng giúp người dân thay đổi hành vi di chuyển, chuyển từ phương tiện cá nhân sang giao thông công cộng.
Bên cạnh đó, quy hoạch tích hợp là yếu tố then chốt, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Mật độ và cơ cấu sử dụng đất được tính toán hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, đặc biệt là việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, cũng đóng vai trò quyết định.
Từ góc độ thị trường, TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị BĐS theo hướng bền vững. Thực tế cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%. Tuy nhiên, giá trị của TOD không hình thành tức thì mà tăng dần theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của metro và sự hoàn thiện của hệ sinh thái đô thị quanh các nhà ga.
Chính giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Việc lựa chọn các vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể, cùng các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích, đang được xem là chiến lược phù hợp trong bối cảnh hiện nay.
Trong bức tranh dài hạn, TOD không chỉ là một “từ khóa” của thị trường BĐS, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần nâng cao chất lượng sống đô thị, thu hút cư dân và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Với việc các tuyến metro từng bước đi vào vận hành và khung chính sách ngày càng rõ ràng, mô hình TOD được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam trong thời gian tới.
