Thị trường văn phòng toàn cầu đang chuyển mạnh sang mô hình phát triển đề cao hiệu quả vận hành và tính bền vững. Tại TP.HCM, xu hướng tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao ngày càng rõ nét, tạo áp lực phải nâng cấp nguồn cung hiện hữu. Chất lượng trở thành yếu tố cốt lõi
Tại nhiều thị trường phát triển, các quy định liên quan đến cắt giảm tiêu thụ năng lượng trong công trình đang ngày càng siết chặt. Khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, cũng ưu tiên lựa chọn những không gian làm việc đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, sức khỏe và hiệu quả vận hành.
Trong bối cảnh đó, những tòa nhà hoạt động kém hiệu quả buộc phải chuyển đổi để duy trì năng lực cạnh tranh, lựa chọn phương án nâng cấp phù hợp.
Trong quá trình đó, các chủ sở hữu có nhiều phương án tiếp cận khác nhau, từ tối ưu vận hành, cải tạo ở mức độ nhẹ đến tái phát triển toàn diện. Mỗi phương án đều có những đánh đổi nhất định về chi phí đầu tư, mức độ rủi ro và khả năng gia tăng giá trị tài sản.
Theo báo cáo Savills Impact, các giải pháp tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ với chi phí thường dưới 2-6% giá trị tài sản giúp giảm thiểu gián đoạn và hạn chế rủi ro, song khó tạo ra bước nhảy lớn về giá thuê.
Trong khi đó, cải tạo sâu với chi phí khoảng 8-12% hoặc tái phát triển toàn diện đòi hỏi nguồn vốn lớn và có nguy cơ phát sinh diện tích trống, nhưng mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể.
Thực tế tại nhiều thị trường quốc tế, các dự án cải tạo chất lượng cao có thể ghi nhận mức tăng giá thuê vượt trung bình thị trường tới 57% tại Madrid và 67% tại New York trong vòng 4 năm.
Savills cũng nhận định, trong bối cảnh phát thải từ vật liệu và hoạt động xây dựng ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong vòng đời công trình, nâng cấp tài sản hiện hữu đang trở thành lựa chọn cân bằng giữa hiệu quả tài chính và mục tiêu phát triển bền vững dài hạn.
Áp lực nâng cấp từ phía khách thuê
Theo bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó Giám đốc dịch vụ cho thuê thương mại Savills TP.HCM, TP.HCM đang dần ghi nhận xu hướng chuyển dịch tương tự, chủ yếu xuất phát từ nhu cầu của khách thuê, dù chưa chịu áp lực pháp lý mạnh như các thị trường phát triển. Thị trường văn phòng TP.HCM đang duy trì trạng thái ổn định, song nhu cầu tập trung rõ rệt vào các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt là phân khúc hạng A và hạng B tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm.
Theo báo cáo thị trường BĐS quý I/2026 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 3 triệu m² sàn từ hơn 400 dự án. Trong đó, nguồn cung văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 19%, mức tương đối hạn chế so với các đô thị lớn trong khu vực như: Bangkok, Jakarta và Singapore. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa cung và cầu theo hướng chất lượng.
“Áp lực nâng cấp tại thị trường văn phòng TP.HCM không đến từ quy định, mà đến từ chính khách thuê. Các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến trải nghiệm không gian, hiệu quả vận hành cũng như các yếu tố môi trường và sức khỏe.”, bà Lại Thị Như Quỳnh chia sẻ.
Savills nhận định, đối với thị trường văn phòng TP.HCM, việc nâng cấp, cải tạo hay tái phát triển là chiến lược dài hạn nhằm duy trì khả năng cạnh tranh của tài sản, kỳ vọng cấu trúc bền vững hơn, nơi giá trị không chỉ được đo bằng diện tích mà còn bởi hiệu quả sử dụng và khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn mới.
