Sau hơn bốn năm liên tục điều chỉnh, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào đầu năm 2026 với trạng thái ổn định mong manh nhưng chưa phục hồi thực sự. Dù Chính phủ Trung Quốc đã triển khai nhiều gói hỗ trợ mạnh tay nhằm ngăn đà suy giảm, song các yếu tố nền tảng như dư cung lớn, nhu cầu mua yếu và áp lực tài chính đối với doanh nghiệp địa ốc vẫn tiếp tục đè nặng lên thị trường. Bước sang quý I năm 2026, mặt bằng giá nhà tại Trung Quốc được dự báo tiếp tục giảm nhẹ hoặc đi ngang, thay vì phục hồi rõ rệt. Đà giảm mạnh đã qua, song động lực tăng trưởng mới vẫn chưa hình thành. Nhu cầu mua nhà ở thực có cải thiện cục bộ nhờ lãi suất thấp và nới lỏng điều kiện vay, nhưng không đủ lớn để hấp thụ lượng tồn kho khổng lồ tích tụ suốt nhiều năm.
Thanh khoản thị trường nhìn chung vẫn ở mức thấp, đặc biệt tại các thành phố cấp 2, cấp 3, nơi từng là động lực tăng trưởng chính của BĐS Trung Quốc trong giai đoạn bùng nổ trước đây. Trong bối cảnh thu nhập hộ gia đình tăng chậm, triển vọng việc làm chưa thật sự vững chắc, người dân có xu hướng trì hoãn các quyết định mua nhà lớn, nhất là các sản phẩm mang tính đầu tư.
Một đặc điểm nổi bật của thị trường đầu năm 2026 là sự phân hóa ngày càng rõ. Tại các đô thị hạt nhân như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến hay Quảng Châu, giá nhà có xu hướng ổn định hơn, giao dịch duy trì ở mức tương đối nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng tài chính của người mua tốt hơn. Những khu vực này được xem là “vùng an toàn tương đối” của thị trường.
Ngược lại, tại nhiều địa phương có tốc độ đô thị hóa chậm, dân số suy giảm hoặc phụ thuộc mạnh vào đầu tư BĐS, thị trường vẫn chịu áp lực giảm giá đáng kể. Nhiều dự án dở dang, khu đô thị mới thiếu cư dân tiếp tục rơi vào tình trạng ế ẩm, buộc chủ đầu tư phải giảm giá sâu để thu hồi dòng tiền.
Về phân khúc, nhà ở vừa túi tiền và phục vụ nhu cầu thực có khả năng trụ vững hơn so với bất động sản cao cấp hoặc các dự án mang tính đầu cơ. BĐS thương mại, văn phòng và bán lẻ vẫn đối mặt với khó khăn do nhu cầu thuê chưa phục hồi hoàn toàn sau giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm.
Nhiều công cụ nhưng hiệu quả không cao
Trước những rủi ro kéo dài của thị trường, Chính phủ Trung Quốc tiếp tục khẳng định bất động sản là lĩnh vực cần được ổn định có kiểm soát. Các biện pháp như hạ lãi suất thế chấp, nới điều kiện mua nhà, hỗ trợ tài chính để hoàn thiện dự án dở dang và khuyến khích chính quyền địa phương mua lại nhà tồn kho vẫn được duy trì trong đầu năm 2026.
Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này được đánh giá là chậm và không đồng đều. Trong bối cảnh niềm tin thị trường suy giảm kéo dài, việc kích thích cầu không thể đạt kết quả nhanh như giai đoạn trước. Thay vào đó, chính sách chủ yếu nhằm cầm chừng, giảm rủi ro tài chính và tạo điều kiện cho thị trường tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng mới.
Đối với các doanh nghiệp BĐS, đầu năm 2026 vẫn là giai đoạn đầy thách thức. Áp lực trả nợ, tái cơ cấu tài chính và hoàn thiện các dự án tồn đọng tiếp tục đè nặng lên nhiều tập đoàn địa ốc lớn. Việc tiếp cận tín dụng dù đã được nới lỏng nhưng vẫn mang tính chọn lọc, ưu tiên các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh và dự án khả thi.
Ở tầm vĩ mô, BĐS tiếp tục là một trong những yếu tố kìm hãm đà phục hồi của kinh tế Trung Quốc. Do lĩnh vực này có mối liên hệ chặt chẽ với tài chính, xây dựng, vật liệu và tiêu dùng, sự suy yếu kéo dài của thị trường nhà đất ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP, việc làm và tâm lý người dân.
Nhìn tổng thể, đầu năm 2026 khó đánh dấu sự đảo chiều mạnh mẽ của thị trường BĐS Trung Quốc. Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường tiếp tục đi ngang hoặc giảm nhẹ, với mức độ phân hóa ngày càng sâu. Sự ổn định dần có thể xuất hiện tại các đô thị lớn và phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, trong khi nhiều khu vực và loại hình khác vẫn phải đối mặt với giai đoạn điều chỉnh kéo dài.
Về dài hạn, BĐS Trung Quốc được dự báo sẽ chuyển sang mô hình phát triển thận trọng hơn, gắn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, thay vì đóng vai trò “động cơ tăng trưởng” như trước. Quá trình tái cân bằng này tuy cần thời gian, nhưng được xem là bước đi không thể tránh khỏi để nền kinh tế Trung Quốc hướng tới tăng trưởng bền vững hơn trong giai đoạn hậu khủng hoảng.
