Dòng vốn quốc tế vào Việt Nam tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông giúp thị trường BĐS công nghiệp không chỉ duy trì tỷ lệ lấp đầy cao mà còn chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các phân khúc tài sản chuyên biệt, đòi hỏi khắt khe về kỹ thuật và vận hành. Lực đẩy từ dòng vốn FDI và hạ tầng đồng bộ
Trong nửa đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt mức ấn tượng khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, ghi nhận mức cao nhất trong 5 năm qua đối với giai đoạn 6 tháng đầu năm.
Sản xuất tiếp tục là động lực chính, thu hút khoảng 10,8 tỷ USD, chiếm 62% tổng vốn đăng ký mới. Dòng vốn này được phân bổ mạnh mẽ tại các trung tâm kinh tế lớn. Cụ thể, Hà Nội thu hút 3,2 tỷ USD, trong khi TP.HCM đạt 6,8 tỷ USD, tương đương mức tăng đột biến 114,2% so với cùng kỳ.
Cùng với dòng vốn, mạng lưới hạ tầng giao thông đang đóng vai trò then chốt quyết định khả năng mở rộng không gian phát triển công nghiệp.
Tính đến cuối năm 2025, Việt Nam đã hoàn thành thông xe kỹ thuật và đưa vào khai thác 3.345 km đường cao tốc. Việc tiếp tục đầu tư vào cảng biển, sân bay, đường sắt và mạng lưới logistics đang cải thiện kết nối giữa các trung tâm kinh tế hiện hữu với những địa điểm đầu tư mới nổi.
Tại phía Bắc, Vành đai 4, mạng lưới cao tốc mở rộng và cảng nước sâu tại Hải Phòng đang củng cố vững chắc hành lang kinh tế kết nối Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Tại phía Nam, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện kết nối các hành lang logistics trọng điểm.
Theo nhận định của ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, hạ tầng được cải thiện đang mở rộng không gian thu hút đầu tư, giúp dòng vốn quốc tế tiếp cận nhiều địa bàn mới tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi quy mô đầu tư tăng lên, các địa phương cần bảo đảm hạ tầng, nguồn điện, logistics và các dịch vụ hỗ trợ đáp ứng kịp thời nhu cầu của nhà đầu tư.
Không gian phát triển mới cũng có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang nhiều phân khúc BĐS khác. Khi các trung tâm kinh tế hình thành và việc làm gia tăng, nhu cầu có thể mở rộng sang nhà ở, văn phòng, bán lẻ và lưu trú.
Dư địa lớn cho thị trường BĐS công nghiệp
Báo cáo thị trường BĐS quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trong nửa năm 2026 liên tục duy trì ở mức cao.
Tại phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt trên 80%, trong khi nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 86%; cá biệt tại Hà Nội và Bắc Ninh, con số này lên tới trên 95%. Ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, nhà xưởng xây sẵn có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, và đất khu công nghiệp đạt gần 75%.
Sức cầu cao cũng kéo theo sự phân hóa về giá thuê và chuyển nhượng giữa các địa phương. Giá thuê nhà xưởng hiện phổ biến ở mức 65.000 - 125.000 đồng/m²/tháng. Đối với giao dịch chuyển nhượng, giá đất khu công nghiệp bình quân khoảng 4,5 triệu đồng/m², trong khi giá chuyển nhượng nhà xưởng đạt khoảng 5,3 triệu đồng/m² tại phía Bắc và 6,8 triệu đồng/m² tại phía Nam.
Savills Việt Nam cho biết, sản xuất vẫn là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Quá trình chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và sự phát triển của thương mại điện tử đang làm thay đổi căn bản yêu cầu đối với mặt bằng.
Khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới trong nửa đầu 2026 gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng xây sẵn thay vì thuê đất, cho thấy tốc độ vận hành đang trở thành yếu tố được ưu tiên hàng đầu.
Các ngành như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và những hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành. Điều này có thể tạo ra nhu cầu đối với những tài sản chuyên biệt thay vì chỉ mở rộng diện tích BĐS công nghiệp đơn thuần.
Thống kê của Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026 cho thấy, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.
Sự gia tăng này không chỉ liên quan đến diện tích mặt bằng. Các cơ sở dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, quá trình số hóa đang tạo thêm một nhóm nhu cầu BĐS có yêu cầu khác biệt so với các loại hình công nghiệp truyền thống.
Dù có nhiều lợi thế từ tỷ lệ lấp đầy cao và hạ tầng hoàn thiện, triển vọng BĐS công nghiệp không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất. Theo chuyên gia Savills, những chậm trễ trong việc phê duyệt dự án, tiếp cận quỹ đất hay hoàn thiện hạ tầng có thể làm gia tăng chi phí và ảnh hưởng tới tính khả thi của dự án.
Tính minh bạch của môi trường pháp lý và quy trình phê duyệt hiệu quả đang được các nhà đầu tư quốc tế xem xét kỹ lưỡng. Trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các địa phương có khả năng đáp ứng đồng bộ về hạ tầng, logistics, nguồn điện và tiêu chuẩn ESG, qua đó chuyển hóa đà tăng trưởng hiện nay thành dòng vốn đầu tư dài hạn.
