Bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ

Sửa đổi 4 phương pháp định giá đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, Chính phủ chỉ cho phép định giá đất theo 4 phương pháp: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cả 4 phương pháp định giá đất này đều được sửa đổi bảo đảm phù hợp hơn với thực tiễn.

Bên cạnh đó, Chính phủ đồng thời bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP…

Cụ thể, 4 phương pháp định giá đất gồm: (1) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

(2) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

(3) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Bảo đảm kiểm soát tính chính xác kết quả định giá đất

Trong Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, diễn ra sáng 15/01/2024, ý kiến đại biểu Quốc hội Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất do: Thứ nhất, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, thị trường các dự án BĐS gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.

Thứ hai, việc tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất, nếu chúng ta chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì kết quả định giá cũng thay đổi. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Bên cạnh đó, mặc dù phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ TN&MT, nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc, các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định của dự án BĐS được ước tính trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án cần định giá. Các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.

Ngoài ra, thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng làm cơ sở để sử dụng số liệu áp dụng trong phương pháp thặng dư tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh, suất vốn đầu tư mà các chỉ tiêu này có vai trò quyết định đến kết quả định giá. Hiện nay các thuyết minh dự án đầu tư rất sơ sài, không đủ thông tin, dữ liệu hoặc thiếu số liệu chứng minh.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân lo ngại, trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất.

Theo góp ý của đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư, cần có van khóa để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.

Trước đó, tại nghị trường Quốc hội Kỳ họp thứ 6, diễn ra ngày 03/11/2023, cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội đã có những tranh luận gay gắt về việc giữ hay bỏ phương pháp định giá đất thặng dư.

Trong khi đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể; thì đại biểu Trần Chí Cường - Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng lại cho rằng dự thảo Luật đã quy định những điều kiện và trường hợp cụ thể để áp dụng từng phương pháp. Do đó, phương pháp thặng dư nên được tiếp tục duy trì để thực hiện khi những dự án, những khu vực đất không thể áp dụng được các phương pháp khác thì có thể áp dụng phương pháp này.