Lãi suất duy trì ở mức cao cùng nguồn cung sơ cấp dồi dào đang gây sức ép lên thanh khoản BĐS. Theo MBS Research, thị trường có thể tiếp tục trầm lắng trong nửa cuối năm 2026 khi tỷ lệ hấp thụ được dự báo chỉ khoảng 40 - 50%. 
Thanh khoản BĐS giảm trong bối cảnh lãi suất cao
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường BĐS bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Theo báo cáo ngành Công ty Cổ phần Chứng khoán MBS (MBS Research), lãi suất duy trì ở mức cao đang gia tăng áp lực tài chính đối với người mua nhà và chủ đầu tư, khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh khoản giảm mạnh so với cùng kỳ.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng được MBS Research dẫn lại, số lượng giao dịch BĐS đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Đối với đất nền, số lượng giao dịch đạt 73.438 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, tổng số lượng giao dịch BĐS đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. MBS Research cho rằng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên 7,5 - 9% đối với tiền gửi 12 tháng, nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng thận trọng khi đầu tư BĐS.
Cùng với thanh khoản suy giảm, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026 - 2027. Các chủ đầu tư lớn như: Vinhomes, Sun Group và Masterise tiếp tục thực hiện bán hàng tại các đại dự án.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng cùng áp lực lãi suất cao khiến giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội điều chỉnh khoảng 10 - 20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.
Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình các dự án mới tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m² trong quý II/2026, tăng 21% so với cùng kỳ, mức tăng này chủ yếu đến từ khác biệt trong phân khúc sản phẩm.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ tăng 228% so với cùng kỳ, lên 4.600 căn, chủ yếu đóng góp từ quý I nhờ các dự án tại khu vực ngoại thành. MBS Research nhận định lãi suất neo cao trong dài hạn và nguồn cung dồi dào khiến thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.
MBS Research ước tính tỷ lệ hấp thụ thị trường duy trì ở mức thấp khoảng 40 - 50% trong nửa cuối năm 2026, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ. Đây là một trong những yếu tố cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn chịu áp lực trong bối cảnh chi phí vốn cao.
Doanh nghiệp BĐS tập trung bàn giao các dự án đã mở bán
Trong bối cảnh thị trường khó khăn và tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với cùng kỳ, phần lớn doanh nghiệp BĐS tập trung bàn giao các dự án đã mở bán trong giai đoạn trước đó. Theo MBS Research, trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận dự án mới mở bán đáng chú ý.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, phần lớn lượng mở bán đến từ Vinhomes tại các đại dự án: Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. MBS Research cũng chưa ghi nhận dự án nào mở bán đáng chú ý trong vòng 1 - 2 quý tới của các doanh nghiệp niêm yết.
Đối với Vinhomes, được dự báo lợi nhuận ròng quý III/2026 đạt 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ; lũy kế 9 tháng dự kiến đạt khoảng 65.000 tỷ đồng. Kết quả này được hỗ trợ bởi việc mở bán Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, cùng đóng góp từ Wonder City và Royal Island.
Với Vincom Retail, lợi nhuận ròng quý III/2026 được dự phóng đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ. MBS Research cho biết tăng trưởng lợi nhuận tiếp tục được hỗ trợ bởi hoạt động cho thuê cải thiện, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống duy trì ở mức cao, giá thuê bình quân có xu hướng tăng và các trung tâm thương mại mới đi vào vận hành tiếp tục đóng góp vào doanh thu.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, kết quả kinh doanh chịu ảnh hưởng từ thị trường suy giảm. MBS Research dự báo lợi nhuận ròng quý III/2026 của Đất Xanh đạt 65 tỷ đồng.
Doanh thu được dự báo giảm 53% so với cùng kỳ, về khoảng 500 tỷ đồng, trong bối cảnh doanh thu môi giới giảm 60% do thị trường ảm đạm và doanh nghiệp chỉ bàn giao số ít sản phẩm tại Gem Sky World. Chi phí tài chính tăng 50% so với cùng kỳ, lên 60 tỷ đồng do lãi suất cao.
MBS Research cho rằng thị trường BĐS có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới khi lãi suất neo cao trong dài hạn và nguồn cung vẫn dồi dào. Trong ngắn hạn, tỷ lệ hấp thụ thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư tiếp tục là những yếu tố gây áp lực lên thanh khoản thị trường.
