Bức tranh toàn cảnh và chính sách thúc đẩy công trình xanh

1.Quy mô thị trường và xu thế phát triển

Báo cáo Vietnam Green Building Market Summary, quý III/2025 của Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) cho biết, đến tháng 9/2025 Việt Nam đã có 683 công trình đạt chứng nhận xanh, với tổng diện tích sàn đạt 17,33 triệu m², tăng hơn 3,7 triệu m² chỉ trong 9 tháng đầu năm. Đây là mức tăng nhanh nhất kể từ khi Việt Nam triển khai chương trình thúc đẩy công trình xanh từ năm 2010.

Trong giai đoạn 2010 - 2020, trung bình mỗi năm cả nước chỉ có khoảng 30 - 40 công trình được chứng nhận. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2024 - 2025, số lượng công trình xanh tăng gần 20 lần, thể hiện sự thay đổi rõ rệt trong nhận thức và hành động của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như cơ quan quản lý.

Với tốc độ hiện nay, Việt Nam đã vượt xa các mục tiêu của Chương trình quốc gia về sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả giai đoạn 2019 - 2030 (VNEEP3), vốn đặt ra 80 công trình xanh vào năm 2025 và 160 công trình vào năm 2030.

Sự mở rộng nhanh chóng này phản ánh sức hút của xu hướng đầu tư bền vững, đồng thời cho thấy công trình xanh không còn là lĩnh vực thử nghiệm, mà đã trở thành một cấu phần thực chất của ngành Xây dựng đô thị và công nghiệp hiện đại.

2. Cơ cấu và đặc điểm các nhóm công trình xanh

2.1. Nhà ở và căn hộ xanh - phân khúc lớn và ổn định

Cũng theo báo cáo của IFC, phân khúc nhà ở xanh chiếm khoảng 30,2% căn hộ xanh, một phần nhỏ khoảng 4,99% là nhà đất (landed house). Như vậy, tổng diện tích sàn xanh cả nước, lớn nhất trong các loại hình công trình khoảng 35% bao gồm cả thấp tầng và cao tầng. Phần lớn các dự án được chứng nhận theo hệ thống EDGE (IFC) hoặc LEED (Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ - USGBC), tập trung ở TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, những nơi có thị trường nhà ở cao tầng phát triển mạnh.

Dự án tiêu biểu như Midtown Phú Mỹ Hưng cho thấy mô hình căn hộ xanh đang được áp dụng linh hoạt, vừa đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ, vừa cải thiện hiệu quả năng lượng, giúp giảm 20 - 30% chi phí điện, nước, đồng thời tăng giá trị sử dụng và độ bền vững của sản phẩm BĐS.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn khi chi phí đầu tư ban đầu cao hơn 3%, chính sách tín dụng xanh cho cá nhân và hộ gia đình chưa phổ biến và chưa có hệ thống đánh giá đồng bộ cho vật liệu xanh trong các dự án nhà ở. Nhưng cũng có chủ đầu tư làm nhà ở xã hội xanh mà không làm phát sinh thêm chi phí như Capital House Group.

2.2. Công trình công nghiệp xanh - động lực mới của tăng trưởng

Với tổng số khoảng 39 - 40% công trình công nghiệp xanh, trong đó có 25,6% nhà xưởng công nghiệp xanh và 14,08% nhà kho (warehouse), công trình công nghiệp xanh trở thành phân khúc tăng nhanh nhất giai đoạn 2024 - 2025. Chỉ trong 2 năm, số công trình công nghiệp được chứng nhận tăng gần 60%, tập trung tại một số địa phương: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và Ninh Bình.

Động lực chính đến từ yêu cầu xanh hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt với các thị trường xuất khẩu như: EU, Hoa Kỳ và Nhật Bản. Các tập đoàn FDI lớn như: Samsung, Foxconn, LG Display, Canon, Sumitomo và Sojitz đều đã đăng ký chứng nhận EDGE hoặc LEED Gold cho nhà máy và kho logistics tại Việt Nam.

Phân khúc này cho thấy hiệu quả kinh tế rõ rệt: tiết kiệm năng lượng và nước lên tới 40%, giảm phát thải 25 - 30%, đáp ứng các tiêu chí ESG và mở đường tiếp cận nguồn vốn xanh quốc tế. Dù vậy, thiếu đội ngũ kỹ sư, tư vấn chuyên sâu, cùng với thiếu bộ tiêu chí quốc gia riêng cho KCN xanh, vẫn là những rào cản cần sớm khắc phục.

2.3. Văn phòng và thương mại - hướng tới hiệu quả vận hành

Nhóm văn phòng và thương mại chiếm khoảng 14% tổng diện tích sàn xanh, tập trung tại các tòa nhà hạng A ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Các công trình như: Deutsches Haus, Capital Place, Friendship Tower hay Saigon Centre Phase 2 đều đạt Chứng nhận LEED Gold hoặc Platinum, minh chứng cho xu hướng “xanh hóa” BĐS thương mại.

Đặc điểm nổi bật là ứng dụng công nghệ quản lý năng lượng thông minh (BAS/BEMS), sử dụng vật liệu tiết kiệm năng lượng như kính Low-E, hệ thống điều hòa trung tâm VRV, chiếu sáng LED cảm biến. Các công trình này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí vận hành mà còn nâng tầm hình ảnh của doanh nghiệp thuê văn phòng, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia áp dụng tiêu chí ESG.

Điểm hạn chế là thiếu cơ chế giám sát hiệu quả vận hành (M&V) sau khi chứng nhận, khiến một số công trình xanh chưa đạt hiệu suất năng lượng thực tế như thiết kế ban đầu.

2.4. Giáo dục và y tế - lan tỏa mô hình xanh trong khu vực công

Khoảng 12,4% tổng diện tích chứng nhận thuộc nhóm trường học, bệnh viện, viện nghiên cứu. Nhiều công trình công cộng đã áp dụng tiêu chí tiết kiệm năng lượng và vật liệu thân thiện môi trường như: Trường Đại học Anh Quốc Việt Nam (BUV) ở KĐT Ecopark Hưng Yên; Trường Trung học Phổ thông Võ Văn Tần tại tỉnh Long An; và Hệ thống trường học thuộc Tập đoàn Edufit là chuỗi cơ sở giáo dục đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận công trình xanh EDGE do Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) cấp.

Các dự án này thường nằm trong khuôn khổ chương trình hợp tác giữa Bộ Xây dựng, UNDP và Quỹ Môi trường toàn cầu (GEF), nhằm thúc đẩy “xanh hóa” hạ tầng công.

Nhóm này mang ý nghĩa xã hội cao: vừa nâng cao nhận thức cộng đồng về lối sống xanh, vừa tạo môi trường học tập và chăm sóc sức khỏe bền vững.

2.5. Khách sạn và du lịch xanh - mở rộng nhờ nhu cầu thị trường quốc tế

Phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng xanh chiếm khoảng 4,3% diện tích chứng nhận, tập trung tại: Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang và Hạ Long. Các thương hiệu quốc tế như: Accor, Marriott, IHG áp dụng hệ thống LEED hoặc EDGE Advanced để giảm phát thải và nâng cao trải nghiệm du lịch bền vững.

Điểm mới trong năm 2025 là nhiều khách sạn cũ được cải tạo (retrofit) để đạt tiêu chuẩn xanh thay vì chỉ áp dụng cho công trình xây mới, cho thấy hướng tiếp cận thực tiễn và tiết kiệm nguồn lực.

3. Phân bố địa lý và hệ thống chứng nhận

Về phân bố địa lý, các công trình xanh tại Việt Nam hiện tập trung chủ yếu ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP.HCM, chiếm hơn 54% tổng diện tích sàn xanh cả nước, tương đương khoảng 9,35 triệu m². Đây là 2 địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời là nơi sớm áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế và vận hành công trình theo hướng tiết kiệm năng lượng.

Tiếp theo là các địa phương: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Tây Ninh là những địa bàn có tốc độ công nghiệp hóa nhanh, thu hút nhiều KCN và nhà máy sản xuất quy mô lớn, góp phần mở rộng mô hình công trình công nghiệp xanh ra ngoài khu vực đô thị trung tâm.

Về hệ thống chứng nhận, thị trường Việt Nam hiện ghi nhận EDGE (IFC) dẫn đầu chiếm 43,8%, LEED (USGBC) chiếm 41,5%, Green Mark (Singapore) đạt 11,1%, trong khi LOTUS (VGBC) và một số hệ thống khác chiếm khoảng 3,6%.

Cơ cấu này cho thấy sự hội nhập mạnh mẽ của Việt Nam với các tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt là các hệ thống do IFC và USGBC phát triển.

Tuy nhiên, cũng từ đây có thể thấy, hệ thống chứng nhận trong nước LOTUS vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện về tiêu chí, quy trình và tính phổ cập, để phù hợp hơn với điều kiện thực tế và năng lực của doanh nghiệp Việt Nam, qua đó từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam trong khu vực về phát triển công trình xanh.

4.Chính sách thúc đẩy từ Luật số 77/2025/QH15

Sự phát triển nhanh của công trình xanh giai đoạn 2024 - 2025 trùng thời điểm Quốc hội ban hành Luật số 77/2025/QH15 ngày 18/6/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả 2010. Đây được xem là nền tảng pháp lý quan trọng cho tiến trình xanh hóa ngành Xây dựng.

4.1. Mở rộng phạm vi điều chỉnh sang vật liệu xây dựng

Điều 37 của Luật số 77/2025/QH15 đánh dấu một bước mở rộng phạm vi điều chỉnh quan trọng khi lần đầu tiên đưa “VLXD” vào nhóm đối tượng phải thực hiện biện pháp quản lý sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả. Cụ thể, điều luật quy định: “Biện pháp quản lý sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả đối với phương tiện, thiết bị và VLXD”.

Việc bổ sung “VLXD” vào cùng phạm vi điều chỉnh với “phương tiện và thiết bị sử dụng năng lượng” cho thấy sự thay đổi căn bản trong tư duy quản lý năng lượng, không chỉ dừng ở khâu sử dụng, mà mở rộng ra toàn bộ chuỗi sản xuất - lưu thông - tiêu dùng trong lĩnh vực xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý để Bộ Xây dựng xây dựng và ban hành danh mục VLXD phải dán nhãn năng lượng, đồng thời quản lý hiệu suất năng lượng trong quá trình sản xuất các loại vật liệu có cường độ tiêu hao năng lượng lớn như: xi măng, gạch, kính, thép, vật liệu cách nhiệt và các sản phẩm hoàn thiện khác.

Từ quy định này, khái niệm “vật liệu xanh” được xác lập rõ ràng hơn trong hệ thống pháp luật Việt Nam, được coi là một cấu phần không thể tách rời của công trình xanh. Việc quản lý năng lượng trong sản xuất và sử dụng VLXD không chỉ giúp giảm tiêu hao năng lượng, giảm phát thải khí nhà kính, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên và tăng giá trị bền vững của các dự án xây dựng trong toàn bộ vòng đời công trình, từ thiết kế, thi công đến vận hành.

Có thể nói, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật 77/2025/QH15 là một bước đi có tính nền tảng, giúp gắn kết chính sách năng lượng với Chiến lược tăng trưởng xanh quốc gia, đồng thời đặt nền móng cho việc hình thành hệ sinh thái sản xuất - tiêu thụ vật liệu tiết kiệm năng lượng, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế tuần hoàn và mục tiêu Net Zero 2050 mà Việt Nam đã cam kết.

4.2. Quy định bắt buộc về dán nhãn năng lượng

Điều 39 của Luật số 77/2025/QH15 đã bổ sung một nội dung mang tính bước ngoặt trong quản lý năng lượng, quy định bắt buộc dán nhãn năng lượng đối với VLXD trước khi được đưa ra thị trường. Theo đó, các vật liệu nằm trong danh mục do Bộ Xây dựng ban hành phải được thử nghiệm, công bố và dán nhãn theo tiêu chuẩn quốc gia về hiệu suất năng lượng. Quy định này áp dụng cho toàn bộ chuỗi sản xuất - nhập khẩu - phân phối - kinh doanh, bao gồm cả hoạt động thương mại điện tử.

Bộ Xây dựng được giao trách nhiệm ban hành danh mục, mẫu nhãn, quy cách công bố và công nhận phòng thử nghiệm đủ điều kiện, đảm bảo việc đánh giá và dán nhãn được thực hiện thống nhất, minh bạch và có cơ sở khoa học. Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ quy định dán nhãn năng lượng đối với VLXD lưu thông trên địa bàn, góp phần tăng cường quản lý từ trung ương đến địa phương.

Điểm mới quan trọng của Điều 39 là việc chuyển đổi cơ chế quản lý từ “khuyến khích tự nguyện” sang “bắt buộc tuân thủ”, đưa tiêu chí “hiệu suất năng lượng của VLXD” trở thành chuẩn mực pháp lý quốc gia. Điều này giúp hình thành một cơ sở pháp lý thống nhất để kiểm soát năng lượng tiêu thụ trong lĩnh vực sản xuất vật liệu, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp minh bạch thông tin sản phẩm, người tiêu dùng dễ dàng lựa chọn vật liệu tiết kiệm năng lượng, và cơ quan quản lý có công cụ giám sát hiệu quả hơn.

Như vậy, quy định mới không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả năng lượng trong ngành VLXD mà còn tạo liên kết trực tiếp giữa sản xuất vật liệu và mục tiêu phát triển công trình xanh, thúc đẩy quá trình chuyển đổi của ngành Xây dựng theo hướng hiệu quả - bền vững - phát thải thấp.

4.3. Liên thông với hệ thống công trình xanh

Luật số 77/2025/QH15 không chỉ điều chỉnh hành vi sử dụng năng lượng trong sản xuất và tiêu dùng, mà còn tạo ra mối liên thông chặt chẽ với hệ thống công trình xanh đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Cụ thể, các tiêu chí về hiệu suất năng lượng của VLXD sẽ được tích hợp trực tiếp vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 09:2025/BXD - bộ quy chuẩn đang được Bộ Xây dựng rà soát, sửa đổi để phù hợp với định hướng tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải carbon. Bên cạnh đó, các tiêu chí này cũng được lồng ghép vào hệ thống chứng nhận công trình xanh như LEED, LOTUS, EDGE, đồng thời trở thành cơ sở tham chiếu cho các cơ chế tài chính xanh, bao gồm: tín dụng ưu đãi, trái phiếu xanh và quỹ hỗ trợ đầu tư cho các dự án sử dụng vật liệu dán nhãn năng lượng.

Như vậy, chính sách dán nhãn năng lượng cho VLXD không chỉ dừng ở việc quản lý kỹ thuật hay điều tiết hoạt động sản xuất, mà còn tác động trực tiếp đến thị trường công trình xanh và lĩnh vực đầu tư xây dựng. Khi các tiêu chí năng lượng được đưa vào quy chuẩn, quy trình chứng nhận và cơ chế tài chính, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý sẽ có một khung tham chiếu thống nhất, góp phần hình thành chuỗi cung ứng vật liệu - công trình - tài chính mang tính bền vững hơn.

Việc triển khai Luật số 77/2025/QH15 dự kiến sẽ tác động mạnh đến 3 nhóm chủ thể chính gồm: doanh nghiệp sản xuất VLXD, nhà đầu tư công trình xanh và cơ quan quản lý nhà nước.

Đối với doanh nghiệp VLXD, đây là cơ hội quan trọng để tiếp cận các nguồn vốn xanh, chính sách ưu đãi thuế và tín dụng ưu tiên, đồng thời nâng cao uy tín thương hiệu, đáp ứng yêu cầu của các thị trường xuất khẩu lớn. Tuy nhiên, thách thức cũng đáng kể, bởi doanh nghiệp phải đầu tư đổi mới công nghệ sản xuất, nâng cao hiệu suất năng lượng và xây dựng hệ thống thử nghiệm - kiểm định đạt chuẩn quốc gia, nhằm đáp ứng quy định dán nhãn năng lượng trước khi sản phẩm được lưu thông trên thị trường.

Với nhà đầu tư công trình xanh, quy định mới giúp dễ dàng lựa chọn vật liệu đạt chuẩn năng lượng, từ đó giảm chi phí vận hành, tăng giá trị công trình và cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế. Tuy vậy, thực tế hiện nay cho thấy thị trường vật liệu dán nhãn năng lượng tại Việt Nam còn hạn chế, giá thành cao hơn so với vật liệu truyền thống, đòi hỏi cần có lộ trình triển khai hợp lý cùng cơ chế hỗ trợ tài chính phù hợp để khuyến khích áp dụng trên diện rộng.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, Luật số 77/2025/QH15 mang lại công cụ pháp lý và kỹ thuật rõ ràng để giám sát hiệu quả năng lượng trong xây dựng, giúp tăng tính minh bạch và khả năng đánh giá chính sách. Tuy nhiên, để bảo đảm quy định được thực thi hiệu quả, các bộ, ngành và địa phương cần sớm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, danh mục vật liệu bắt buộc dán nhãn, đồng thời thiết lập cơ chế thanh tra, phối hợp liên ngành giữa Bộ Xây dựng, Bộ Công Thương và các cơ quan liên quan.

Bên cạnh đó, việc triển khai đồng bộ Luật số 77/2025/QH15 sẽ giúp chuẩn hóa quy trình sản xuất - lưu thông vật liệu tiết kiệm năng lượng, gắn kết quản lý năng lượng với chiến lược tăng trưởng xanh và mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (Net Zero 2050), đồng thời thúc đẩy thị trường tín dụng và trái phiếu xanh trong lĩnh vực xây dựng. Đây là bước tiến quan trọng hướng tới việc hình thành một hệ sinh thái công trình xanh toàn diện, trong đó vật liệu, thiết kế, thi công và vận hành đều được quản lý trên cùng một nền tảng chính sách và tiêu chuẩn thống nhất.

Bộ Xây dựng được giao các nhiệm vụ trọng tâm: Ban hành danh mục VLXD phải dán nhãn năng lượng (2026-2030); Xây dựng tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) và quy chuẩn kỹ thuật (QCVN) về hiệu suất năng lượng VLXD; Phối hợp Bộ Công Thương trong công nhận và kiểm định phòng thử nghiệm; Hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp triển khai và công bố dữ liệu công khai.

Việc thực thi hiệu quả sẽ giúp hình thành chuỗi cung ứng vật liệu xanh trong nước, đồng thời tạo cơ sở dữ liệu quốc gia về năng lượng trong xây dựng, phục vụ quản lý, giám sát và truyền thông.

5. Kết luận

Năm 2025 đánh dấu giai đoạn trưởng thành của công trình xanh Việt Nam, khi thị trường đạt quy mô hàng trăm dự án, hàng chục triệu mét vuông sàn và bước vào một khung pháp lý hoàn chỉnh hơn.

Luật số 77/2025/QH15 không chỉ điều chỉnh hành vi sử dụng năng lượng, mà còn mở rộng tầm ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng VLXD, giúp ngành Xây dựng Việt Nam tiệm cận chuẩn mực quốc tế về minh bạch năng lượng.

Với sự kết hợp giữa tăng trưởng thị trường thực tế và chính sách pháp lý mới, Việt Nam đang từng bước chuyển từ “xây dựng tiết kiệm năng lượng” sang “xây dựng bền vững toàn diện”, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, đồng thời khẳng định vị thế mới của ngành Xây dựng trong kỷ nguyên tăng trưởng xanh.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội (2025). Luật số 77/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả năm 2010.

2. Bộ Xây dựng (2025). Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 09:2025/BXD về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả.

3. Tổ chức Tài chính Quốc tế - IFC (2025). Báo cáo Vietnam Green Building Market Summary, quý III/2025.