Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng dự án chung cư, nhà cao tầng tại TP.HCM

1. Đặt vấn đề

TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn và đô thị phát triển nhanh bậc nhất nước Việt Nam, kéo theo nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là các dự án chung cư, nhà cao tầng không ngừng gia tăng.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều dự án gặp phải những rủi ro ảnh hưởng nghiêm trọng đến chi phí đầu tư, làm suy giảm hiệu quả tài chính và kéo dài thời gian hoàn vốn.

Các yếu tố rủi ro xảy ra trong suốt vòng đời của dự án như biến động giá vật liệu, thiếu hụt vốn, cũng như các yếu tố bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai...) đều có thể tác động tiêu cực đến tổng mức đầu tư. Việc không kiểm soát tốt các rủi ro này không chỉ gây đội vốn mà còn ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư và nhà thầu.

Bài nghiên cứu này tập trung phân tích các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng các dự án chung cư, nhà cao tầng tại TP.HCM trong suốt vòng đời dự án, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý hiệu quả rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư trong bối cảnh thị trường đầy biến động như hiện nay.

Nghiên cứu này phân tích các yếu tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng các dự án chung cư, nhà cao tầng tại TP.HCM, đồng thời đề xuất giải pháp quản lý nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư. 

2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây

Trong nước, nhiều nghiên cứu đã đề cập đến rủi ro chi phí trong dự án xây dựng. Trịnh Thùy Anh và Trần Văn Cường (2011) nhận diện các yếu tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu quả dự án dân dụng, trong khi Phạm Thúy Bình và cộng sự (2021) đề xuất phương pháp dự toán chi phí ứng phó rủi ro. Phạm Thị Phương Trang (2020) ứng dụng mô hình EFA để phân nhóm rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.

Một số công trình tập trung vào nhà cao tầng như nghiên cứu của Bùi Xuân Tự và cộng sự (2023), Đinh Tuấn Hải và Nguyễn Thị Phượng (2024) về vượt chi phí thi công; Hoàng Văn Dương và Lương Đức Long (2021) về rủi ro giai đoạn chuẩn bị dự án; hay Nguyễn Lê Kế Nghiệp và cộng sự (2012) về chi phí vượt trong dự án cao ốc.

Gần đây, Nguyễn Thị Phượng và Nguyễn Ngọc Phương (2024) cũng phản ánh thực trạng quản lý rủi ro tại các dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội.

Các kết quả này góp phần hình thành cơ sở tham khảo quan trọng cho việc phân tích rủi ro chi phí và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư tại TP.HCM.

Trên thế giới, nhiều công trình đã tập trung phân tích rủi ro ảnh hướng đến chi phí trong xây dựng nhà cao tầng. Ratnaningsih et al. (2018) thực hiện nhận diện mối nguy, phân tích và đánh giá rủi ro trong dự án nhà cao tầng, trong khi Jape và Saharkar (2017) nhấn mạnh vai trò của các yếu tố kiểm soát chi phí và thời gian.

Một số nghiên cứu tiếp cận bằng phương pháp mới, chẳng hạn Okolelova et al. (2018) đề xuất kỹ thuật phân cụm để đánh giá rủi ro, hay Kadhim và Naimi (2023) ứng dụng phân tích đa tiêu chí trong quản lý rủi ro.

Về chi phí, Simanjuntak và Suryaningrum (2020) cùng Tayyab et al. (2023) chỉ ra những nhân tố gây vượt chi phí ở Jakarta và Ấn Độ, còn Wang và Ghazali (2023) đề xuất biện pháp kiểm soát chi phí tại Trung Quốc.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí cũng được Haslinda et al. (2018) nghiên cứu tại Penang, Ambati et al. (2022) tại Ấn Độ, và Tuyishime (2020) tại Kigali, Rwanda.

Nhìn chung, các kết quả này đều khẳng định rủi ro tài chính, kỹ thuật, thi công và quản lý là những nguyên nhân chủ yếu gây biến động chi phí và tiến độ, từ đó gợi mở các biện pháp kiểm soát phù hợp cho dự án nhà cao tầng ở những bối cảnh khác nhau.

Từ những phân tích trên có thể thấy, mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu về rủi ro chi phí trong xây dựng nhà cao tầng, song các nghiên cứu trong nước còn thiếu những đánh giá mang tính hệ thống, toàn diện và gắn với bối cảnh đặc thù tại TP.HCM, nơi tập trung nhiều dự án chung cư và cao ốc nhất cả nước.

Trong khi đó, các nghiên cứu quốc tế lại chủ yếu phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội và môi trường pháp lý khác biệt, khó áp dụng nguyên bản cho Việt Nam.

Do vậy, việc thực hiện nghiên cứu “Phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng dự án chung cư, nhà cao tầng ở TP.HCM và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư” là cần thiết, vừa góp phần bổ sung khoảng trống nghiên cứu, vừa cung cấp luận cứ khoa học và thực tiễn hỗ trợ chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan trong công tác quản lý rủi ro chi phí, hướng đến nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững.

3. Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp từ nhiều nguồn có độ tin cậy cao trong và ngoài nước.

Tất cả dữ liệu được rà soát, đối chiếu và xử lý cẩn trọng nhằm đảm bảo tính đồng nhất và phù hợp với nội dung nghiên cứu. Đồng thời, thông qua phỏng vấn chuyên gia, danh mục các rủi ro tiềm ẩn được xây dựng và hoàn thiện.

Trên cơ sở đó, một bảng câu hỏi khảo sát được gửi đến những người đang trực tiếp tham gia dự án Chung cư cao tầng. Phương pháp RSIAM được áp dụng để xác định xác suất xảy ra và mức độ tác động của từng rủi ro, hỗ trợ phân tích toàn diện và làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro đến chi phí đầu tư xây dựng, qua đó tăng tính thuyết phục và độ tin cậy cho kết quả nghiên cứu.

Khảo sát chính thức được thực hiện tại TP.HCM bằng bảng câu hỏi theo thang đo Likert 5 mức độ, tập trung đánh giá xác suất xảy ra và mức độ ảnh hưởng của 48 yếu tố rủi ro đến chi phí đầu tư xây dựng trong suốt vòng đời dự án. Tổng cộng 170 bảng câu hỏi được phát ra, thu về 155 phản hồi (tỷ lệ 91,2%), trong đó 151 phản hồi hợp lệ.

Đặc điểm mẫu khảo sát cho thấy tính tin cậy cao: 95,4% người trả lời đã tham gia dự án chung cư và nhà cao tầng; 57,6% có trên 10 năm kinh nghiệm; nhóm chủ đầu tư chiếm tỷ lệ cao nhất (51,7%), tiếp đến là nhà thầu thi công (29,8%) và đơn vị tư vấn (18,5%). Các dự án cấp một và cấp hai chiếm đa số, phản ánh đúng thực trạng phát triển chung cư cao tầng tại TP.HCM.

Kiểm định độ tin cậy dữ liệu cho kết quả hệ số Cronbach’s Alpha > 0,8; hệ số KMO > 0,5 và mức ý nghĩa kiểm định Bartlett Sig. = 0,000 < 0,05, khẳng định thang đo đạt độ tin cậy và dữ liệu phù hợp để phân tích RSIAM.
Sau khi kiểm định dữ liệu, các yếu tố rủi ro được lượng hóa bằng công thức cơ bản  như sau: 

R = L x I

Trong đó:

- R (Risk Score): Điểm rủi ro tổng thể

- L (Likelihood): Xác suất xảy ra rủi ro (theo thang điểm 1-5)

- I (Impact): Mức độ ảnh hưởng của rủi ro (theo thang điểm 1-5)

 4. Kết quả khảo sát

Kết quả khảo sát 48 yếu tố rủi ro làm vượt chi phí đầu tư xây dựng chung cư, nhà cao tầng ở TP.HCM, có 9 yếu tố thuộc nhóm có mức độ rủi ro rất cao, cần được ưu tiên kiểm soát và xử lý ngay.

Ngoài ra, có 38 yếu tố được xếp vào nhóm rủi ro cao, cần theo dõi chặt chẽ trong suốt quá trình triển khai dự án. Chỉ có 1 yếu tố nằm trong nhóm rủi ro trung bình là bất khả kháng do thiên tai trong giai đoạn vận hành.

Kết quả này phản ánh thực tế rằng các dự án chung cư, nhà cao tầng tại TP.HCM chịu tác động mạnh từ những yếu tố rủi ro chi phí mang tính liên quan đến tài chính, quản lý, qua đó nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng chiến lược kiểm soát rủi ro toàn diện để nâng cao hiệu quả đầu tư.

Bảng 1. Kết quả xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng dự án chung cư, nhà cao tầng ở TP.HCM

5. Phân tích độ nhạy, nguyên nhân và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư

5.1. Phân tích độ nhạy

Tất cả 9 yếu tố rủi ro có mức độ rủi ro rất cao tại Likelihood 100% và Impact 100%. Khi thay đổi ±15% Likelihood hoặc Impact, điểm rủi ro dao động từ điểm rủi ro cao đến điểm RR rất cao. Likelihood hoặc Impact tăng từ 5% thì điểm rủi ro sẽ ở mức rất cao.

Điều này cho thấy 9 rủi ro đều có độ nhạy cao, ảnh hưởng mạnh đến tổng mức đầu tư của dự án. Do đó, cần ưu tiên các biện pháp giảm xác suất xảy ra và/hoặc mức độ tác động của các rủi ro này. 

Bảng 2. Phân tích độ nhạy thi công không đảm bảo chất lượng (TNL1)

Bảng 3. Phân tích độ nhạy không đảm bảo an toàn trong thi công (TNL2)

Bảng 4. Phân tích độ nhạy chậm trễ thanh toán (TPL4)

5.2. Phân tích nguyên nhân và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư

Trên cơ sở kết quả phân tích độ nhạy, việc làm rõ nguyên nhân dẫn đến sự hình thành và gia tăng của 09 yếu tố rủi ro có ý nghĩa quan trọng để nhận diện bản chất và cơ chế tác động của chúng đến chi phí đầu tư.

Dựa vào kết quả phân tích, tác giả đề xuất một số giải pháp quản lý và kiểm soát rủi ro theo hướng giảm thiểu thiệt hại, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, góp phần đảm bảo mục tiêu đầu tư và tính khả thi của dự án.

Ví dụ điển hình: Chậm trễ thanh toán (TPL4)

- Nguyên nhân chính:

- Giải pháp phòng ngừa:

- Giải pháp quản lý khi rủi ro đã xảy ra:

6. Kết luận

Trên cơ sở lý thuyết, khảo sát thực tiễn và phân tích bằng phương pháp RSIAM, nghiên cứu đã nhận diện và phân loại được các 48 yếu tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng dự án chung cư và nhà cao tầng tại TP.HCM trong suốt vòng đời dự án.

Trong đó có 9 yếu tố rủi ro có mức độ rủi ro rất cao. Từ đó, nghiên cứu đã đề xuất hệ thống giải pháp quản lý rủi ro theo bốn định hướng cơ bản: giảm thiểu, dự phòng, chuyển giao và né tránh, gắn với các biện pháp cụ thể cho từng nhóm rủi ro.

Những kết quả này không chỉ hỗ trợ chủ đầu tư và các bên liên quan chủ động kiểm soát chi phí, nâng cao hiệu quả quản lý, mà còn có giá trị tham khảo đối với các dự án tương tự trong tương lai.

Nghiên cứu đồng thời kiến nghị: (i) cơ quan quản lý Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn và định mức phù hợp thực tiễn; (ii) chủ đầu tư cần tăng cường quản lý rủi ro xuyên suốt vòng đời dự án, đặc biệt trong công tác tài chính và chất lượng thi công; (iii) nhà thầu thi công và tư vấn giám sát cần nâng cao năng lực, ứng dụng công nghệ hiện đại để hạn chế sai sót, chậm trễ; và (iv) khuyến khích các chủ thể tham gia dự án mua bảo hiểm công trình, bảo hiểm tài chính, đồng thời xây dựng văn hóa quản lý rủi ro chuyên nghiệp.

Việc triển khai đồng bộ các giải pháp và kiến nghị trên sẽ góp phần giảm thiểu thiệt hại, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của các dự án chung cư, nhà cao tầng tại TP.HCM.

*Tiêu đề do Tòa soạn đặt - Mời xem fiel PDF tại đây

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Hoàng Văn Dương, Lương Đức Long, “Phân tích rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị dự án nhà cao tầng của chủ đầu tư tại TP Hồ Chí Minh” Tạp chí Vật liệu và Xây dựng, tập 4, trang 118 - 126, 2021.
[2]. Bùi Xuân Tự, Đỗ Tiến Sỹ, Nguyễn Thanh Việt, “Xác định các yếu tố gây vượt chi phí thi công các dự án nhà cao tầng xảy ra tại các thầu ở Việt Nam,” Tạp chí Vật liệu và Xây dựng, tập 13, số 6, trang 74-79, 2023.
[3].Đinh Tuấn Hải, Nguyễn Thị Phượng, “Xác định các nhân tố rủi ro gây tăng chi phí cho nhà thầu trong giai đoạn thi công xây dựng nhà cao tầng tại Hà Nội,” Tạp chí Khoa học - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, trang 88-93, 2024.
[4]. Y. Wang and F. E. M. Ghazali, “Effective control measures to minimize cost overrun during construction phase of high-rise residential building projects in Chongqing, China,” Archives of Civil Engineering, vol. 69, No. 3, pp. 79-94, 2023. 
[5]. M. Tayyab, M. Furkhan, M. Rizwan, M. Jameel, and A. Chadee, “A study on factors influencing cost overrun in high-rise building construction across India,” Journal of Smart Buildings and Construction Technology, vol. 5, No. 1, Jun. 2023.
[6]. Nguyễn Thị Phượng, Nguyễn Ngọc Phương, “Thực trạng quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại Hà Nội,” Tạp chí Xây dựng, tập 6, 2024.
[7]. Trịnh Thùy Anh, Trần Văn Minh Cường, “Các yếu tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu quả dự án xây dựng công trình dân dụng,” Tạp chí Khoa học Trường Đại học Mở TP.HCM, tập 6, số 2, trang 32-39, 2011.
[8]. A. N. Haslinda et al., “Investigation on the Factors Influencing Construction Time and Cost Overrun for High-Rise Building Projects In Penang,” J. Phys.: Conf. Ser., vol. 995, p. 012043, 2018.
[9]. A. Ratnaningsih, Y. Dhokhikah, and A. Fitria, “Hazard identification, risk analysis and risk assessment on high-rise building construction project,” AIP Conf. Proc., vol. 1977, p. 020014, 2018. 
[10]. M. R. A. Simanjuntak and I. V. Suryaningrum, “Project Cost Risk Identification and Construction Performance Indicators of High-rise Building in DKI Jakarta (Case Study: PT. X),” IOP Conf. Ser.: Mater. Sci. Eng. vol. 852, p. 012031, 2020.
[11]. N. Ambati, A. S. Patel, and H. V. Patel, “Risk Management in High Rise Construction Projects,” International Research Journal of Engineering and Technology (IRJET), vol. 9, no. 6, pp. 1-6, Jun. 2022.
[12]. P. Tuyishime, “Factors Affecting Time and Cost Performance of Construction Projects in Rwanda: A Case Study of High-Rise Building Projects in Kigali”, M.A. thesis, School of the Built Environment, Univ. of Nairobi, Nairobi, Kenya, 2023.
[13]. S. H. Kadhim and S. Naimi, “Risk Management of High-Rise Buildings Construction Based on Multi-Criteria Decision Analysis”. Int. J. Tech. Phys. Probl. Eng. (IJTPE), vol. 15, No. 2, pp. 246-255, Jun. 2023.
[14]. S. Jape and U. Saharkar, “Cost and Time Control Factors for High Rise Residential Construction Projects”, Int. J. Eng. Res. Gen. Sci. vol. 5, no. 3, pp. 1-6, May-Jun. 2017.