Thị trường BĐS quý I ghi nhận bước chuyển mình mạnh mẽ với sự áp đảo của phân khúc căn hộ chung cư khi chiếm tới 67% nguồn cung mở bán mới và dẫn dắt 69% tổng lượng giao dịch. Trong bối cảnh nguồn cung thương mại giá rẻ khan hiếm, nhà ở xã hội nổi lên như "điểm sáng" điều tiết cung - cầu. 
Điểm tựa từ kinh tế vĩ mô và sự phân hóa thị trường
Nền tảng kinh tế vĩ mô trong những tháng đầu năm 2026 đang đóng vai trò là yếu tố quan trọng nhất, định hình lại quỹ đạo phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), kinh tế Việt Nam trong quý I/2026 đã ghi nhận mức tăng trưởng GDP đầy ấn tượng đạt 7,83%.
Đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2011, một minh chứng thép cho khả năng chống chịu của nền kinh tế trước các áp lực địa chính trị toàn cầu và sự hiệu quả trong điều hành của Chính phủ. Chính nền tảng này đã tạo ra những thái cực khác nhau cho thị trường BĐS.
Một mặt, hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện từ các bộ luật mới đang tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn cung. Mặt khác, thị trường phải đối diện với sức ép từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất vay vốn vẫn duy trì ở ngưỡng cao.
Theo đánh giá của ông Đính, trạng thái này đang đẩy thị trường vào một cuộc sàng lọc nội tại khốc liệt nhưng cần thiết. Sự phân hóa giữa các chủ thể tham gia thị trường diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Số liệu thống kê quý I/2026 cho thấy, toàn quốc có 1.563 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, đi kèm với đó là tổng vốn đăng ký tăng mạnh tới 128%. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi.
Điều này phản ánh rõ nét quá trình tái cấu trúc: Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, năng lực quản trị tốt và pháp lý minh bạch đang chủ động mở rộng quy mô thông qua thâu tóm quỹ đất và dự án mới.
Ngược lại, những đơn vị yếu kém về dòng tiền hoặc vướng mắc pháp lý kéo dài buộc phải thu hẹp quy mô hoặc chấp nhận rời bỏ thị trường. Đây là bước đệm quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới chất lượng và chuyên nghiệp hơn.
Sự dịch chuyển nguồn cung
Từ đầu năm 2026 đến nay, cấu trúc nguồn cung BĐS không còn duy trì trạng thái tập trung cục bộ mà bắt đầu dịch chuyển mạnh mẽ sang xu hướng đa cực. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), trong quý I, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán.
Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, con số này tuy giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025.
Điểm sáng đáng lưu ý nhất trong bức tranh nguồn cung chính là sự trỗi dậy của khu vực miền Trung, chiếm tới 26% nguồn cung mới của cả nước. Sự dịch chuyển này gắn liền với định hướng phát triển đô thị bền vững, hạ tầng giao thông kết nối và ưu thế về quỹ đất còn dư địa lớn.
Bên cạnh đó, các dự án quy mô lớn gắn với mô hình giao thông định hướng (TOD) và tiêu chuẩn xanh đang dần hình thành nên những cực tăng trưởng mới cho thị trường tại vùng ven các đô thị lớn.
Về cơ cấu phân khúc, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Mặc dù giá bán vẫn neo ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào như đất đai, tài chính và nguyên vật liệu kết chuyển vào giá thành, nhưng đã có sự dịch chuyển đáng kể về mức giá tiếp cận.
Cụ thể, phân khúc cao cấp chiếm 53% (tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước), căn hộ trung cấp chiếm 27%. Đáng chú ý, trong bối cảnh phân khúc thương mại giá 2-3 tỷ đồng gần như vắng bóng, NƠXH đã trở thành phân khúc hấp dẫn, sôi động với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán. Theo bà Miền, NƠXH không chỉ giúp giải quyết bài toán ở thực của đại bộ phận người dân mà còn đóng vai trò là "trụ đỡ" chiến lược, giúp ổn định và cân bằng lại cấu trúc cung cầu đang có dấu hiệu lệch pha.
Thanh khoản dựa trên nhu cầu thực, tiềm năng khai thác
Dữ liệu công bố mới nhất của VARS IRE cho thấy, trong quý I toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, đạt tỷ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp và 58% trên nguồn cung mới.
Phân khúc căn hộ chung cư một lần nữa khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, tương đương gần 15.000 sản phẩm được hấp thụ. Điều này cho thấy lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh mẽ, đặc biệt là ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ đảm bảo.
Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, một xu hướng quan trọng đang hình thành là việc "định nghĩa lại" khái niệm giá trị BĐS. Hiện nay, thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.
Tại Hà Nội, dù giá chào bán vẫn cao nhưng mức giá giao dịch thực tế đã linh hoạt hơn, phản ánh việc các nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng để cải thiện dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ. Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, đà tăng giá nhẹ từ 2% đến 4% cho thấy niềm tin vào quy hoạch hạ tầng dài hạn vẫn được duy trì.
Nhìn về tương lai, thị trường BĐS quý I/2026 là điểm khởi đầu cho một lộ trình tái cấu trúc toàn diện theo 6 xu hướng chủ đạo. Đó là sự nâng chuẩn nguồn cung theo hướng xanh hóa, sự dịch chuyển không gian theo hạ tầng TOD, sự an toàn hóa kênh vốn, sự ưu tiên giá trị sử dụng thực, sự ổn định của lực cầu dài hạn và sự chuyên nghiệp hóa cơ chế vận hành.
Mặc dù quá trình sàng lọc hiện tại gây ra không ít áp lực ngắn hạn cho cộng đồng doanh nghiệp, nhưng đây chính là "liều thuốc" cần thiết để thị trường BĐS vận hành minh bạch hơn.
