Cần kiểm tra yếu tố hình thành giá BĐS khi có biến động giá bất thường

Sáng 28/10, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XV, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NƠXH từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Góp phần quan trọng phát triển kinh tế, an sinh xã hội

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch BĐS rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng.

Giai đoạn 2015-2023, thị trường BĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước, đồng thời góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 KCN được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về NƠXH, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS và NƠXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai; các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Theo Báo cáo của Chính phủ, cả nước có 404 dự án gặp vướng mắc, đã xử lý 158 dự án, tiếp tục xử lý đối với 246 dự án. Tại TP.HCM có 220 dự án vướng mắc, 72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp kiến nghị; đã xử lý 77 dự án, tiếp tục xử lý đối với 143 dự án.

Theo Báo cáo của UBND TP Hà Nội, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại, việc phát triển các dự án BĐS rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10 - 20 năm do vướng mắc trong công tác GPMB, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương

Trong khi đó, hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ và liên tục được hoàn thiện, tạo khung khổ pháp lý cho việc phát triển của thị trường BĐS và NƠXH, với việc ban hành, sửa đổi, bổ sung 23 Luật và 02 Nghị quyết của Quốc hội; 76 Nghị định và 02 Nghị quyết của Chính phủ; 10 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ; 87 Thông tư của các Bộ, cơ quan ngang Bộ và nhiều VBQPPL của UBND tỉnh liên quan đến thị trường BĐS; có 12 Luật và 04 Nghị quyết của Quốc hội, 43 Nghị định, Nghị quyết  của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 25 Thông tư liên quan đến phát triển NƠXH.

Tuy nhiên, một số quy định còn chồng chéo, chưa phù hợp thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung; chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, trong đó có những quy định mới, lần đầu được áp dụng, một số vấn đề chưa được pháp luật quy định dẫn đến lúng túng, vướng mắc khi triển khai; nhiều văn bản quy định chi tiết thi hành Luật chậm được ban hành…

Công tác quy hoạch còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; Chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa bảo đảm tầm nhìn dài hạn; Các quy hoạch chậm được ban hành; Những hạn chế nêu trên gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như ảnh hưởng đến quá trình thẩm định, chấp thuận, phê duyệt, điều chỉnh chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án BĐS.

Việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN (giai đoạn 2021-2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NƠXH. Nguồn vốn NSNN chưa được quan tâm bố trí thỏa đáng.

Trình tự, thủ tục đầu tư dự án BĐS và NƠXH còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều VBQPPL khác nhau thiếu liên thông, thống nhất, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án.

Khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp NSNN (m3) theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất.

Đáng chú ý, Báo cáo giám sát chỉ ra rằng, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án BĐS bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm BĐS mới.

Các dự án BĐS mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất còn cao; một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng; quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, tái thẩm định tài sản bảo đảm, kiểm tra, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại… Hình thức huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp BĐS trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp là phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng còn nhiều bất cập.

Thí điểm quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp

Phát biểu tại hội trường, đại biểu Nguyễn Thị Thủy - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn tập trung vào vấn đề liên quan đến giá BĐS tăng cao tại một số thành phố lớn trong thời gian vừa qua như: giá nhà đất tại một số khu vực đang tăng phi thực tế; tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá; tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá; sự mất cân đối trong phân khúc các căn hộ… nhất là Hà Nội và TP.HCM, khiến cho thị trường BĐS vừa mới phục hồi lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, người dân lo lắng trước các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy kiến nghị đối với Chính phủ tiếp tục có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động; tháo gỡ những vướng mắc của các dự án nhà ở hiện nay, sẽ góp phần giảm giá BĐS; nghiên cứu triển khai biện pháp mạnh để kiểm soát đầu cơ nhà đất.

Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho rằng, để ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao bất thường rồi không mua khi trúng đấu giá, đề nghị quy định người tham gia đấu giá phải minh chứng được năng lực về tài chính có thể mua được tài sản bằng việc xác nhận các khoản tiền gửi ngân hàng, hoặc các tài sản khác để minh chứng khả năng có thể huy động vốn và phải cam kết nếu như trúng đấu giá, bỏ cọc, sẽ bị xử lý.

Bên cạnh đó, để các doanh nghiệp BĐS không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung đưa ra giá bán cao một cách bất thường, cần thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường nhằm phát hiện được sự bất thường của các giá bán cao để bảo vệ người tiêu dùng và ổn định thị trường, thu thuế điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao; đưa hàng hóa BĐS của các doanh nghiệp bán ra lần đầu trên thị trường thứ cấp thuộc đối tượng phải kê khai giá. Nếu thực hiện kê khai giá và kiểm tra giá sẽ ngăn chặn được tình trạng vô lý, tự nhiên giá này tăng lên cao. Đây là giải pháp rất căn bản, hữu hiệu để kiểm soát giá sử dụng BĐS.

Đáng chú ý, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị nghiên cứu thí điểm thực hiện cơ chế quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp để sàn giao dịch trở thành công cụ quản lý minh bạch thị trường, tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Đối với NƠXH, đại biểu Hoàng Văn Cường đặt ra vấn đề: làm sao người dân có thể đủ tiền để mua nhà? Để cho người thu nhập thấp có chỗ ở, đề nghị tăng phân khúc nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp và người có thu nhập thấp có thể thuê nhà ở suốt đời, khi tích lũy đủ tiền sẽ dùng tiền chuyển sang mua nhà ở thương mại và dành quỹ nhà đó cho những người thu nhập thấp khác thuê; phải hình thành quỹ đầu tư phát triển NƠXH lấy từ thu 20% tiền sử dụng đất NƠXH của các dự án nhà ở thương mại để hình thành cho quỹ này.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đề nghị cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho NƠXH, cần có quy hoạch đồng bộ, dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn, các địa phương có nhiều KCN, trong đó nên quy hoạch các khu vực riêng về đất để phát triển NƠXH, đảm bảo ít nhất có 30% diện tích đất phát triển BĐS tại các khu đô thị mới được ưu tiên cho các dự án NƠXH.

Cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp và liên thông quản lý theo hướng thực hiện triệt để cơ chế 1 cửa liên thông trong cấp phép và tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án NƠXH; tạo nguồn vốn bền vững, ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp phát triển NƠXH bằng cách thành lập Quỹ tín dụng phát triển NƠXH với cơ chế quản lý phù hợp.

Đáng chú ý, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị các Bộ, ngành có hướng dẫn cụ thể, giải quyết bất cập trong việc triển khai Điều 78 về quy định chuyển tiếp Luật Nhà ở năm 2024 cho phù hợp thực tiễn, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thực hiện Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH và khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.