Bài báo phân tích khác biệt về cấu trúc chi phí giữa dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tại Việt Nam, gồm chi phí sử dụng đất, chi phí cơ hội vốn chủ sở hữu, trợ cấp tín dụng và trợ cấp thuế, từ đó đề xuất khái niệm chi phí kinh tế đầy đủ, bằng giá bán danh nghĩa cộng tổng trợ cấp ẩn trên mỗi m². Khung phân tích được minh họa bằng một kịch bản giả định trên cùng một khu đất phát triển theo hai phương án, các con số vì vậy trình diễn phương pháp hơn là ước lượng đại diện cho thị trường. DOI: http://doi.org/10.64588/jc.11.08.2026
TÁC GIẢ:
THS Nguyễn Thị Thu Hằng1,*, THS Nguyễn Hoành2
1Trường Cao đẳng Xây dựng số 1
2Trường Đại học Điện lực
*Email: hangkts@gmail.com
THÔNG TIN BÀI BÁO
Chuyên mục: Khoa học công nghệ
Ngày nhận bài: 15/6/2026
Ngày sửa bài: 03/7/2026
Ngày chấp nhận đăng: 20/7/2026
Ngày xuất bản Online: 30/8/2026
Tác giả liên hệ: Email: hangkts@gmail.com
TÓM TẮT
Bài báo phân tích khác biệt về cấu trúc chi phí giữa dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tại Việt Nam, gồm chi phí sử dụng đất, chi phí cơ hội vốn chủ sở hữu, trợ cấp tín dụng và trợ cấp thuế, từ đó đề xuất khái niệm chi phí kinh tế đầy đủ, bằng giá bán danh nghĩa cộng tổng trợ cấp ẩn trên mỗi m². Khung phân tích được minh họa bằng một kịch bản giả định trên cùng một khu đất phát triển theo hai phương án, các con số vì vậy trình diễn phương pháp hơn là ước lượng đại diện cho thị trường. Giá bán danh nghĩa 20,6 triệu đồng/m² chỉ phản ánh chưa đến ba phần tư chi phí kinh tế đầy đủ 28,3 triệu đồng/m². Phần chênh 7,7 triệu đồng/m², tương đương 27%, là trợ cấp ẩn, trong đó Nhà nước và hệ thống tín dụng gánh khoảng bốn phần năm. Lợi nhuận định mức 10% quy đổi còn 4,6% mỗi năm sau thuế trên vốn chủ sở hữu với thời gian 5 năm, và 3,3% nếu kéo dài 7 năm.
Từ khóa: Nhà ở xã hội; cấu trúc chi phí; chi phí cơ hội; tiền sử dụng đất; trợ cấp ẩn; lợi nhuận định mức.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, 2023.
[2] Dịch Phong. Bốn tháng đầu năm 2026, cả nước đạt 23% chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội". Báo Xây dựng, 2026. Internet: https://batdongsan.baoxaydung.vn/4-thang-dau-nam-2026-ca-nuoc-dat-23-chi-tieu-phat-trien-nha-o-xa-hoi-192260508160259692.htm (truy cập: tháng 5/2026).
[3] Chính phủ. Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/01/2026 về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, 2026.
[4] Quốc hội. Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, 2025.
[5] Chính phủ. Nghị định số 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15, 2025.
[6] Phương Uyên. Đề xuất tăng mức lợi nhuận xây nhà ở xã hội lên 13%. Vnexpress.net, 2025. Internet: https://vnexpress.net/de-xuat-tang-muc-loi-nhuan-xay-nha-o-xa-hoi-len-13-4863583.html (truy cập: tháng 5/2026).
[7] Thanh Vũ. Lợi nhuận chủ đầu tư nhà ở xã hội hiếm khi đạt đủ 10%. Báo Đầu tư, 2025. Internet: https://baodautu.vn/batdongsan/loi-nhuan-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-dat-du-10-d257113.html (truy cập: tháng 5/2026).
[8] Quốc hội. Luật Đất đai số 31/2024/QH15, 2024.
[9] Chính phủ. Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, 2026.
[10] Quốc hội. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, 2023.
[11] Chính phủ. Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, 2024.
[12] Chính phủ. Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, 2025.
[13] Chính phủ. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, 2026.
[14] Quốc hội. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15, 2025.
[15] R. Jacobus. Inclusionary Housing, Creating and Maintaining Equitable Communities. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, 2015.
[16] J. Schuetz, R. Meltzer, V. Been. Silver bullet or Trojan horse? The effects of inclusionary zoning on local housing markets. Furman Center, New York University, 2008.
[17] E. L. Glaeser, J. Gyourko. The impact of building restrictions on housing affordability. FRBNY Economic Policy Review, vol. 9, no. 2, pp. 21-39, 2003.
[18] S. Y. Phang, M. Helble. Housing policies in Singapore. ADBI Working Paper no. 559, Tokyo, 2016.
[19] E. O. Olsen. Housing programs for low-income households, in R. A. Moffitt (chủ biên), Means-Tested Transfer Programs in the United States. University of Chicago Press, pp. 365-441, 2003.
[20] Nguyễn Tất Thắng. Nhà ở xã hội Việt Nam, những nghịch lý, thách thức và cơ hội. Viện Kiến trúc quốc gia, 2021. Internet: https://vienkientrucquocgia.gov.vn/nha-o-xa-hoi-viet-nam-nhung-nghich-ly-thach-thuc-va-co-hoi/ (truy cập: tháng 5/2026).
[21] Bộ Xây dựng. Quyết định số 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026 công bố suất vốn đầu tư xây dựng năm 2025, 2026.
[22] VOV Giao thông. Hà Nội tiếp nhận hồ sơ mua và thuê gần 360 căn nhà ở xã hội. Internet: https://vovgiaothong.vn/ha-noi-tiep-nhan-ho-so-mua-va-thue-gan-360-can-nha-o-xa-hoi-d32751.html (truy cập: tháng 5/2026).
[23] Anh Tú. Dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội mở bán gần 20 triệu đồng mỗi m². VnExpress, 2024. Internet: https://vnexpress.net/du-an-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi-mo-ban-gan-20-trieu-dong-moi-m2-4586704.html (truy cập: tháng 5/2026).
[24] Mai Hà. Nhà ở xã hội NHS Trung Văn chưa bàn giao đã rao bán ủy quyền. Báo Thanh Niên, 2024. Internet: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-nhs-trung-van-chua-ban-giao-da-rao-ban-uy-quyen-185240618094227952.htm (truy cập: tháng 5/2026).
Xem bài báo tại đây
