Chi phí xây dựng leo thang đang tạo ra thách thức lớn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc, hướng tới các dự án chất lượng cao và bền vững, đặc biệt với những cải cách pháp lý và đầu tư công đang được thúc đẩy. 
Báo cáo Savills Impacts 2025 chỉ ra 3 rào cản lớn: Chi phí tăng vọt, tài chính siết chặt và thiếu hụt nhân lực. Những yếu tố này không chỉ làm chậm tiến độ dự án ở các thị trường phát triển.
Tại Việt Nam, từ năm 2024, thị trường VLXD trong nước chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt xi măng, cát và đá. Chi phí phát triển tăng, bao gồm vật liệu, nhân công và tiện ích tích hợp, đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP.HCM hạn chế (khoảng 800 căn hộ mở bán), chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở giá phải chăng tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm thị trường.
Phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Điều này không chỉ phản ánh nhu cầu mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao.
Song song với chi phí vật liệu, chính sách tài chính cũng là "nút thắt". Lãi suất thấp kết thúc khiến chi phí vốn tăng, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay. Dù lãi suất được kiểm soát, dòng vốn tín dụng BĐS vẫn bị hạn chế bởi chính sách thận trọng, gây khó khăn cho chủ đầu tư triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Thách thức mới là nhân lực ngành Xây dựng. Lực lượng lao động chủ yếu từ nông thôn và di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu ổn định. Một số chủ đầu tư bắt đầu quan tâm đến mô hình xây dựng hiện đại như BIM hoặc thi công tiền chế để rút ngắn thời gian và tối ưu chi phí.
Ngoài 3 yếu tố trên, ngành Xây dựng toàn cầu còn đối mặt với biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất. TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn, khiến chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn.
Thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn thanh lọc sâu. Việc ban hành đồng loạt Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi từ tháng 8/2024 là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn. Các dự án đầu tư công quy mô lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, vành đai Hà Nội, TP.HCM đang được tăng tốc, mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.
Nhu cầu về văn phòng hạng A đạt chuẩn ESG ở nhiều thành phố lớn châu Âu và châu Á chưa được đáp ứng đầy đủ, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nâng cấp tài sản, cải tạo không gian linh hoạt hơn.
Đặc biệt, mô hình “khu nghỉ dưỡng làm việc” ngày càng được ưa chuộng, với nhiều tòa nhà tích hợp tiện ích. Giá thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM đạt 833.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 4% theo năm, cho thấy khách thuê sẵn sàng chi trả cho trải nghiệm tốt hơn.
Cơ hội sẽ nghiêng về các doanh nghiệp biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp ESG và ứng dụng công nghệ quản lý xây dựng hiệu quả. Việc đón đầu xu hướng thiết kế hiện đại, cải tạo tài sản theo định hướng bền vững không chỉ giúp kiểm soát chi phí mà còn mở rộng biên lợi nhuận nhờ định vị sản phẩm tốt hơn trong mắt khách hàng.
