Việc thực hiện lộ trình giãn dân quy mô lớn nhằm giảm tải cho nội đô lịch sử không chỉ là cuộc tái thiết không gian sống mà còn tạo ra xung lực mạnh mẽ làm thay đổi cấu trúc thị trường BĐS Hà Nội. Dòng dân cư dịch chuyển cùng sự hình thành các cực phát triển mới sẽ tái định nghĩa giá trị nhà ở và chiến lược đầu tư. 
Tái cấu trúc không gian và lộ trình di dời hơn 860.000 người
Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị, khi quan điểm tái cấu trúc đô thị được thể hiện ngày càng rõ nét và quyết liệt. Thay vì chỉ dừng lại ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ như trước đây, định hướng mới chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa từng khu vực, xây dựng lại đồng bộ hệ thống hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ dân cư.
Quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm điều chỉnh lại phân bố dân cư, lao động và nguồn lực kinh tế, mà còn kéo theo sự tái cấu trúc sâu sắc của thị trường BĐS Hà Nội, đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi lựa chọn nhà ở và chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn.
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.
Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Như vậy, trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người.
Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải và thiếu hụt không gian công cộng. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân rất khó đạt hiệu quả thực chất.
Người dân chỉ sẵn sàng rời khu trung tâm khi khu vực đến bảo đảm điều kiện sinh sống, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế - giáo dục. Do đó, Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng ra vùng ven để hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc một cách tự nhiên.
Sự phân hóa thị trường và định hướng đầu tư trung - dài hạn
Trong trung và dài hạn, thị trường BĐS khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. Các dự án hạng sang và siêu sang tại khu lõi duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa và chuyên gia cao cấp.
Đáng chú ý, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với các khu chức năng này. Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá ngắn hạn nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần dịch chuyển.
Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào và chất lượng. Việc thúc đẩy phát triển nhà ở vùng ven với nhiều sản phẩm từ bình dân đến cao cấp giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn.
Do đó, bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch trở thành các cực phát triển mới được đánh giá là giải pháp phù hợp. Những nơi hình thành cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu sẽ trở thành điểm đến ổn định cho dòng dân cư di dời.
Mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh nhưng khả năng mặt bằng giá căn hộ tại vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng. Chất lượng nguồn cung tại khu vực này ngày càng được nâng cao, phát triển theo mô hình đại đô thị đồng bộ.
Trước quá trình tái cấu trúc quyết liệt, chiến lược đầu tư BĐS cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng. Tại vùng ven, những nhà đầu tư không áp lực tài chính có thể nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và trục hạ tầng mới.
Ngược lại, cần hạn chế đầu tư ngắn hạn tại những khu vực đã tăng “nóng”. Ở khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền bền vững nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn. Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ FDI và công nghiệp cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc trong trung và dài hạn.
