Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc; một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”…
Kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp
Sáng 29/8, Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ Khóa XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 09 điều, bổ sung 01 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).
Về phạm vi điều chỉnh, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời, dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh BĐS.
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác. Vì vậy, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 1 Điều 72 quy định rõ “bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử”.
Đối với những vấn đề xin ý kiến, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh BĐS thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 02 phương án:
Phương án 1, đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh BĐS đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.
Phương án 2, đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch BĐS.
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”…
Tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất
Tại Hội nghị, các đại biểu tập trao đổi những vấn đề cần rà soát để đảm bảo chất lượng của dự án luật, các vấn đề lớn cơ quan thẩm tra cho ý kiến, các vấn đề còn ý kiến khác nhau.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định cho rằng, mặc dù dự thảo Luật đã được tiếp thu giải trình một cách công phu, song cũng cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất đồng bộ của hệ thống pháp luật và đáp ứng cải cách thủ tục hành chính giảm bớt sự can thiệp của nhà nước vào đầu tư kinh doanh.
Liên quan đến quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS, tại Điều 68 và Điều 69 quy định các điều kiện đầu tư kinh doanh đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh BĐS. Trong đó, đưa ra một số yêu cầu và đồng thời giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về chi tiết về chương trình khung, vấn đề tổ chức việc đào tạo hay thực hành nghề nghiệp.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba cho rằng cần bỏ quy định này, bởi Luật Đầu tư năm 2014 có quy định 2 ngành nghề kinh doanh có điều kiện là đào tạo, bồi dưỡng đối với kiến thức về kinh doanh BĐS và đào tạo, bồi dưỡng đối với loại việc vận hành, quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên quá trình thực tiễn áp dụng và khi sửa Luật Đầu tư năm 2020 đã bỏ hai ngành nghề này và không coi là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nữa. Nếu Luật này lại tiếp tục quy định thì cần đánh giá kỹ về mặt thực tiễn và phải xử lý về mặt pháp lý là sửa Luật Đầu tư.
Cho ý kiến về vấn đề liên quan công chứng, chứng thực giao dịch BĐS, dự thảo Chính phủ trình không thay đổi cách tiếp cận liên quan đến những giao dịch nào về BĐS phải công chứng thực. Tuy nhiên, khi chỉnh lý, phát sinh vấn đề về đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS thay đổi chỉ điều chỉnh những giao dịch có tính chất kinh doanh mà không điều chỉnh những giao dịch không có tính chất kinh doanh.
Đối với những giao dịch về BĐS của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng thực nhưng theo dự thảo Luật thì không phải công chứng, chứng thực. Hay dự thảo đã bãi bỏ, bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh BĐS mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực. Những nội dung này chưa có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba cho rằng, đây điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ, cũng phải có giải trình thuyết phục.
Quy định rõ hơn về thỏa thuận đặt cọc, bảo lãnh…
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương góp ý về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23.
Đại biểu bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn, vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình… Nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.
Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1 theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…
Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh. Do vậy, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.
Cũng liên quan đến nội dung này, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho rằng, dự thảo Luật cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.
Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Thị Vân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh bày tỏ đồng tình với quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở. Đề nghị cần bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không giấy quyền sử dụng đất theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Đại biểu Đặng Bích Ngọc - Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình đề nghị dự thảo Luật làm rõ hơn về các khoản tiền khác, làm rõ hơn quy định cho phép khách hàng lựa chọn có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là nội dung bổ sung mới tại dự thảo Luật, vì vậy việc bảo lãnh nên được quy định theo hướng là điều kiện bắt buộc với loại giao dịch mua bán này để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua…
Tiếp tục nghiên cứu để quy định mức đặt cọc hợp lý
Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh báo cáo, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu tại phiên thảo luận. Về mối quan hệ luật kinh doanh BĐS với luật khác, sẽ tiếp tục rà soát bảo đảm tính thống nhất của Luật này và luật có liên quan.
Về điều kiện tổ chức, các nhân kinh doanh BĐS, Luật đã khoanh phạm vi áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 1 và loại trừ 5 trường hợp; đồng thời cho biết sẽ tiếp tục làm rõ khái niệm nhằm mục đích kinh doanh và không nhằm mục đích kinh doanh để bảo đảm đúng phạm vi, đối tượng áp dụng.
Về bảo lãnh, các đại biểu đồng tình với phương án cần thiết quy định về bảo lãnh để bảo đảm trách nhiệm của các bên liên quan, các cơ quan thống nhất theo hướng cho phép có quyền lựa chọn bảo lãnh.
Về đặt cọc, các đại biểu đều cơ quan nhất trí với sự cần thiết quy định về đặt cọc. Quan điểm sửa luật để quy định thống nhất mức tiền đặt cọc không được quá cao để không biến đặt cọc thành huy động vốn; nhưng cũng không được quá thấp. Do đó các cơ quan sẽ tiếp tục nghiên cứu để quy định ở mức đặt cọc hợp lý.
Về chuyển nhượng dự án, quy định của dự thảo nhằm ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng có cam kết, kí quỹ bảo lãnh để cam kết thực hiện dự án.
Về công chứng và chứng thực, cần thiết có quy định về công chứng, chứng thực để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong giao dịch. Tuy nhiên, do đối tượng là cá nhân không thuộc của đối tượng điều chỉnh của Luật nên dự thảo quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch.
Qua thảo luận của các đại biểu cho thấy, nếu quy định theo hướng này sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý. Tiếp thu ý kiến đại biểu, Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu để cùng UBPLQH và Bộ Tư pháp rà soát để có hướng quy định.
Về sàn giao dịch BĐS là nội dung cũng nhận được sự ủng hộ của các đại biểu. Đồng thời đề nghị cần có những quy định về điều kiện, tiêu chuẩn để bảo đảm chất lượng hoạt động của sàn.
Về việc lộ trình giao dịch qua sàn, nếu các sàn hoạt động tốt thì “hữu xạ tự nhiên hương” khi đó sẽ thu hút được các bên giao dịch. Do đó dự thảo Luật không quy định cứng về lộ trình.
Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh nêu rõ, trong thời gian tới sẽ tiếp tục nghiên cứu để tiếp thu các ý kiến của đại biểu, các ý kiến không tiếp thu cũng sẽ có giải trình thỏa đáng, bảo đảm chất lượng dự án Luật.
