Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với xu hướng giãn dân ra các vùng phụ cận, tuy nhiên, phân khúc chung cư vẫn là điểm sáng nổi bật, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường về cả nguồn cung lẫn khả năng thu hút dòng tiền đầu tư. 
Theo các dữ liệu thị trường mới nhất, phân khúc chung cư ghi nhận nguồn cung tăng trưởng ấn tượng. Nếu như trước năm 2015, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM chủ yếu chỉ "gói gọn" trong khu vực Vành đai 2 ở trung tâm với khoảng 324 dự án, thì bức tranh hiện tại đã thay đổi hoàn toàn.
Sự hình thành dần của các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 đã mở rộng biên đô thị một cách mạnh mẽ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS mạnh dạn tiến ra vùng ven.
Số liệu thống kê cho thấy, số lượng dự án hiện nay đã đạt khoảng 1.050, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong vòng một thập kỷ. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển nguồn cung này đang tập trung chủ yếu về khu vực Đông Bắc TP.HCM, nơi hạ tầng đang được đầu tư trọng điểm.
Đi cùng với sự gia tăng nguồn cung, giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 tại TP.HCM cũng thiết lập những mặt bằng giá mới với mức tăng đáng kể. Dữ liệu thị trường ghi nhận những con số ấn tượng về tốc độ tăng giá so với quý I/2023, nổi bật nhất là khu vực Nhà Bè (cũ) với mức tăng 64%, theo sau là Quận 7 (cũ) tăng 63% và Bình Thạnh (cũ) tăng 57%.
Tại khu vực TP Thủ Đức (cũ), biên độ tăng giá dao động từ 32-48%. Đà tăng giá này không chỉ khu biệt ở một vài nơi mà đang có xu hướng lan rộng sang các phường mở rộng của TP.HCM, khẳng định sức hấp dẫn chưa hề giảm nhiệt của loại hình căn hộ.
Trong khi đó, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng ghi nhận sự bùng nổ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM, đặc biệt là khu vực Bình Dương (cũ). Trong 11 tháng của năm 2025, mức độ quan tâm tại các đô thị vệ tinh tăng vọt so với cùng kỳ: Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65%.
Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, các dự án hạ tầng trọng điểm như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu kết nối sang Đồng Nai đang tạo ra lực đẩy khổng lồ cho các đô thị vệ tinh này cũng như Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến BĐS, đặc biệt tại khu Đông TP.HCM và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ, đã tăng trở lại một cách rõ rệt.
Ông Tuấn nhận định, trung tâm hiện nay không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất, mà các vành đai đang tạo ra những "cực phát triển mới", đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.
Ở một diễn biến khác, phân khúc nhà riêng vẫn duy trì giao dịch ổn định dù mức độ quan tâm chưa có sự bứt phá mạnh mẽ như chung cư. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng trong quý IV/2025 phổ biến ở mức 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4 đến 2,2 lần so với giá chung cư.
Tuy nhiên, tại các khu vực vùng ven, giá nhà riêng chỉ còn cao hơn chung cư khoảng 1,1 đến 1,8 lần. Khoảng cách giá giữa hai phân khúc này đang thu hẹp rõ rệt, tạo ra dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc nhà riêng trong tương lai.
Riêng đối với phân khúc nhà mặt phố, thị trường TP.HCM ghi nhận sự phục hồi nhẹ về giao dịch bán, mặc dù mức độ quan tâm chung giảm 5% so với quý trước.
Thị trường cho thuê đối với loại hình này vẫn còn khá trầm lắng do tình trạng lệch pha cung - cầu, khi nhu cầu thực tế tập trung nhiều ở khu vực cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm.
Một điểm sáng hiếm hoi là nhà mặt phố tại khu vực Quận 2 (cũ) đang nhận được sự chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn so với các khu vực trung tâm truyền thống.
Trước bối cảnh thị trường còn nhiều phân hoá, ông Tuấn đưa ra khuyến cáo, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay các tin đồn thất thiệt, nhà đầu tư cần cẩn trọng và dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thực sự. Những khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố về hạ tầng kết nối, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật mới là nơi trú ẩn an toàn và sinh lời bền vững cho dòng vốn.
