Câu chuyện giao quyền định giá đất cho cấp huyện. Phải khẳng định đây là một chủ trương đúng đắn, có căn cứ lý luận, có đúc kết thực tiễn và mang lại nhiều hy vọng cho công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai nước nhà. 
Không hề dễ dàng mà Luật Đất đai 2024 được Quốc hội phê chuẩn cho thực hiện sớm hơn 5 tháng so với dự định, bởi xuất phát từ yêu cầu bức thiết của cuộc sống mà thời gian không cho phép chờ đợi.
Một trong những bức xúc nhất, đó là việc định giá đất trong nhiều mối quan hệ kinh tế cốt lõi của quốc gia, như các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp…
Cấp huyện được chú trọng và giao trách nhiệm
Thực tiễn cho thấy cả thời gian dài, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Chính vì thế, trong nội dung Luật Đất đai 2024 lần này, vai trò cấp huyện đã được đề cập và nâng lên trách nhiệm cao hơn. Trong đó, chủ tịch UBND cấp huyện được giao quyền quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Thực ra, hiệu quả của việc giao quyền định giá đất cho cấp huyện đã được thực tiễn chứng minh từ trước đó chưa lâu.
Cách đây đúng một năm, ngày 14/8/2023, UBND TP.HCM ban hành quyết định uỷ quyền cho UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập hội đồng thẩm định giá đất.
Các quyền đó bao gồm: Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Xác định giá đất đối với diện tích đất vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; Xác định giá khởi điểm để đấu giá đất.
Chính vì thế, chỉ chưa đầy một năm sau, TP Thủ Đức đã lập một kỳ tích về giải phóng mặt bằng cho Dự án Vành đai 3 qua địa bàn dài 14,5 km có 585 hộ dân bị ảnh hưởng với tổng số tiền giải ngân cho khâu đền bù là hơn 4.228 tỷ đồng thì chỉ còn 44 tỷ đồng chờ giải ngân là kết thúc khâu đến bù giải phóng mặt bằng. Hoặc như sau gần một thập kỷ “treo”, dự án cầu - đường Nguyễn Khoái, nối quận 7, quận 4 và quận 1 đã được dự kiến khởi công cuối năm 2024…
Hẳn sẽ có một câu hỏi, vì sao Luật Đất đai 2024 chưa ra đời mà TP.HCM lại dám “cầm đèn chạy trước ô tô” từ tháng 8/2023? Cũng không phải hiện tượng phá rào gì.
Ngày 23/6/2023, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù cho phát triển TP.HCM, thay thế cho Nghị quyết 54/2017.
Nghị quyết đã đưa ra các chính sách mới, lần đầu được áp dụng đối với các lĩnh vực như đầu tư, tài chính ngân sách, quản lý đất đai, quy hoạch và tổ chức bộ máy… Theo đánh giá, Nghị quyết sẽ tạo khuôn khổ pháp lý toàn diện hơn, giúp TP.HCM có cơ sở thực hiện những sáng kiến trong từng lĩnh vực, mang đến kết quả đột phá.
Thực tiễn thành công ở TP.HCM trong việc giao quyền định giá đất cho cấp huyện đã thêm một lần củng cố cho sự hình thành hệ thống pháp lý trong trách nhiệm quản lý một nguồn tài nguyên vô cùng lớn của quốc gia lần này. Theo Khoản 2, 3 Điều 161 Luật Đất đai 2024, UBND cấp huyện có quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện bao gồm:
+ Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc 01 Phó chủ tịch UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng;
+ Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp huyện làm Phó chủ tịch Hội đồng;
+ Lãnh đạo các phòng ban, tổ chức có liên quan;
+ Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất.
UBND cấp huyện có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.
Thực trạng của những cung bậc cấp huyện
Phải thừa nhận một thực tế rằng, không phải cấp huyện nào cũng có điều kiện như TP Thủ Đức, cả về sự quan tâm hỗ trợ, giám sát từ cấp trên, về nguồn lực tài chính, về năng lực cán bộ… để có thể thực hiện thành công một cuộc cải cách pháp lý một cách dễ dàng và nhanh chóng như vậy.
Thực tiễn đã nhiều lần chứng minh rằng, giữa những quy định của luật pháp quốc gia và “tư duy cấp huyện” từ nhiều năm nay vẫn tồn tại một khoảng cách không hề nhỏ. Hơi xa và điển hình một chút, chắc hẳn nhiều người còn nhớ vụ án Đoàn Văn Vươn ở huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) mà toàn bộ Ban lãnh đạo huyện sau đó đã bị cách chức hoặc kỷ luật vào năm 2012.
Ở Tiên Lãng, Chủ tịch UBND huyện đã tự ban hành một văn bản quy định về thời hạn và hạn mức diện tích sử dụng đất trên địa bàn. Trong khi đó, hệ thống pháp luật đất đai của nước ta đến nay chưa bao giờ cho phép UBND cấp huyện được làm việc này.
Năm 1993, UBND huyện Tiên Lãng đã giao đất chưa sử dụng cho ông Đoàn Văn Vươn sử dụng thời hạn 14 năm với diện tích là 21 ha; đến năm 1997, huyện đã giao tiếp 19,3 ha, thời gian giao đất tính từ ngày giao diện tích 21 ha là 04/10/1993.
Ở Tiên Lãng, mọi thời hạn và hạn mức diện tích sử dụng đất đều nằm trong tay huyện. Muốn 21 ha hay 40,3 ha? Huyện quyết. Giao đất năm 1997 nhưng ghi là 1993 ư? Huyện quyết. Thu hồi đất mà không đền bù ư? Cũng huyện quyết…
Đấy là chuyện lớn, cần phải có hiểu biết ở tầm quốc gia mà bị mắc sai lầm ở cấp huyện thì cũng có thể hiểu được. Tuy nhiên, “tư duy cấp huyện” trong thực tiễn lại không chừa cả những chuyện có tính pháp lý ở mức phổ thông mà vẫn mắc sai lầm.
Câu chuyện “cười ra nước mắt” sau đây được đăng tải trên tờ Dân Trí, ngày 22/7/2024, TAND tỉnh Khánh Hòa đã phán quyết công dân Phạm Trương Lập (40 tuổi, ở TP Cam Ranh) thắng kiện Chủ tịch UBND TP Cam Ranh - ông Lê Ngọc Thạch trong phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án hành chính khiếu kiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Câu chuyện tưởng như rất đơn giản, cuối tháng 02/2023, một người đàn ông ở TP Cam Ranh thuê ông Lập cải tạo, san ủi đất cho ông này. Sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn đưa 2 máy múc cùng nhiều xe tải đến đào, vận chuyển đất từ vị trí cao xuống đổ chỗ trũng thấp theo yêu cầu của chủ đất.
Cuối tháng 3/2023, cơ quan chức năng tại TP Cam Ranh kiểm tra, yêu cầu ông Lập dừng hoạt động và lập biên bản vi phạm hành chính vì cho rằng đã có hành vi khai thác khoáng sản mà không có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, với tổng khối lượng là 250 m3.
Sau đó, Chủ tịch UBND TP Cam Ranh ra quyết định xử phạt hành chính 45 triệu đồng đối với ông Lập về hành vi trên. Bên cạnh đó, còn xử phạt bổ sung với hình thức tịch thu 2 máy múc và 5 xe tải (phương tiện sử dụng vi phạm hành chính).
Không đồng ý với nội dung quyết định xử phạt này, ông Lập làm đơn khiếu nại vì cho rằng chính quyền xử phạt không đúng đối tượng, sai quy định pháp luật.
Tháng 7/2023, Chủ tịch UBND TP Cam Ranh ban hành quyết định bác toàn bộ khiếu nại của ông Lập.
Qua nghiên cứu các tài liệu, lời khai của các bên trong vụ việc, Hội đồng xét xử nhận thấy có cơ sở xác định chủ đất là người thuê ông Lập làm công việc san, ủi đất. Do đó, chủ đất phải chịu trách nhiệm pháp luật trên các thửa đất của mình quản lý. Hội đồng xét xử nhận định, Chủ tịch UBND TP Cam Ranh xử phạt ông Lập là không đúng đối tượng.
Sau đó, Tòa tuyên hủy quyết định xử phạt hành chính của Chủ tịch UBND TP Cam Ranh đối với ông Lập; hủy quyết định về việc tạm giữ tang vật, phương tiện vi phạm hành chính và buộc Chủ tịch UBND TP Cam Ranh trao trả toàn bộ các tài sản tạm giữ cho nguyên đơn…
Cấp huyện của chúng ta hiện nay không thiếu những câu chuyện tương tự, một thực trạng rất đáng quan tâm.
Lời kết
Trở lại câu chuyện giao quyền định giá đất cho cấp huyện. Phải khẳng định đây là một chủ trương đúng đắn, có căn cứ lý luận, có đúc kết thực tiễn và mang lại nhiều hy vọng cho công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai nước nhà.
Tuy nhiên, khi nghiên cứu 4 quy định phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 với tính nguyên tắc cao và khá trừu tượng, rồi từ những câu chuyện ví dụ về những cấp huyện có nhiều cung bậc khác nhau trong hoàn cảnh thực tiễn lại muôn màu muôn vẻ… mới thấy việc thực thi không hề dễ dàng.
Vì thế, không thể có tư duy “đẩy” trách nhiệm về cấp huyện cho “nhẹ người” mà cần phải có nỗ lực thông suốt từ trên xuống dưới, từ khâu hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy dưới Luật (Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn…) đến việc đào tạo, tư vấn, hỗ trợ, giám sát của các cơ quan có trách nhiệm bên trên cấp huyện thì những cải cách trong Luật Đất đai 2024 mới hy vọng có thể đi vào cuộc sống như mong muốn, mà bài học ở TP.HCM là một ví dụ tốt, cần học hỏi.
