Trong bối cảnh Đà Nẵng bước vào giai đoạn phát triển mới với quy mô không gian, dân số và vai trò vùng được mở rộng chưa từng có, thì mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng định hướng phát triển (TOD), giảm phát thải và hướng tới đô thị carbon thấp được xem là chìa khóa để Đà Nẵng khai thác hiệu quả tiềm năng BĐS, đồng thời khắc phục những bất cập nội tại, hướng tới vai trò cực tăng trưởng chiến lược của khu vực miền Trung - Tây Nguyên. Tiềm năng vượt trội từ hạ tầng, không gian
Đà Nẵng hiện nay là không gian phát triển được mở rộng mạnh mẽ sau sáp nhập. Với diện tích gần 11.860 km² và dân số hơn 3 triệu người, Đà Nẵng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có quy mô lớn nhất cả nước. Đây là điều kiện quan trọng để tổ chức lại không gian đô thị theo mô hình đa trung tâm, đa tầng, thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi ven biển như giai đoạn trước.
Đặc biệt, hệ thống hạ tầng giao thông, logistics đa phương thức được xem là “xương sống” cho chiến lược phát triển đô thị mới. Đà Nẵng đang sở hữu chuỗi cảng biển quốc tế Liên Chiểu, Tiên Sa, Chu Lai, hai sân bay quốc tế Đà Nẵng và Chu Lai, cùng mạng lưới đường bộ, đường sắt quốc gia và các hành lang kinh tế Đông - Tây. Đây là nền tảng thuận lợi để phát triển các khu đô thị gắn với đầu mối giao thông lớn, hình thành các trung tâm BĐS mới theo mô hình TOD.
Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 30/1, TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết: Một trong những điểm mạnh được xem là lợi thế nổi trội là Đà Nẵng có vị trí địa chiến lược, hạ tầng giao thông, logistics đa phương thức bao gồm cảng biển, sân bay, hệ thống đường bộ và đường sắt quốc gia, cùng với mạng lưới đường đô thị đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.
Đà Nẵng cần khai thác lợi thế này và không gian phát triển mới cho Thành phố, phải thể hiện được vai trò là cực tăng trưởng quan trọng và là trung tâm phát triển của khu vực miền Trung và Tây Nguyên, bảo đảm tăng tính liên kết, hỗ trợ, thúc đẩy lẫn nhau giữa các ngành kinh tế và hạn chế thấp nhất các xung đột phát triển giữa các ngành…
Ông Nguyễn Cửu Loan - Phó Chủ tịch Kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng thì nhận định, việc Đà Nẵng mới mở rộng diện tích địa lý và không gian phát triển là cơ sở để tổ chức lại mạng lưới đô thị theo mô hình đa trung tâm, đa tầng, vốn đã được chứng minh là hiệu quả trong các nghiên cứu quy hoạch vùng của OECD (2020) và UN-Habitat (2022).
Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng kết nối trực tiếp với các hành lang kinh tế chiến lược như Hành lang kinh tế Đông - Tây, Quốc lộ 14D - AH17, cảng biển quốc tế Liên Chiểu - Tiên Sa - Chu Lai và sân bay quốc tế Đà Nẵng - Chu Lai, tạo ra lợi thế rất lớn về logistics, giao thông và giao thương quốc tế. Đây là tiền đề để thành phố phát triển các mô hình TOD, giảm phát thải và hướng đến đô thị carbon thấp.
Ngoài ra, sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế vào mô hình phát triển xanh, đô thị thông minh và logistics đang mở ra dòng vốn lớn. WB, ADB, JICA và KOICA đều có các chương trình hỗ trợ hạ tầng xanh, đô thị bền vững tại Việt Nam. Vì vậy, Đà Nẵng mới có thể tận dụng chính sách “vùng đổi mới sáng tạo” gắn với cảng tự do Liên Chiểu - Tiên Sa - Chu Lai để thu hút đầu tư vào ngành công nghiệp sạch, công nghệ số và du lịch chất lượng cao.
Đối với thị trường BĐS Đà Nẵng, ông Hà Nghiệm - Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng và miền Trung nhận định, Đà Nẵng và quỹ đất rộng của Quảng Nam đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành các khu kinh tế công nghiệp, du lịch và dịch vụ mới.
Đặc biệt, Đà Nẵng mới có 2 cảng biển quốc tế, 2 sân bay quốc tế làm tiền đề cho phát triển công nghiệp nặng, thương mại và logistics. Sau sáp nhập, ngành du lịch sẽ có định hướng kết nối toàn diện, tạo nên một chuỗi du lịch liên tỉnh, từ du lịch biển, nghỉ dưỡng đến du lịch sinh thái và văn hóa. Năm 2025, ghi nhận GRDP của Đà Nẵng tăng trưởng 9,18%, cơ cấu kinh tế dịch chuyển rõ nét theo hướng dịch vụ hóa, trong đó du lịch tiếp tục đóng vai trò động lực.
Những bất cập hiện hữu và yêu cầu giải pháp cho đô thị TOD
Bên cạnh tiềm năng, các ý kiến chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới” nhận định, quá trình phát triển đô thị và thị trường BĐS Đà Nẵng cũng đang đối mặt không ít thách thức.
Trước hết, là sự chênh lệch rõ rệt về trình độ phát triển giữa vùng lõi đô thị và các khu vực miền núi, trung du sau sáp nhập. Nếu không có chiến lược đầu tư hạ tầng và dịch vụ công đồng đều, nguy cơ phân hóa vùng sẽ ngày càng rõ nét, kéo theo sự mất cân đối trong phân bổ dân cư và nguồn lực BĐS.
Một bất cập khác, hệ thống đô thị hiện tại của Đà Nẵng phân tán và thiếu tính kết nối chiến lược. Các trục đô thị chủ yếu phát triển theo trục ven biển, QL1A, trong khi các kết nối Đông - Tây còn yếu, làm hạn chế khả năng tích hợp không gian giữa đô thị và miền núi. Hơn nữa, quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm hiện đã gần cạn kiệt, trong khi vùng sáp nhập lại chưa có quy hoạch phân khu đồng bộ để tận dụng nguồn lực đất đai hiệu quả.
Về thể chế và quản lý, sự khác biệt về hệ thống hành chính và pháp lý giữa Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) cũng đặt ra thách thức không nhỏ.
Trong bối cảnh đó, Phó Chủ tịch Kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng cho rằng, Đà Nẵng cần sớm xác lập tầm nhìn dài hạn đến năm 2050, theo hướng trở thành đô thị đa trung tâm, tích hợp vùng - sinh thái - công nghệ, là cực tăng trưởng kinh tế, văn hóa, xã hội của khu vực Nam Trung Bộ và Tây Nguyên, có khả năng cạnh tranh toàn cầu và thích ứng cao với biến đổi khí hậu. Từ đây hình thành không gian đô thị đa trung tâm theo trục biển, đồng bằng, miền núi.
Đô thị Đà Nẵng mới cần có định hướng phát triển mô hình TOD tại các điểm nút giao thông chiến lược. Các vị trí có thể triển khai TOD tại Đà Nẵng mới gồm ga đường sắt Đà Nẵng và khu vực xung quanh; sân bay quốc tế Đà Nẵng - Chu Lai; chuỗi cảng Liên Chiểu - Tiên Sa - Chu Lai…
Song song với đó, nên tái cấu trúc lõi đô thị cũ và phát triển các trung tâm mới khi lõi đô thị cũ đang bị quá tải hạ tầng và thiếu quỹ đất phát triển. Các trung tâm mới như Hòa Liên, Hòa Nhơn, Điện Ngọc cần được đầu tư bài bản thành các khu đô thị thông minh, có đầy đủ chức năng sống, làm việc, giải trí, sáng tạo, tránh lặp lại mô hình phân lô bán nền.
Về chính sách, phát triển đô thị TOD đòi hỏi khung pháp lý linh hoạt, cùng các công cụ tài chính đô thị mới để huy động nguồn lực xã hội. Việc ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý đất đai, hạ tầng và dân cư cũng là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quy hoạch được triển khai hiệu quả.
