Tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ là vô cùng to lớn, có vai trò quan trọng trong việc tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Tuy nhiên, những rào cản về chính sách và pháp lý đang khiến nguồn lực này chưa được khơi thông hiệu quả. 
Nhận thức lại vai trò và giá trị
Thực tế cho thấy, một khu vực phát triển sầm uất luôn gắn liền với sự tập trung của các công trình thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, nhận thức chung về loại hình đất này vẫn còn chưa tương xứng với giá trị mà nó mang lại.
Chia sẻ tại tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam và Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức ngày 31/7, GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội cho rằng, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất thương mại dịch vụ (TMDV) vì tâm lý sở hữu lâu dài.
Ông Cường nhấn mạnh: “Đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở. Ngược lại, đất TMDV lại tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước, và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động”.
Theo ông Cường, nếu vẫn phù hợp quy hoạch và đóng góp vào kinh tế, đất TMDV hoàn toàn có thể được gia hạn và khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Do đó, những khu đất có vị trí đẹp nên được ưu tiên để phát triển thương mại - dịch vụ.
Về mặt pháp lý, nhiều nhà đầu tư còn băn khoăn về thời hạn sử dụng của đất TMDV. Chia sẻ quan điểm, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, đây là băn khoăn hợp lý nhưng không quá đáng ngại.
Ông Tuyến phân tích: “Luật Đất đai năm 2024 cũng như Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch”.
Theo ông Tuyến, pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm, nếu có nhu cầu gia hạn thì chỉ cần làm đơn trước khi hết hạn 6 tháng để các cơ quan xem xét gia hạn chu kỳ 50 năm mới.
Những rào cản từ thực tiễn
Dù tiềm năng và cơ sở pháp lý đã rõ ràng, thực tế triển khai các dự án trên đất TMDV vẫn gặp vô vàn vướng mắc. Từ góc độ cơ quan quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chỉ rõ lý do đất TMDV chưa thu hút được đầu tư tương xứng với tiềm năng làn nằm ở các vấn đề như: Cách thức thu tiền sử dụng đất, hạn chế về quyền sử dụng đất, sự khác biệt giữa đất thuê trả tiền một lần và hàng năm, cũng như yếu tố quy hoạch chưa đủ hấp dẫn.
Từ phía doanh nghiệp, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế Tập đoàn CEO chia sẻ, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất TMDV mang lại lợi ích tổng thể rất lớn, có tính lan tỏa tới 40 ngành kinh tế.
Bà Vân nhấn mạnh, đất TMDV ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, bà cũng trăn trở, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này.
Cụ thể hơn về các vướng mắc, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực Tập đoàn Novaland, đã chỉ ra 3 khó khăn lớn. Thứ nhất là vấn đề gia hạn thời gian thuê đất. Nhiều dự án lớn mất 10-20 năm vướng mắc, khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng còn lại rất ngắn, gây tâm lý bất an.
Thứ hai là định giá đất thiếu thông số đầu vào, đặc biệt tại các khu vực mới phát triển, gây khó cho cả đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước.
Thứ ba là việc Nhà nước quyết định giá đất đôi khi còn một chiều, chưa tham chiếu ý kiến doanh nghiệp, dẫn đến giá trị BĐS không sát thực tế.
Để gỡ các "nút thắt", các doanh nghiệp và chuyên gia đề xuất, cần có cơ chế linh hoạt cho doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, quy định rõ ràng về thế chấp dự án trên đất TMDV và tính thời gian thuê đất từ thời điểm bắt đầu xây dựng để tạo áp lực cho chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, đề xuất Luật Đất đai sửa đổi nên cho phép gia hạn thời gian thực hiện dự án, tính từ thời điểm khởi động lại để đảm bảo quyền lợi về thời gian cho khách hàng. Ngoài ra, Nhà nước sớm xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS để đảm bảo minh bạch và tham khảo ý kiến doanh nghiệp khi xây dựng bảng giá đất...
Việc hoàn thiện khung pháp lý minh bạch và công bằng được kỳ vọng sẽ là “đòn bẩy” để đất TMDV thực sự trở thành động lực tăng trưởng quan trọng cho kinh tế đất nước.
