Thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận diễn biến phân hóa khi thanh khoản chịu tác động từ lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì, trong khi dòng tiền ngày càng hướng đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hưởng lợi từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn
Nửa đầu năm 2026, thị trường nhà ở TP.HCM tiếp tục chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận vốn của cả người mua và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Tâm lý thận trọng bao trùm thị trường, kéo theo tốc độ ra quyết định đầu tư chậm hơn so với các giai đoạn trước.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang chứng kiến quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét. Thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các dự án có giá trị sử dụng thực, sở hữu pháp lý minh bạch và khả năng gia tăng giá trị nhờ hệ thống hạ tầng đồng bộ.
Đáng chú ý, khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vai trò động lực của thị trường khi hội tụ nhiều lợi thế về kết nối giao thông, logistics và liên kết với Cảng Hàng không quốc tế Long Thành. Đây cũng là khu vực tập trung nhiều dự án mới, tạo sức hút đối với người mua ở thực cũng như nhà đầu tư dài hạn.
Tại Hà Nội, thị trường hiện đang đối mặt với nghịch lý khi nguồn cung mới gia tăng nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Theo báo cáo của Savills, 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ hạng A tiếp tục mở rộng, kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền gần như vẫn vắng bóng trên thị trường.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ, phản ánh sự thận trọng của người mua trước áp lực tài chính. Đối với phân khúc thấp tầng, biệt thự, liền kề và shophouse có diễn biến khác nhau về sức hấp thụ, song mặt bằng giá nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao.
Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu thực và cơ cấu nguồn cung vẫn chưa được thu hẹp. Trong khi nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng trung lưu vẫn rất lớn thì sản phẩm phù hợp khả năng chi trả còn hạn chế, khiến thị trường thiếu động lực tăng trưởng bền vững.
Kỳ vọng thị trường phục hồi cùng các động lực phát triển mới
Một điểm đáng chú ý trong báo cáo của Savills là xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội. Nguyên nhân không chỉ đến từ mặt bằng giá tại khu vực lõi đô thị đã ở mức cao mà còn xuất phát từ kỳ vọng vào sự phát triển của hệ thống hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn, hạ tầng ngày càng trở thành yếu tố quyết định giá trị BĐS. Những khu vực được đầu tư đồng bộ về giao thông, kết nối liên vùng và hạ tầng kỹ thuật thường có khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp cũng như các dự án phát triển đô thị mới.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội: Trong thời gian tới, diễn biến thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tiến độ triển khai các quy hoạch và các dự án hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi những thông tin quy hoạch phân khu cụ thể hơn nhằm củng cố niềm tin của người mua và định hướng dòng vốn đầu tư.
Đối với TP.HCM, Savills kỳ vọng thị trường sẽ đón thêm nguồn cung mới trong nửa cuối năm khi nhiều dự án mở bán. Tuy nhiên, để kích cầu, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ người mua tiếp cận sản phẩm. Khả năng hấp thụ của thị trường vẫn sẽ mang tính chọn lọc và phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất cũng như khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp và người mua nhà
Trong dài hạn, triển vọng của cả Hà Nội và TP.HCM được đánh giá gắn chặt với tiến trình hoàn thiện quy hoạch, phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.
Savills dự báo từ năm 2027, Hà Nội sẽ chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về nguồn cung dọc các trục giao thông trọng điểm với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn. Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ gia tăng, góp phần cân bằng cung - cầu và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của thị trường.
Với bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới, những dự án có nền tảng pháp lý vững chắc, gắn với quy hoạch và được hưởng lợi từ các công trình hạ tầng chiến lược sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng vốn. Đây cũng được xem là xu hướng chủ đạo của thị trường BĐS trong thời gian tới.
