Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất giao địa phương giải quyết 20/21 thủ tục, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn. 
Sáng 19/8, tiếp tục Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Phát triển bốn nhóm nhà ở
Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ những điểm nghẽn trong thực tiễn. Thay mặt cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu tán thành sự cần thiết sửa luật, đồng thời đề nghị làm rõ phạm vi của từng chính sách, đánh giá kỹ các cơ chế thí điểm và bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo định hướng phát triển bốn nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Mỗi nhóm sẽ có chính sách phát triển và cơ chế quản lý tương ứng. Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân. Dự thảo dự kiến bổ sung một chương riêng, quy định về đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư, thủ tục thực hiện dự án, ưu đãi đối với chủ đầu tư, giá thuê và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo còn bổ sung loại hình nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế.
Đối với nhà ở xã hội, cơ quan soạn thảo đề xuất luật hóa các nội dung tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ.
Một trọng tâm khác được Bộ trưởng Trần Hồng Minh nêu là rà soát, phân quyền và phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương. Theo phương án đề xuất, địa phương sẽ có thẩm quyền giải quyết 20/21 thủ tục thuộc lĩnh vực nhà ở.
Cơ quan soạn thảo đồng thời định hướng cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và thủ tục hành chính. Luật chỉ quy định những vấn đề khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, việc sửa luật còn nhằm tháo gỡ khó khăn liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo chung cư, tài chính nhà ở và giao dịch nhà ở.
Đáng chú ý, để huy động thêm nguồn lực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đề xuất bổ sung hình thức BT.
Dự thảo cũng bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị nhà chung cư. Mục tiêu là nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và giảm những bất cập phát sinh tại các khu chung cư.
Phải làm rõ “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội”
Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, cơ quan thẩm tra cơ bản nhất trí với sáu nhóm chính sách của dự thảo. Hồ sơ định hướng chính sách được đánh giá đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Tuy nhiên, ông Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo phân định rõ khái niệm “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội”, tránh chồng lấn về đối tượng và cơ chế thụ hưởng. Chính sách “ưu tiên” phát triển nhà ở cho thuê cũng cần được làm rõ, gồm mức độ ưu tiên, đối tượng được ưu tiên và sự khác biệt so với chính sách dành cho các loại hình nhà ở khác.
Theo Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu, dự thảo dự kiến luật hóa nhiều nội dung đang được thực hiện theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP. Do đó, cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ kết quả, hạn chế và tác động của quá trình thí điểm. Kết quả đánh giá phải là cơ sở để xác định nội dung nào đủ điều kiện luật hóa và nội dung nào cần tiếp tục hoàn thiện.
Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu cũng đề nghị rà soát dự thảo với các định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Ngân sách nhà nước và các luật liên quan, bảo đảm không phát sinh mâu thuẫn hoặc chồng chéo.
Đáng chú ý, đối với nhà ở cho thuê, Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu đề nghị xác định cụ thể các đối tượng được ưu tiên; rà soát nguồn vốn của quỹ nhà ở; đồng bộ quy định quản lý nhà cho thuê đầu tư bằng vốn nhà nước với quy định về quản lý tài sản công. Đề xuất phát triển nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp cần được làm rõ về cơ sở chính sách, điều kiện thực hiện, đối tượng áp dụng và hình thức hỗ trợ dành cho dự án, chủ đầu tư. Bổ sung các quy định đủ cụ thể để chủ trương ưu tiên nhà ở cho thuê có thể triển khai trong thực tế.
Với nhóm nhà ở chính sách, Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu đề nghị thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ, công khai và minh bạch đối với người được hưởng ưu đãi. Các quy định phải bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, không để xảy ra tình trạng lợi dụng chính sách, chuyển nhượng sai mục đích hoặc đầu cơ nhà ở.
Đối với nhà ở thương mại, đề nghị nghiên cứu bổ sung các công cụ quản lý về quy hoạch, giá đất và yêu cầu hạ tầng để định hướng phát triển các phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân. Việc phát triển từng phân khúc cần phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý.
Chủ nhiệm Phan Chí Hiếu cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa chiến lược, chương trình phát triển nhà ở với các quy hoạch liên quan. Việc rà soát phải hướng tới rút ngắn thủ tục đầu tư, quy hoạch, giao đất và cấp phép xây dựng; tránh cách hiểu khác nhau về chung cư có thời hạn theo hướng cân nhắc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu nhà ở.
Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, dự thảo cần xác định rõ trường hợp tổ chức này thực hiện dự án nhà ở tại Việt Nam có được sở hữu nhà ở riêng lẻ hay không.
Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đề nghị tiếp tục rà soát các quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, hoạt động của ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Các quy định sửa đổi phải giải quyết thực chất những tranh chấp, bất cập đã được nhận diện trong quá trình thi hành Luật Nhà ở năm 2023.
Như vậy, trong phiên họp sáng nay, cơ quan soạn thảo đặt trọng tâm vào phân cấp, mở rộng nguồn cung và phát triển nhà ở cho thuê; cơ quan thẩm tra yêu cầu hoàn thiện cơ chế thực hiện, xác định rõ đối tượng thụ hưởng, kiểm soát chính sách và bảo đảm sự đồng bộ của pháp luật.
