Thị trường

Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Hợp xu thế chung

Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Hợp xu thế chung

Thảo Lê Thảo Lê - 07:13, 25/06/2022

Tạp chí Xây dựng - Bộ xây dựngTheo các chuyên gia, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng đưa ra hoàn toàn phù hợp theo xu thế chung của thế giới.

Vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023. Cụ thể, phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người. Đồng thời, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Do đó, đối với Phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình được dựa trên một số cơ sở. Cụ thể, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. 

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại...

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua.

Mặt khác, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Đáng chú ý, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). 

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới (Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm, Singapore và Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…).

Việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất, đây cũng là xu hướng chung của thế giới. Do đó với đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở. 

Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình. Mặt khác, với việc đề xuất các chính sách xử lý sẽ xảy ra như nêu trên thì người sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các băn khoăn mà dư luận đang quan tâm.

Nhìn nhận vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng hoàn toàn đúng và hợp theo xu thế của thời đại, hợp xu thế chung của thế giới. Với đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ mang lại lợi ích là giá thành chung cư sẽ thấp hơn, chủ đầu tư xây bán sẽ rẻ hơn, người dân cũng dễ tiếp cận nhà ở hơn. “Ở góc độ chuyên môn tôi thấy là cần thiết, các nước đã đi trước và làm rất tốt. Nó trở thành bình thường khi mà quan niệm sở hữu không còn nặng nề nữa. Đề xuất này, lợi cả đôi đường, cho cả người dân và doanh nghiệp. Giá nhà thấp người dân dễ tiếp cận. Đồng thời, doanh nghiệp cũng dễ làm vì tiền chi phí ban đầu để xây nhà không lớn” - ông Điệp phân tích.

Đồng quan điểm trên, ông Trịnh Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công CP phần tư vấn HANDIC - Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội nhìn nhận, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng là hợp lý và ủng hộ đề xuất này.

Theo ông Quang, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư không có nghĩa là hạn chế quyền sở hữu của người dân mà mục tiêu hướng đến là đánh giá chất lượng của nhà chung cư và đảm bảo an toàn cho người dân. Do đó, cần phải dần thay đổi thói quen, tư duy của người dân về tính sở hữu của nhà chung cư. Bên cạnh đó, đề xuất này sẽ góp phần giải quyết những bất cập trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay.

“Hiện nay, có những nhà chung cư đã xuống cấp, không đảm bảo an toàn, nếu như chung cư sở hữu có thời hạn mà được đánh giá chất lượng, kiểm định chất lượng qua từng thời điểm của các cơ quan chức năng sẽ tạo thuận lợi cho việc di dời vì nó có thời hạn. Tất nhiên, di dời sẽ đi kèm với các quyền lợi, cơ chế đảm bảo quyền sở hữu của người dân” - ông Quang cho biết.

Theo Bộ Xây dựng, đối với Phương án 2, cơ sở để Bộ đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Sẽ có 2 tình huống, Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay. Trường hợp, Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng Luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân để có những đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
 

Ý kiến của bạn