Đề xuất thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Thí điểm không quá 30% số lượng dự án

Bộ TN&MT đã dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; Áp dụng đối với cơ quan nhà nước, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Theo dự thảo Nghị quyết, loại đất thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở gồm: (1) Đất để thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hình thức thỏa thuận bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất;

(2) Đất do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án NƠTM cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định tại khoản 1 Điều này để có đất thực hiện dự án.

Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án NƠTM thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Dự thảo Nghị  quyết quy định 4 điều kiện để thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) Dự án phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; (2) Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt; (3) Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; (4) Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan”.

Điểm đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết quy định, lựa chọn thực hiện thí điểm dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt…

Khó triển khai nếu không phải là dự án khu đô thị

Theo nhận định của Bộ TN&MT, quá trình thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2024 về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠTM, sẽ xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc.

Thứ nhất, việc đánh giá về công tác thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM” sẽ xuất hiện hạn chế do nếu chỉ thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2024 sẽ khó triển khai được các dự án thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện NƠTM không phải là dự án khu đô thị, dự án điểm dân cư nông thôn. Đối với các dự án đô thị vẫn có thể thực hiện được theo cơ chế tại điểm c khoản 1 Điều 127 (dự án thuộc trường hợp thu hồi nhưng chủ đầu tư xin thỏa thuận).

Thứ hai, khiếu nại, tố cáo liên quan công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở sẽ tăng lên do các nhà đầu tư sẽ chủ yếu đề xuất các dự án Nhà nước thu hồi đất để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Thứ ba, Nhà nước sẽ phải chịu gánh nặng về chi phí ngân sách để thực hiện các dự án tái định cư, bồi thường bằng đất ở cho người có đất thu hồi.

Thứ tư, nhà đầu tư có thể thực hiện mua gom đất ở để sử dụng vào mục đích kinh doanh của công ty và đất nông nghiệp để sản xuất kinh doanh nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (không phải dự án nhà ở) đồng thời nhận chuyển nhượng đất ở của một vài hộ gia đình, cá nhân liền kề với khu vực đất nông nghiệp của dự án, sau đó chờ điều chỉnh quy hoạch khu đất dự án thành đất ở sẽ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, dư luận quốc tế trong nước và quốc tế có thể đánh giá về thị trường quyền sử dụng và thị trường BĐS tại Việt Nam chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do thiếu đi một phương thức để doanh nghiệp và người có đất thu hồi thỏa thuận với nhau…

Như vậy, với những nội dung đề xuất của Bộ TN&MT trong dự thảo Nghị quyết có các cơ chế chính sách mới, khác với quy định của Luật Đất đai 2024 gồm: (1) Chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện dự án NƠTM; (2) Chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án NƠTM đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Theo kết luận của Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà trong cuộc họp ngày 26/02/2024 về triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB thành dự án độc lập, dự kiến Chính phủ sẽ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép đưa Đề án thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác vào chương trình làm việc của Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV vào tháng 5/2024…

Theo Bộ TN&MT, UBND TP Hà Nội và UBND TP.HCM đều thống nhất ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trên địa bàn TP Hà Nội hiện có khoảng 191 dự án với 1.700 ha; TP.HCM có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở.

Kỳ vọng, việc dự thảo Nghị quyết sớm được Quốc hội thông qua nhằm tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận đất đai, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.