Cần một cơ chế tốt để trong đó người dân có nhu cầu ở thực được trao cơ hội, Nhà nước có nguồn lực để đầu tư và điều tiết, người có đất bị thu hồi được đối xử công bằng, còn nguồn lực đất đai được sử dụng tiết kiệm và có trách nhiệm. 
Mô hình đất ở tái phân bổ theo chu kỳ có thời hạn
Tại các tỉnh, thành và khu vực vùng ven các đô thị đặc biệt, giá đất ở đang có xu hướng tăng nhanh, thậm chí có nguy cơ phát sinh tình trạng đầu cơ, thổi giá tại một số khu vực, gây khó khăn trong việc an cư của người trẻ; đồng thời làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thực hiện các dự án công cộng.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính dựa trên khoản chênh lệch lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Nếu Nhà nước thu toàn bộ khoản chênh lệch này có thể bảo đảm tốt nguyên tắc công bằng, nhưng lại tạo gánh nặng rất đáng kể cho người sử dụng đất.
Trong khi đó, nếu miễn hoàn toàn hoặc một phần nghĩa vụ này có thể làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước (NSNN), phát sinh vấn đề về công bằng xã hội và tạo cơ hội cho đầu cơ. Cả hai phương án trên đều bộc lộ những hạn chế nhất định và chưa giải quyết được bài toán giá đất ở đang có xu hướng tăng cao. Ngoài ra, sự chênh lệch về lợi ích giữa các bên cũng làm gia tăng khó khăn trong việc công tác GPMB trong tương lai.
Vì vậy, vấn đề đặt ra là cần nghiên cứu một cơ chế thứ ba, vừa giảm áp lực về giá đất ở đối với người dân có nhu cầu cư trú thực tế, vừa bảo đảm nguồn thu NSNN lâu dài; đồng thời tạo tiền đề cho cơ chế GPMB hiệu quả, nhanh chóng, hạn chế phát sinh mâu thuẫn và vẫn bảo đảm an ninh lương thực, thực phẩm tại khu vực.
Từ góc độ đó, có thể nghiên cứu một mô hình mới: “Mô hình đất ở tái phân bổ theo chu kỳ có thời hạn”.
Theo mô hình này, tại những khu vực mà mô hình nhà ở xã hội tự xây - tự quản không phát huy hiệu quả, Nhà nước có thể xem xét một phần quỹ đất nông nghiệp hoặc quỹ đất sử dụng chưa hiệu quả, có điều kiện phù hợp để chuyển thành đất ở tái phân bổ theo chu kỳ có thời hạn đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Điểm cốt lõi của mô hình là tạo điều kiện để nhiều hộ gia đình có điều kiện kinh tế bình thường có thể tiếp cận đất ở và tự xây dựng nhà ở, thay vì để một số ít người có tiềm lực tài chính vượt trội mới có thể làm được điều này. Đồng thời, Nhà nước có thể hướng tới một nguồn thu ngân sách được đóng góp bởi số đông người sử dụng đất với mức nghĩa vụ phù hợp hàng năm, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào những khoản thu lớn từ một số ít người có khả năng tài chính cao.
Đối tượng ưu tiên có thể là các hộ gia đình chưa sở hữu bất động sản ở tại thời điểm xét duyệt và có nhu cầu cư trú thực tế. Người nhận đất được quyền xây dựng nhà ở (có thực hiện khai báo xây dựng) để phục vụ cuộc sống của mình và gia đình, nhưng quyền sử dụng đất được gắn với những điều kiện quy định chung.
Cơ chế vận hành của mô hình
Một nền tảng số có thể được Chính phủ phát triển để người dân cả nước có nhu cầu ở thực tự khai báo thông tin, đăng ký tiếp cận đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của thông tin khai báo. Trên cơ sở dữ liệu đó, chính quyền địa phương có thể khai thác thông tin để xây dựng quy hoạch với quy mô phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Để tăng khả năng tiếp cận và sức hấp dẫn của các khu đất tái phân bổ, có thể ưu tiên xem xét những khu đất nằm liền kề hoặc sát khu dân cư hiện hữu, được kết nối bằng các tuyến đường nhánh mới hình thành trong quá trình triển khai mô hình, qua đó hạn chế tối đa chi phí đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, không nên sử dụng trực tiếp các lô đất mặt tiền các tuyến đường hiện hữu có giá trị thương mại cao để phân bổ cho người dân, nhằm tránh làm thất thoát nguồn lực xã hội.
Nghĩa vụ tài chính đối với hộ nhận đất tái phân bổ có thể bao gồm: chi phí GPMB, chi phí đầu tư hạ tầng tối thiểu phục vụ khu dân cư (thu một lần) và nghĩa vụ tài chính hằng năm theo quy định. Mức nghĩa vụ tài chính hằng năm có thể được thiết kế phù hợp nhưng không vượt quá mức chi phí thuê một căn nhà một tầng phù hợp tại khu vực.
Đối với hộ gia đình có sẵn đất nông nghiệp và đáp ứng các điều kiện chung, có thể không phải thanh toán chi phí GPMB và đầu tư hạ tầng tối thiểu nếu thực tế không phát sinh các khoản chi phí này.
Để tăng sự đồng thuận, đẩy nhanh GPMB và hỗ trợ tinh thần đối với người có đất bị thu hồi, có thể nghiên cứu cơ chế cho phép hộ gia đình bị thu hồi đất để thực hiện dự án tái phân bổ được giới thiệu người thân có nhu cầu ở thực tham gia xét duyệt tiếp cận đất. Người được giới thiệu được ưu tiên nhưng vẫn phải đáp ứng các điều kiện chung; số lượng người được giới thiệu có thể phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi.
Người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện chung của cơ chế.
Khi Nhà nước thu hồi đất tái phân bổ để phục vụ mục đích công cộng, có thể xem xét hoàn trả các khoản chi phí GPMB và đầu tư hạ tầng mà người sử dụng đất đã thanh toán; bồi thường giá trị còn lại của công trình theo tuổi thọ và hỗ trợ chi phí di dời phù hợp.
Trường hợp đất tái phân bổ có nguồn gốc từ đất nông nghiệp của chính người sử dụng, phần đất này được bồi thường theo giá đất nông nghiệp thay vì theo chi phí GPMB. Các khoản chi phí mà người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đóng góp sẽ không được hoàn trả; riêng nghĩa vụ tài chính hằng năm được xem là nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng nên không hoàn trả.
Nếu được triển khai phù hợp, mô hình có thể mang lại một số lợi ích đáng kể cho xã hội:
Thứ nhất, mô hình giúp mở rộng khả năng tiếp cận đất ở cho số đông hộ gia đình có điều kiện kinh tế bình thường. Thay vì phải thanh toán ngay khoản nghĩa vụ tài chính lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất, mua hoặc đấu giá đất thì người dân chỉ cần thực hiện các khoản chi phí GPMB, đầu tư hạ tầng tối thiểu và nghĩa vụ tài chính hằng năm theo quy định.
Thứ hai, đất ở tái phân bổ theo chu kỳ có thời hạn kém hấp dẫn đối với người không có nhu cầu ở thực, qua đó có thể hạn chế đầu cơ, thổi giá và hướng nguồn lực đất đai đến đúng đối tượng có nhu cầu sử dụng.
Thứ ba, khi nguồn cung đất ở được mở rộng theo nhu cầu ở thực, áp lực lên giá đất ở khác (không phải đất tái phân bổ) trên thị trường có thể được giảm bớt; đồng thời về dài hạn, giá đất ở khác sẽ hợp lý hơn cũng có thể góp phần giảm chi phí GPMB khi Nhà nước thực hiện các dự án công cộng.
Thứ tư, việc lựa chọn các khu đất phù hợp, liền kề khu dân cư hiện hữu và phát triển theo quy mô nhu cầu thực tế giúp hạn chế tình trạng khu dân cư hình thành nhưng thiếu người ở, đồng thời tận dụng tốt hơn hệ thống hạ tầng hiện hữu và hạn chế nhu cầu đầu tư hạ tầng mới ở quy mô lớn.
Thứ năm, thay vì tập trung nguồn thu vào các khoản thu một lần từ đấu giá hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, mô hình này tạo ra nguồn thu NSNN ổn định và lâu dài thông qua nghĩa vụ tài chính hằng năm của số đông người sử dụng đất.
Thứ sáu, việc mở rộng khả năng tự tạo lập nhà ở cho nhiều hộ gia đình sẽ tạo thêm nhu cầu về xây dựng, vật liệu, lao động và tín dụng; đồng thời tạo điều kiện để các chính sách tín dụng ưu đãi tiếp cận đúng nhóm hơn.
Bên cạnh những lợi ích tiềm năng, cơ chế đất tái phân bổ cũng đặt ra nhiều vấn đề cần được nghiên cứu kỹ trước khi xem xét áp dụng, như mức nghĩa vụ tài chính hằng năm, cũng như cách xử lý các trường hợp phát sinh như thừa kế hoặc nhu cầu mua thêm đất ở khác trong tương lai.
Ngoài ra, cần nghiên cứu kỹ tác động của cơ chế đối với quỹ đất nông nghiệp và yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực tại từng địa phương, nhằm bảo đảm việc chuyển đổi đất không làm suy giảm khả năng cung ứng hoặc gây áp lực làm tăng giá lương thực, thực phẩm.
Suy cho cùng, mục tiêu của chính sách đất đai không nên chỉ là làm cho giá đất giảm xuống, mà là làm cho khoảng cách giữa giá trị của đất và khả năng an cư của con người trở nên hợp lý hơn. Một cơ chế tốt không phải làm cho một nhóm người giàu lên nhanh chóng nhờ đất, cũng không phải lấy đi toàn bộ giá trị gia tăng từ đất của người sử dụng; mà đó phải là cơ chế trong đó người dân có nhu cầu ở thực được trao cơ hội, Nhà nước có nguồn lực để đầu tư và điều tiết, người có đất bị thu hồi được đối xử công bằng, còn nguồn lực đất đai được sử dụng tiết kiệm và có trách nhiệm.
Bởi cuối cùng, giá trị lớn nhất của một khu đất không nằm ở việc nó có thể được bán với giá bao nhiêu, mà ở việc nó có thể giúp bao nhiêu con người có một nơi để sống, một gia đình để trở về và một tương lai để xây dựng.
Nếu được hoàn thiện theo hướng đó, “Mô hình đất ở tái phân bổ theo chu kỳ có thời hạn” không chỉ là một đề xuất về cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp, mà có thể trở thành một cách tiếp cận mới, mang đầy tính nhân văn trong phân bổ nguồn lực đất đai: để quá trình đô thị hóa không chỉ tạo ra những khu đất có giá trị cao hơn, mà còn tạo ra nhiều cơ hội an cư hơn thế hệ trẻ.
