Dữ liệu quý I/2026 cho thấy, thị trường BĐS đang có sự phân hóa rõ rệt khi dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung mạnh vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong đó, chung cư giữ vai trò dẫn dắt đà hồi phục, còn các phân khúc như đất nền và nhà riêng lẻ biến động mạnh theo mặt bằng giá cũng như các yếu tố vĩ mô. 
Sáng 15/4, tại sự kiện trực tuyến "Toàn cảnh thị trường BĐS quý I/2026" do nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn tổ chức, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao của đơn vị này nhận định, mặc dù mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhưng hành vi của người mua đã có sự thay đổi căn bản. Dòng tiền hiện nay ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực thay vì các loại hình mang tính đầu cơ cao.
Chung cư dẫn dắt đà phục hồi thị trường
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, chung cư đang là phân khúc "sáng" nhất trong bức tranh thị trường quý I/2026. Mức độ quan tâm đến phân khúc này tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã ghi nhận mức tăng từ 4% - 7% so với thời điểm tháng 12/2025. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng, vượt xa các loại hình BĐS khác, minh chứng cho việc dòng tiền và nhu cầu thực đang chọn chung cư làm nơi "trú ẩn" an toàn.
Đáng chú ý, cơ cấu mục đích mua chung cư đã có sự dịch chuyển ngoạn mục. Khảo sát thực tế cho thấy, có tới 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% đầu tư cho thuê và chỉ vỏn vẹn 4% chọn lướt sóng.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh phân tích: "Trước đây, tỷ lệ đầu tư lướt sóng chung cư có thời điểm lên đến 30% - 40%. Con số hiện tại phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang giá trị sử dụng thực tế".
Về mặt bằng giá, chung cư vẫn duy trì được khả năng "giữ giá" ổn định với mức tăng nhẹ từ 1,5% - 2,4% theo quý. Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt 87 triệu đồng/m²; trong khi tại TP.HCM cũ, con số này là 69 triệu đồng/m². Khả năng thanh khoản của chung cư cũng được các môi giới đánh giá cao nhất trong 6 tháng tới nhờ nền tảng nhu cầu bền vững.
Hạ tầng giao thông dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào BĐS
Một điểm nhấn quan trọng trong quý I/2026 là sự hình thành rõ nét của mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD). Các dự án mới không còn phân bổ dàn trải mà tập trung theo các trục giao thông trọng điểm. Tại Hà Nội, cấu trúc "vành đai qua sông" đang trở thành động lực tăng trưởng chính với các dự án dọc Vành đai 2, Vành đai 3, khu Đông và khu Tây. Tại TP.HCM, nguồn cung tập trung dọc trục Quốc lộ 13.
Dữ liệu lớn cũng phản ánh sự khác biệt thú vị trong tâm lý đầu tư giữa hai miền. Người mua tại TP.HCM có xu hướng mở rộng ra vùng ven nội thành và các thị trường liền kề gắn với hạ tầng kết nối.
Tỷ trọng quan tâm đến khu vực quanh Vành đai 3 và Vành đai 3 mở rộng như: Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè, Dĩ An, Thuận An... đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý I/2026.
Ngược lại, nhà đầu tư Hà Nội lại đang đa dạng hóa danh mục ra nhiều vùng địa lý khác nhau. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại nội thành Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống còn 76% vào quý I/2026. Thay vào đó, dòng tiền dịch chuyển mạnh sang các tỉnh lân cận như: Hưng Yên, Hải Phòng ở phía Bắc và Đà Nẵng, Khánh Hòa tại khu vực miền Trung.
Thị trường phân hóa theo giá trị sử dụng thực
Khác với sự ổn định của chung cư, phân khúc đất nền bộc lộ độ nhạy cảm cao với các yếu tố vĩ mô như chính sách và lãi suất. Mặc dù mức độ quan tâm tại hai đô thị lớn đều giảm (Hà Nội giảm 23%, TP.HCM cũ giảm 5% so với cuối năm 2025), nhưng miền Trung lại nổi lên là điểm sáng duy nhất với mức tăng quan tâm từ 10% - 28%. Nguyên nhân được cho là do nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa trong quý I.
Về mặt bằng giá đất nền, tại Hà Nội, giá rao bán trung bình quý I đạt 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m² của đầu năm 2025. Tại TP.HCM cũ, giá đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m².
Đối với loại hình nhà riêng, yếu tố giá đang đóng vai trò quyết định nhu cầu. Tại TP.HCM cũ, khi giá có sự điều chỉnh nhẹ từ 1% - 7%, mức độ quan tâm ngay lập tức tăng từ 8% - 15%. Trái lại, tại Hà Nội, do mặt bằng giá nhà riêng đã tăng quá mạnh (có nơi tăng 20% - 30% trong thời gian qua), mức độ quan tâm trong quý I đã sụt giảm khoảng 22% so với cùng kỳ.
Có thể nói, thị trường BĐS hiện tại đang chuyển từ trạng thái tăng trưởng đồng loạt sang giai đoạn chọn lọc khắt khe. Dòng vốn đầu tư hiện nay chỉ thực sự "đổ" vào những sản phẩm mang lại giá trị thực, có pháp lý vững vàng và tiềm năng hạ tầng rõ rệt.
