Theo Savills, FDI vào Việt Nam không còn chỉ tăng về số lượng mà đang chuyển mạnh sang các dự án sản xuất quy mô lớn, tập trung vào chế biến – chế tạo và kéo theo nhu cầu mới về BĐS công nghiệp. 
Một trong những nội dung trung tâm của báo cáo Shift to Scale – Vietnam Industrial Insider 2025 do Savills công bố là sự thay đổi về chất của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam. Theo Savills, Việt Nam không còn chỉ là điểm đến của các dự án tận dụng chi phí lao động thấp, mà đang bước sang giai đoạn thu hút các dự án sản xuất có quy mô lớn, gắn với chuỗi giá trị và yêu cầu hạ tầng – BĐS công nghiệp ngày càng cao.
FDI tiếp tục tăng trưởng, nhưng cấu trúc đã thay đổi
Savills ghi nhận, tính từ năm 1988 đến tháng 10/2025, Việt Nam đã thu hút hơn 38.000 dự án FDI với tổng vốn đăng ký vượt 589 tỷ USD; riêng vốn cam kết lũy kế đến tháng 10/2025 đạt khoảng 515,3 tỷ USD, trong đó vốn giải ngân đạt khoảng 339 tỷ USD. Đáng chú ý, công nghiệp chế biến – chế tạo chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu FDI, khẳng định vai trò trung tâm của khu vực sản xuất trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay.
Theo Savills, đây không chỉ là sự gia tăng về quy mô vốn, mà phản ánh sự dịch chuyển có chủ đích của các tập đoàn đa quốc gia trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc. Việt Nam ngày càng được lựa chọn như một điểm đặt nhà máy dài hạn, thay vì điểm trung chuyển mang tính ngắn hạn.
Savills cho biết, đến tháng 10/2025, tổng vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực chế biến – chế tạo đạt khoảng 356 tỷ USD, chiếm xấp xỉ 68% tổng vốn FDI đăng ký. Riêng trong năm 2025, FDI đăng ký mới vào lĩnh vực sản xuất đạt khoảng 38,5 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ, với số dự án mới tăng khoảng 9%.
Các số liệu này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với năng lực sản xuất của Việt Nam vẫn được duy trì, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động. Quan trọng hơn, FDI vào sản xuất đang đi kèm với yêu cầu cao hơn về quy mô nhà máy, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng mở rộng.
Hướng tới giá trị gia tăng cao hơn
Một điểm đáng chú ý trong phân tích của Savills là sự trỗi dậy của miền Bắc trong thu hút FDI sản xuất. Tính đến tháng 10/2025, khu vực miền Bắc chiếm khoảng 54% tổng vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực sản xuất, tương đương khoảng 15,3 tỷ USD, vượt lên so với miền Nam và miền Trung.
Savills lý giải xu hướng này từ nhiều yếu tố kết hợp, bao gồm vị trí địa lý gần Trung Quốc, sự phát triển nhanh của hạ tầng công nghiệp – logistics, cũng như sự hiện diện ngày càng rõ nét của các tập đoàn điện tử và công nghệ. Các địa phương như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Hưng Yên nổi lên như những cực tăng trưởng mới, đóng vai trò trung tâm trong mạng lưới sản xuất khu vực.
Theo Savills, dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam tiếp tục đến chủ yếu từ: Trung Quốc, Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), Hàn Quốc, Đài Loan và Nhật Bản. Trong đó, sự gia tăng của dòng vốn từ Trung Quốc và Đông Bắc Á phản ánh xu hướng đa dạng hóa địa điểm sản xuất, đồng thời xây dựng các chuỗi cung ứng thay thế có tính ổn định cao hơn.
Về ngành nghề, các lĩnh vực thu hút FDI lớn nhất gồm: điện tử, thiết bị điện, dệt may, cao su – nhựa, máy móc – thiết bị và hóa chất. Đặc biệt, ngành điện tử dẫn đầu cả về số dự án và quy mô vốn, cho thấy Việt Nam đang dần đảm nhận vai trò quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng công nghệ khu vực, thay vì chỉ thực hiện các khâu lắp ráp đơn giản.
Savills nhấn mạnh, sự thay đổi trong cấu trúc FDI kéo theo nhu cầu mới đối với BĐS công nghiệp. Các dự án sản xuất quy mô lớn đòi hỏi: KCN có diện tích đủ lớn, khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại gắn với chuỗi logistics.
Theo đó, FDI không chỉ là dòng vốn đầu tư sản xuất, mà trở thành động lực tái cấu trúc thị trường BĐS công nghiệp, thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp – logistics có chiều sâu.
Từ phân tích dòng vốn FDI, Savills cho rằng, Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mô hình thu hút đầu tư: từ ưu tiên số lượng sang chú trọng quy mô, chất lượng và khả năng mở rộng. Đây chính là nội hàm cốt lõi của “Shift to Scale” – chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, dựa trên nền tảng sản xuất công nghiệp có giá trị gia tăng cao và gắn kết chặt chẽ với hạ tầng, logistics và BĐS công nghiệp.
