Thanh khoản toàn thị trường BĐS đạt 115.650 giao dịch thành công trong quý I/2026, ghi nhận sự sụt giảm ở cả phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền. Dù lượng giao dịch thấp hơn cùng kỳ, giá bán tại các đô thị lớn vẫn neo cao, đặt ra bài toán về sự phân hóa và sàng lọc nguồn cung. 
Thanh khoản sụt giảm, giá vẫn cao
Dữ liệu thống kê mới nhất từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch BĐS thành công, bằng 76,4% so với quý IV/2025 và bằng 85,9% so với cùng kỳ năm trước.
Sự sụt giảm về mặt số lượng diễn ra đồng bộ ở các phân khúc BĐS chính. Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 25.663 giao dịch thành công, chỉ đạt 67,8% so với quý IV/2025 và 76,4% so với cùng kỳ năm 2025.
Phân khúc đất nền tiếp tục dẫn đầu về khối lượng với 89.987 giao dịch thành công, tuy nhiên cũng sụt giảm khi đạt 79,3% so với quý IV/2025 và 89,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù lượng giao dịch đi xuống, giá BĐS tại các địa phương cơ bản vẫn ổn định và duy trì ở mức cao.
Một số khu vực trọng điểm ghi nhận mức tăng nhẹ như: Hà Nội, TP. HCM và Khánh Hòa (tăng 2%); tại Đà Nẵng và khu vực Đồng Nai mức tăng trên 1%. Thực tế này cho thấy áp lực về chi phí sở hữu nhà ở vẫn là bài toán lớn đối với người dân.
Sàng lọc nguồn cung
Theo Bộ Xây dựng, trong quý I, thị trường ghi nhận 39 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 603.712 tỷ đồng, bằng 49,4% so với quý trước.
Tín hiệu tích cực xuất hiện ở phân khúc dự án hoàn thành với 31 dự án nhà ở thương mại (quy mô 5.733 căn), tăng mạnh 221,4% so với cùng kỳ năm 2025.
Bên cạnh đó, có 74 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô 34.315 căn, tăng 125,4% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần bổ sung nguồn hàng cho nhu cầu ở thực.
Bộ Xây dựng nhận định, thời gian tới, khi hệ thống pháp luật mới được triển khai đồng bộ, thị trường BĐS sẽ dần đi vào quỹ đạo ổn định và phân hóa rõ rệt. Nhu cầu sẽ tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và chung cư có mức giá phù hợp tại các đô thị lớn.
Hoạt động môi giới sẽ ngày càng chuyên nghiệp hơn nhờ việc nâng cao tiêu chuẩn hành nghề và quản lý chặt chẽ. Đồng thời, các hành vi đầu cơ, thổi giá sẽ tiếp tục được tăng cường giám sát nhằm hạn chế các biến động bất thường.
Quá trình sàng lọc sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ phục hồi bền vững, đồng thời minh bạch hóa thông tin quy hoạch và chính sách để thị trường phát triển lành mạnh.
