Báo cáo từ Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo năm 2026, thị trường chung cư Hà Nội sẽ đón nhận nguồn cung bùng nổ với khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới. Sự dồi dào này tập trung chủ yếu tại các đại đô thị vệ tinh, kỳ vọng đáp ứng nhu cầu ở thực đang tăng cao của tầng lớp trung lưu Thủ đô. 
Nền tảng cho sự bứt phá này bắt nguồn từ kết quả kinh tế vĩ mô ấn tượng của Hà Nội trong năm 2025 với GRDP tăng trưởng 8,16%. Động lực chính đến từ việc giải ngân vốn đầu tư công đạt kỷ lục 94,2 nghìn tỷ đồng, khơi thông các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3.5 và Vành đai 4.
Thu nhập bình quân người dân tăng khoảng 10% cùng sự gia tăng nhanh chóng của số hộ gia đình trung lưu đã củng cố mạnh mẽ sức mua cho thị trường BĐS. Trong bối cảnh đó, năm 2025 đã ghi nhận lượng giao dịch căn hộ kỷ lục với khoảng 34.500 căn được hấp thụ, đạt mức cao nhất trong vòng 7 năm qua (tăng 2% so với năm 2024).
Thị trường chứng kiến sự dịch chuyển cấu trúc rõ rệt khi khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chiếm thị phần số bán lớn nhất toàn thị trường với 37%. Đáng chú ý, hiệu quả kinh doanh tại khu vực này rất ấn tượng khi có hơn 70% dự án đạt tỷ lệ hấp thụ trên 80% tính đến quý IV/2025.
Xét theo phân khúc, cả hai dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang đều ghi nhận sức cầu mạnh mẽ. Cụ thể, phân khúc cao cấp tiêu thụ 22.700 căn với tỷ lệ hấp thụ 87%.
Đặc biệt, phân khúc hạng sang bùng nổ với 11.800 căn bán ra, gấp 2,4 lần so với năm 2024 và đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 93%. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn hấp thụ tích cực bất chấp mặt bằng giá neo cao.
Về diễn biến giá, mặt bằng giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội bắt đầu bước vào giai đoạn ổn định sau 3 quý tăng trưởng liên tục. Tính đến quý IV/2025, đơn giá trung bình đi ngang ở mức 86 triệu đồng/m² .
Sự chững lại này phần lớn nhờ nguồn cung dồi dào từ Văn Giang với mức giá hợp lý, trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², chỉ bằng 62% so với giá trung bình nội thành Hà Nội là 109 triệu đồng/m² .
Dự báo cho năm 2026, thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào từ 35.000 - 40.000 căn mở bán mới. Văn Giang dự kiến dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng 54% nguồn cung, chủ yếu từ các đại đô thị tích hợp như: Vinhomes Ocean Park 2-3, Alluvia City và Sunshine Legend City.
Ngược lại, tại khu vực phía trong Vành đai 3.5, thị trường phần lớn sẽ là các dự án hạng sang với mức giá cao hơn 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2026 cũng đối mặt với những thách thức từ chính sách tiền tệ.
Dư địa điều hành lãi suất dự báo sẽ thu hẹp, áp lực tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng chặt chẽ có thể tạo ra rào cản về nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn.
Dù vậy, với nỗ lực cải cách thể chế và sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án, thị trường chung cư Hà Nội vẫn được kỳ vọng sẽ phát triển bền vững trong dài hạn.
