Chuyên gia nhận định, giá chung cư tại Hà Nội thời gian tới được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại, ổn định hơn và không còn tình trạng “sốt nóng” như nhiều tháng trước đó. Sức mua chững lại
Theo dữ liệu được chia sẻ tại Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?", giai đoạn từ năm 2000 - 2010, giá chung cư Hà Nội từ 10 - 20 triệu đồng/m²; giai đoạn từ năm 2010 - 2020, giá chung cư từ 20 - 50 triệu đồng/m² và giai đoạn từ sau năm 2020 đến nay, giá chung cư đã tăng lên đáng kể ở khoảng từ 50 - trên 100 triệu đồng/m² tùy khu vực. Đáng chú ý, thị trường tích cực hơn với những dự án cũ được tái khởi động và dự án mới được ra mắt, nhưng giá vẫn không có dấu hiệu giảm.
Lý giải cho thực tế này, ông Ngô Hữu Trường - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chỉ ra 3 nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao trong thời gian vừa qua.
Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán BĐS lên cao.
Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành BĐS tăng lên.
Thứ ba, ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên BĐS, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. Chính vì vậy, ông Trường cho rằng, giá BĐS sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới.
Đồng quan điểm trên, phân tích về sự tăng giá của căn hộ chung cư Hà Nội thời gian vừa qua, ông Nguyễn Văn Ngọc - Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB cho biết, tại Hà Nội, giá chung cư có giá trị sử dụng thật (để ở hoặc cho thuê) ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua. Các khu vực như: Đông Anh, Hoài Đức, dù thuộc ngoại thành, vẫn ghi nhận mức tăng từ 30-40 triệu đồng/m² lên đến 70-80 triệu đồng/m².
Các yếu tố tác động chính đẩy giá BĐS có thể kể đến như: Bảng giá đất mới đẩy giá lên cao; chi phí vật liệu xây dựng tăng và việc chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua. Ông Ngọc cho rằng, giá BĐS được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại.
Trong đó, các nguyên nhân bao gồm: Nguồn cung mới hạn chế do cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.
Dòng tiền dịch chuyển sang khu vực giá cạnh tranh
Đánh giá về biên độ tăng giá chung cư trong giai đoạn vừa qua, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, có thể thấy, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá.
Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m² năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m² vào cuối quý III/2024.
Thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m², nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m². Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm "sốt nóng", giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.
Ở góc nhìn tích cực, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.
Trong thời gian tới, theo nhận định của ông Thịnh, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng "sốt nóng" như nhiều tháng trước đó.
Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m². Đặc biệt, qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng.
Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m², đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.
Ông Thịnh cho rằng, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.
