Chính phủ cần có phương án phù hợp để các doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận vốn dễ dàng hơn nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn. Doanh nghiệp không lường trước được rủi ro
Đó là ý kiến của KTS Lê Viết Hải, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu Xây dựng TP.HCM (SACA) nêu tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành Xây dựng sáng 23/12 tại Hà Nội.
Theo Chủ tịch SACA, trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều biến động phức tạp, dư luận có nhiều ý kiến trái chiều nhau.
Thứ nhất, các chủ đầu tư BĐS có qui mô hầu hết đều tham gia các dự án BĐS du lịch lớn. Họ đã không lường trước rủi ro có những biến cố bên ngoài lãnh thổ có thể gây đổ vỡ thị trường BĐS Việt Nam.
Chủ tịch SACA chỉ rõ, thực tế đã xuất hiện những điều kiện bất khả kháng trên thế giới bao gồm đại dịch Covid-19 và xảy ra tranh chấp tại một số nước ở Châu Âu tác động gián tiếp gây bất lợi cho ngành BĐS. Chủ đầu tư không thể đưa vào khai thác hiệu quả các sản phẩm du lịch bởi không có khách du lịch quốc tế. Tình trạng nguồn cung quá lớn so với cầu, gây ra tồn đọng sản phẩm.
Theo đó, tỉ lệ sản phẩm đưa vào khai thác trong hơn 2 năm đại dịch quá thấp và giá khai thác cạnh tranh khốc liệt khiến nhiều khách sạn, resorts, khu vui chơi giải trí cho đến tận giữa năm 2021 vẫn còn đóng cửa.
Thứ hai, việc cấp giấy chứng nhận đầu tư và triển khai nhiều dự án thiếu sự tính toán khoa học và không kịp thời có sự điều chỉnh phù hợp khi có biến động.
Nhiều dự án không lập kế hoạch triển khai đầu tư xây dựng phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nhiều dự án hoàn toàn phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của chủ đầu tư khi không có đủ thông tin.
“Các chủ đầu tư không có thông tin toàn cảnh thị trường BĐS để có quyết định sẽ triển khai dự án của mình như thế nào nhằm đạt hiệu quả khai thác hợp lý. Trong khi đó, giấy chứng nhận đầu tư đã được cấp luôn yêu cầu phải triển khai theo đúng tiến độ (thường là rất ngắn), việc điều chỉnh tiến độ triển khai dự án còn nhiêu khê, kéo theo các chủ đầu tư bị áp lực huy động vốn để triển khai dự án đúng tiến độ theo giấy chứng nhận đầu tư và giấy phép xây dựng. Triển khai xong mà thị trường không hấp thu được sản phẩm sẽ không trả được nợ. Trái phiếu huy động thường có lãi suất cao, hơn 10%/năm” - Chủ tịch SACA Lê Viết Hải nhấn mạnh.
Do đó, doanh nghiệp “chỉ gồng gánh” 2 năm là hết phần vốn đối ứng. Những biến động bất lợi trong nước và quốc tế lên đến 3 năm, khiến doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng cực kỳ khó khăn, không có nguồn tiền trả lãi, và trả gốc cho các khoản nợ đến hạn.
Thứ ba, sự mất cân đối trong đầu tư, trong khi BĐS du lịch quá dư thừa thì BĐS nhà ở lại quá thiếu, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê phục vụ cho công nhân, cho người lao động có thu nhập thấp khiến giá nhà, giá đất bị đẩy lên quá cao.
BĐS nuôi bộ máy nhân sự rất lớn nhưng trong hệ sinh thái ngành BĐS nguồn nhân lực còn lớn hơn rất nhiều, khi khó khăn ập đến không chỉ người lao động tại doanh nghiệp BĐS sẽ mất việc, mà còn kéo theo công ăn việc làm và sự sụp đổ của hàng loạt các doanh nghiệp khác nằm trong chuỗi cung ứng các sản phẩm, dịch vụ phục vụ cho ngành BĐS.
Trong đó, bao gồm các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu thi công xây dựng và cả các ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án…
Hơn thế nữa, Chủ tịch SACA nhấn mạnh, điều nguy hiểm nhất chính là hệ sinh thái ngân hàng mất khả năng thu hồi nợ do nợ trong BĐS có khi gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu của ngân hàng.
Kiến nghị nhiều giải pháp
Trên cơ sở đó, KTS Lê Viết Hải khẳng định, để cứu được thị trường BĐS lúc này, Nhà nước cần can thiệp sớm sẽ giải quyết được những tác động rất xấu trước mắt và lâu dài.
Theo Chủ tịch SACA, Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi nhằm duy trì hoạt động ổn định cho những doanh nghiệp BĐS và toàn bộ hệ sinh thái của ngành này.
Cụ thể, Chính phủ cần có phương án phù hợp để các doanh nghiệp BĐS được tiếp cận vốn dễ dàng hơn nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn. Cùng đó, hỗ trợ doanh nghiệp đàm phán với các trái chủ về thời hạn thanh toán các khoản vay để không phải huy động một lượng tiền khổng lồ xử lý các khoản nợ ngay lập tức khi đến hạn, tránh các công ty BĐS lớn bị đổ vỡ phá sản hoặc rơi vào các doanh nghiệp nước ngoài.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án để các dự án đó trở nên “sạch”. Khi kinh tế thế giới hồi phục, hoạt động du lịch trở lại nhộn nhịp thì các BĐS du lịch sẽ có nguồn thu cao.
Các dự án vướng mắc được làm “sạch” về pháp lý sẽ bán đấu giá, lợi nhuận có thể sẽ cao hơn nhiều lần. Nhà nước không những không mất tiền mà nhiều khả năng sẽ tạo ra được nguồn thu lớn từ việc ứng vốn giải cứu ngành BĐS.
Mặt khác, Chính phủ với điều kiện thuận lợi của mình cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo không còn tình trạng “chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân”.
Đồng thời, thiết lập cổng thông tin tổng thể đúng nghĩa về quy hoạch, xây dựng và giao dịch BĐS nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về giao dịch BĐS, về các dự án đang triển khai, các dự án được cấp phép, các dự án đang xin phép đầu tư xây dựng tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai xây dựng cho phù hợp với triển vọng thị trường.
Ngoài ra, Nhà nước cần đầu tư vào việc quảng bá du lịch và có chính sách thu hút khách du lịch nước ngoài mạnh mẽ hơn để nhanh chóng lấp đầy các khu du lịch. Đây là một sự giúp đỡ hiệu quả chung cho cả ngành khi các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã kiệt quệ sau đại dịch. Một giải pháp quan trọng đó là miễn visa cho những quốc gia có nhiều khách du lịch đến Việt nam.
