Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Thị trường BĐS tiếp tục khó khăn

Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS) có sự tham dự đông đảo của các doanh nghiệp BĐS phía Nam cũng như miền Bắc.

Báo cáo tóm tắt về tình hình thị trường BĐS của Bộ Xây dựng đưa ra tại hội nghị cho thấy, trong năm 2021, thị trường BĐS vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số.

Thị trường BĐS trong 9 tháng năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.

Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Trong đó, dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021; nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng 1.102 dự án với 302.616 căn, bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ năm trước. Nhà ở thương mại được chấp thuận mới 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021. Dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với 56.402 căn, bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm 2021…

Số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS cũng cho biết, lũy kế 9 tháng đầu năm 2022 có 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm trước.

“Lượng giao dịch có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022, trong quý có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với quý trước. Giá BĐS các phân khúc vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ thời điểm cuối quý II. Một số dự án có giảm giá để tăng tính thanh khoản nhưng chưa nhiều.

Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện” - Báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn còn có nhiều khó khăn.

Cụ thể, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Đáng chú ý, trong quý III, doanh nghiệp BĐS khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

“Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương, tác động đến cuộc sống người lao động” - Bộ Xây dựng nhìn nhận.

Bên cạnh đó, nguồn cung BĐS giảm, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, phổ biến là BĐS ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp.

Trong khi đó, thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Nhiều giải pháp được đưa ra

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Bộ Xây dựng đã nêu ra nhiều giải pháp triển khai, thực hiện.

Theo đó, đối với các Bộ, ngành, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Thông báo Kết luận số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp.

Đồng thời, các Bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.

Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS. Trước tiên, Bộ Xây dựng đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023.

Cùng đó, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, lưu ý tới nhà ở cho các chuyên gia, nhà khoa học tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao.

Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế đối với BĐS nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Nghiên cứu, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, BĐS để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường.

Kiểm soát tốt hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường tín dụng, chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp đảm bảo ổn định, an toàn hệ thống, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá…

Mặt khác, cần nghiên cứu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để khơi thông dòng vốn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS triển khai thực hiện, hoàn thành dự án dở dang, tạo nguồn cung và đẩy mạnh phát triển thị trường.

Nghiên cứu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để hướng dẫn, chỉ đạo các địa phương thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất để tạo điều kiện cho các dự án BĐS triển khai thực hiện…

Xử lý dứt điểm đối với các dự án BĐS đang triển khai thực hiện bị tạm dừng từ nhiều năm trước do liên quan đến sử dụng quỹ "đất công", cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoặc rà soát thủ tục pháp lý để để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Đối với địa phương, Bộ Xây dựng cũng đưa ra các giải pháp, trong đó đề nghị các địa phương cần khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.

Nghiên cứu ban hành, công khai “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại để hướng dẫn các doanh nghiệp, chủ đầu tư thực hiện trên địa bàn.

Khẩn trương rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai.

Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các dự án BĐS, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường.

Bộ Xây dựng cho rằng, cần rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật…

Kiểm soát, phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.

Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.

“Rà soát các dự án có sử dụng đất nhưng chậm triển khai, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích, lãng phí đất đai; trên cơ sở đó phối hợp với cơ quan liên quan xem xét, hướng dẫn xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác liên quan để đưa quỹ đất vào sử dụng hiệu quả, định hướng phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.

Theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng "sốt giá" và “bong bóng” BĐS trên địa bàn.

Tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS, đất đai, xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có)” -  Bộ Xây dựng cho biết.