Quốc hội tập trung xem xét các chính sách phân cấp chuyển nhượng dự án, cắt giảm thủ tục và khơi thông nguồn lực, đồng thời yêu cầu bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, quyền lợi khách hàng và sự thống nhất của hệ thống pháp luật. 
Tiếp tục chương trình đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI họp toàn thể tại Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Phân cấp thẩm quyền, cắt giảm điều kiện kinh doanh
Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự án Luật được xây dựng theo sáu định hướng lớn: thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước; thực hiện phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính; thúc đẩy chuyển đổi số; tháo gỡ vướng mắc thực tiễn; đồng thời chỉ quy định những nội dung khung, mang tính nguyên tắc.
Một thay đổi đáng chú ý là chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS từ Thủ tướng Chính phủ xuống UBND cấp tỉnh.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự kiến 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh được cắt giảm, đơn giản hóa. Trong 12 thủ tục hành chính, 4 thủ tục được cắt giảm, 7 thủ tục được đơn giản hóa; một thủ tục liên quan đến đăng ký quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được giữ nguyên.
Dự thảo đồng thời hoàn thiện các khái niệm về kinh doanh BĐS, dự án BĐS, BĐS có sẵn và BĐS hình thành trong tương lai; bổ sung nguyên tắc và khung quy trình giao dịch BĐS.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh BĐS sẽ được sửa đổi để thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu của hợp đồng và bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Về minh bạch hóa thị trường, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS sẽ được hoàn thiện theo yêu cầu dữ liệu phải “đúng, đủ, sạch, sống”. Dự thảo bổ sung quy định lập mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Đối với dự án BĐS thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, dự thảo bổ sung cơ chế hoàn thành nghĩa vụ tài chính bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo pháp luật về đầu tư và phương thức đối tác công tư.
Thận trọng với quyền mua diện tích sàn của cá nhân nước ngoài
Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, dự thảo bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng đối với cá nhân nước ngoài. Dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất riêng hoặc quyền sử dụng đất chung, việc sở hữu phần diện tích sàn trên thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất. Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu thận trọng, đánh giá đầy đủ tác động và làm rõ điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”. Quy định phải bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, tuân thủ quy hoạch và thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đối với dự án BĐS thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng, việc quy định cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai là cần thiết và có cơ sở thực tiễn. Tuy nhiên, quá trình thực hiện có thể phát sinh nhiều vấn đề như: giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi. Cơ quan thẩm tra đề nghị chỉ quy định nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản và dẫn chiếu sang pháp luật về đối tác công tư, đồng thời bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai. Việc quy định riêng rẽ các nội dung cụ thể tại nhiều luật có thể làm mất tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.
Liên quan đến kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo cho biết hiện có hai nhóm ý kiến. Nhóm ý kiến thứ nhất đề nghị giữ quyền lựa chọn của khách hàng như quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh, còn việc phát hành thư bảo lãnh riêng do từng khách hàng quyết định. Theo quan điểm này, việc từ chối bảo lãnh phải hoàn toàn tự nguyện, trên cơ sở khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí và rủi ro; không được mặc định nội dung từ chối trong hợp đồng mẫu.
Nhóm ý kiến thứ hai tán thành phương án của dự thảo nhưng lưu ý cơ chế lựa chọn có thể bị lạm dụng. Khách hàng thường có vị thế thương lượng không cân bằng và hạn chế về thông tin, nên việc cho phép từ chối bảo lãnh có thể làm suy giảm ý nghĩa quản trị rủi ro của cơ chế này.
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị tiếp tục hoàn thiện chính sách đối với trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không đủ năng lực triển khai dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo, cần có cơ chế khơi thông nguồn lực và tạo điều kiện đưa các dự án tiếp tục được triển khai. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đi kèm biện pháp bảo đảm chặt chẽ, buộc bên nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện đúng cam kết triển khai dự án.
Dự thảo cũng cần xác định rõ trường hợp chuyển nhượng dự án thực hiện theo Luật Đầu tư và trường hợp thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau.
Đề nghị thiết kế thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra điều kiện.
Đối với đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh, việc phân quyền phải gắn với trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ những trường hợp phải lấy ý kiến hoặc xin quyết định của cơ quan Trung ương; quy định cụ thể thời hạn, giá trị pháp lý của ý kiến; đồng thời công khai quyết định chuyển nhượng và cập nhật đầy đủ dữ liệu.
Các nội dung được trình Quốc hội sáng nay cho thấy yêu cầu xuyên suốt của lần sửa đổi này là tháo gỡ điểm nghẽn và tạo dư địa phát triển cho thị trường, nhưng không buông lỏng kiểm soát. Việc phân cấp, đơn giản hóa thủ tục phải đồng thời bảo vệ khách hàng, bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và duy trì sự thống nhất giữa pháp luật kinh doanh BĐS với pháp luật đất đai, đầu tư và đối tác công tư.
