Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030, cần sớm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan để tháo gỡ các vướng mắc. Cho đến nay, chính sách phát triển NƠXH để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở đối với các nhóm đối tượng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đã giúp cho hàng triệu hộ gia đình khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức và công nhân KCN không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường, có cơ hội tạo lập và cải thiện nhà ở.
Tuy nhiên, về lâu dài và để thực hiện mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành 1 triệu căn NƠXH, hệ thống chính sách pháp luật có liên quan cần sớm hoàn thiện để phù hợp với những thay đổi về nhu cầu nhà, góp phần thực hiện tốt chính sách an sinh của Đảng và Nhà nước trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hiệu quả từ chính sách đúng
Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay, đã có 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.
Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 307 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7,95 triệu m2. Đang triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22,565 triệu m2.
Trong đó: Chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân KCN đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3,135 triệu m2. Đang triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8,045 triệu m2;
Chương trình phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 4.390 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 4,815 triệu m2. Đang triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 14,52 triệu m2.
Tính từ đầu năm 2022 đến nay, tổng số lượng NƠXH, nhà ở cho công nhân KCN đã được khởi công là 20 dự án với tổng số khoảng 37.791 căn, trong đó, NƠXH có 17 dự án quy mô 34.431 căn và nhà ở công nhân có 3 dự án quy mô 3.360 căn.
Một số vướng mắc trong phát triển NƠXH
Mặc dù đã có những kết quả tích cực, song chính sách phát triển NƠXH vẫn gặp một số vướng mắc như: Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.
Điều này dẫn tới thiếu quỹ đất để phát triển NƠXH. Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến năm 2020, tổng diện tích đất ở đã bố trí để phát triển NƠXH là 3.359,07 ha (đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020).
Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí của doanh nghiệp, người dân.
Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân KCN đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, không thực chất, không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư. Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.
Trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng NƠXH, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.
Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua NƠXH chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận không cao.
Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.
Luật Nhà ở 2014 có quy định ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định đối tượng này là đối tượng được thụ hưởng chính sách NƠXH, trong khi nhu cầu của các đối tượng này là rất lớn để lo nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp mình.
Bên cạnh đó, các đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH khi mua, thuê, thuê mua NƠXH không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có NƠXH, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân); phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ; đồng thời một số quy định về điều kiện đã không còn phù hợp trong tình hình mới.
Cùng với những vướng mắc hiện hữu, những khó khăn khác cũng khiến công cuộc an sinh này thêm nhiều trắc trở. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, đến nay, ngân sách Trung ương vẫn chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH, nhà ở công nhân.
Vốn bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020 đạt thấp, khoảng 3.163/9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NƠXH theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí.
Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân KCN; chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH trong quy hoạch đô thị, KCN; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án NƠXH; chưa quan tâm hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực các dự án NƠXH từ nguồn ngân sách địa phương; chưa thực sự quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng NƠXH dẫn đến thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án… còn kéo dài.
Không những thế, một số doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn trong thời gian vừa qua cũng mới chỉ tập trung vào việc phát triển các khu đô thị, nhà ở, khu nghỉ dưỡng cao cấp mà chưa quan tâm đến việc đầu tư phát triển NƠXH dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN.
Một số giải pháp để thúc đẩy phát triển NƠXH
Phát triển NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; là trách nhiệm, nghĩa vụ và đạo đức của người làm quản lý nhà nước, của xã hội, của các doanh nghiệp và của người dân.
Vì vậy, trước hết, người đứng đầu các Bộ, ngành, địa phương phải quan tâm, có trách nhiệm, quyết liệt thúc đẩy phát triển NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN nhằm cải thiện thứ bậc của Việt Nam về nhà ở trong bảng xếp hạng của quốc tế.
Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân KCN theo cơ chế thị trường; đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân KCN nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, “không hy sinh tiến bộ, công bằng xã hội, môi trường để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần”.
Huy động nguồn lực của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế bất động sản lớn; có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài để phát triển NƠXH.
Phấn đấu đến năm 2030, cả nước hoàn thành khoảng 1.062.200 căn; trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428 nghìn căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634,2 nghìn căn NƠXH.
Để hiện thực hóa điều này, cần sớm thực hiện một số giải pháp để phát triển NƠXH. Theo đó, sớm hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi) và ban hành các văn bản liên quan đến pháp luật về đầu tư, đặc biệt đất đai, quy hoạch, quản lý và phát triển đô thị, nhà ở, xây dựng, NƠXH, nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu để tháo gỡ các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn.
Tập trung giải quyết 6 nhóm chính sách lớn, bao gồm: (1) Chính sách về đất đai để xây dựng NƠXH; (2) Chính sách về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH; (3) Chính sách về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH; (4) Chính sách về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH; (5) Chính sách về đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách NƠXH; (6) Chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân KCN.
Tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, trong đó, lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án NƠXH, nhà ở công nhân KCN.
Đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho NƠXH. Triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030”.
Về nguồn vốn tín dụng, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất từ nguồn ngân sách Nhà nước theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh; trong đó, có cho vay đối với đầu tư xây dựng NƠXH, cải tạo chung cư cũ và cho các đối tượng mua, thuê mua NƠXH, nhà ở công nhân KCN.
