Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện 6 nhóm chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và phát triển thị trường bền vững. Chiều 29/7, tiếp tục chương trình phiên họp thứ 4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê
Trình bày Tờ trình số 440/TTr-CP ngày 24/7/2026 của Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, sau gần hai năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã thúc đẩy phát triển nhà ở, tăng tính công khai, minh bạch và tạo sự thống nhất với pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch.
Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng cho thấy, một số quy định cần được sửa đổi để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, mô hình chính quyền địa phương hai cấp và những thay đổi của hệ thống pháp luật có liên quan.
Việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng; phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở. Đồng thời, tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục những bất cập phát sinh trong thực tiễn và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với Luật hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 6 nhóm chính sách lớn, bao quát các vấn đề về phát triển, sở hữu, tài chính, quản lý, sử dụng và giao dịch nhà ở, gồm: (i) Hoàn thiện chính sách chung về phát triển nhà ở, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục, điều kiện đầu tư kinh doanh; (ii) nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở thuộc tài sản công và hoàn thiện chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài; (iii) phát triển hệ thống nhà ở bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp với khả năng chi trả; (iv) hoàn thiện chính sách về nguồn vốn phát triển nhà ở; (v) hoàn thiện chính sách quản lý, sử dụng nhà ở, nhà chung cư và nhà có mục đích lưu trú; (vi) hoàn thiện chính sách về giao dịch nhà ở, bảo đảm thuận lợi cho các bên và đồng bộ với pháp luật có liên quan.
Sáu nhóm chính sách này đã được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 175/NQ-CP ngày 3/7/2026 về chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Một trong những định hướng đáng chú ý là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, từng bước hình thành thị trường cho thuê ổn định, lâu dài; bổ sung loại hình chung cư có thời hạn; bổ sung quy định về 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng với từng loại hình.
Trình bày báo cáo tóm tắt ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho rằng, các nhóm chính sách cơ bản đã bám sát chủ trương, định hướng về phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, đây là dự án luật có nội dung phức tạp, liên quan trực tiếp đến nhiều luật và tác động lớn đến người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát các chính sách mới; thận trọng nghiên cứu những quy định còn có ý kiến khác nhau; đánh giá đầy đủ tác động và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các luật, dự án luật có liên quan.
Tại phiên họp, các đại biểu đề nghị làm rõ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, công tác quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Các ý kiến cũng đề nghị luật hóa loại hình nhà ở cho thuê của hộ gia đình nhằm bảo đảm an toàn và đáp ứng nhu cầu thực tế của người lao động; làm rõ quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.
Bên cạnh đó, cần bổ sung chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với nhà ở cho thuê; tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính; ưu tiên quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở cho thuê dành cho công nhân, cán bộ, công chức.
Hoàn thiện chính sách theo ba trụ cột
Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn yêu cầu tiếp tục rà soát kỹ để tránh trùng lặp, bảo đảm dự thảo chính xác, thống nhất với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch và các dự án luật có liên quan. Các quy định phải bảo đảm nguyên tắc dễ hiểu, dễ nhớ, dễ thực hiện.
Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Nhà ở có phạm vi điều chỉnh rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền có chỗ ở của người dân, chính sách an sinh xã hội, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Mục tiêu bao trùm của lần sửa đổi này là tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế đang cản trở phát triển nhà ở; khơi thông nguồn lực đất đai, đầu tư và nguồn lực xã hội; mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, nhất là đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp. Đồng thời, tạo lập khuôn khổ pháp lý ổn định, đồng bộ, minh bạch để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện 6 nhóm chính sách theo ba trụ cột định hướng.
Thứ nhất, lấy người dân làm trung tâm. Mọi chính sách phải hướng tới nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân, tạo điều kiện thuận lợi để người dân tiếp cận nhà ở, không tạo thêm rào cản.
Thứ hai, lấy cải cách thủ tục hành chính làm động lực. Theo đó, cần cắt giảm các quy định rườm rà, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với tăng cường cơ chế hậu kiểm.
Thứ ba, lấy hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội làm mục tiêu. Các chính sách về nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ phải được thiết kế minh bạch, khả thi, bảo đảm hài hòa giữa thúc đẩy phát triển và thực hiện chính sách an sinh xã hội.
Đối với những nội dung còn có ý kiến khác nhau, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động thực chất, lượng hóa nguồn lực thực hiện, bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu phát triển với lợi ích quốc gia, dân tộc.
Cùng với đó, cần phân định rõ thẩm quyền. Những nội dung thuộc thẩm quyền của Quốc hội, có tính ổn định lâu dài mới quy định trong Luật. Những vấn đề mang tính quy trình, thủ tục chi tiết thuộc thẩm quyền của Chính phủ và các Bộ cần đưa ra khỏi dự thảo để quy định tại nghị định, thông tư.
Những vấn đề đã chín, đã rõ, được thực tiễn kiểm nghiệm thì đưa vào Luật; những vấn đề chưa chín, chưa rõ, chưa được thực tế kiểm nghiệm cần tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến rộng rãi của địa phương, chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.
Hồ sơ đủ điều kiện trình Quốc hội
Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao tinh thần chủ động, khẩn trương của Chính phủ trong việc chuẩn bị hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản nhất trí với mục đích, quan điểm xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo Tờ trình của Chính phủ; nhận thấy 6 nhóm chính sách và nội dung dự thảo đã thể hiện tương đối đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng về nhà ở.
Hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 đáp ứng yêu cầu để trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến về định hướng chính sách xây dựng dự án Luật tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát các nhóm chính sách và nội dung dự thảo, bảo đảm phù hợp với các nghị quyết của Đảng, quy định của Hiến pháp và tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Dự thảo cần đẩy mạnh phân quyền, phân cấp; cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy phát triển nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở gắn với bảo đảm an sinh xã hội.
Cơ quan soạn thảo cũng cần tiếp tục làm rõ cơ chế, chính sách gắn với từng loại hình nhà ở theo định hướng mới; phân định rõ từng loại hình; tránh chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư dàn trải, thiếu trọng tâm; đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát phù hợp để bảo đảm đúng đối tượng được thụ hưởng.
Đối với các chính sách mới được đề xuất, cần đánh giá kỹ lưỡng, toàn diện về sự cần thiết, tính khả thi và nguồn lực thực hiện; xin ý kiến cấp có thẩm quyền trước khi xem xét, quyết định.
