Các đại biểu Quốc hội đồng loạt kiến nghị sửa đổi những quy định gây ách tắc trong xác định giá đất và chi phí hạ tầng; thống nhất áp dụng giá đất theo Luật Đất đai, bảo đảm công bằng, minh bạch và tạo động lực thúc đẩy đầu tư… 
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, chiều ngày 01/12, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về dự thảo Nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Gỡ nghẽn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất
Các đại biểu cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục xác định giá đất và chi phí hạ tầng kéo dài, khiến nhiều dự án giao đất, cho thuê đất bị đình trệ hàng tháng, thậm chí hàng quý.
Đại biểu Trần Chí Cường (đoàn TP Đà Nẵng) nhấn mạnh, quy định bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất đang khiến quy trình bị kéo dài bất hợp lý do phải chờ thẩm định giá đất hoàn tất trước khi giao đất, dẫn đến rủi ro “chạy theo tiến độ”, định giá đối phó, có thể gây thất thu ngân sách hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư.
Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) cho biết, nhiều khu vực, đặc biệt là các dự án khu đô thị, khu dân cư mới chưa có tên trong bảng giá đất nên bắt buộc phải thực hiện quy trình xác định giá đất trước mới có thể giao đất, trong khi thông lệ quốc tế đều tách bạch quyết định quản lý về giao đất với quyết định tài chính về giá đất.
Các đại biểu kiến nghị không bắt buộc ghi giá đất tại thời điểm quyết định giao đất, tách bạch quyết định hành chính giao đất với thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai; chỉ khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được nhận bàn giao đất trên thực địa.
Bên cạnh đó, để xử lý các trường hợp tồn đọng và thiếu dữ liệu định giá cụ thể theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai, đại biểu Trần Chí Cường đề xuất mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất như một giải pháp chuyển tiếp, thay vì yêu cầu định giá cụ thể kéo dài qua nhiều vòng thẩm định. Cách tiếp cận này giúp rút ngắn 30 - 50% thời gian thủ tục, phù hợp mục tiêu cải thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy giải ngân và đưa đất đai nhanh chóng vào khai thác hiệu quả.
Thiết kế cơ chế giá đất minh bạch, thống nhất với Luật và sát thị trường
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến tại nghị trường nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế giá đất phải bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai và phù hợp nguyên tắc giá đất sát với giá thị trường.
Đại biểu Trần Văn Tiến (đoàn Phú Thọ) chỉ rõ, dự thảo Nghị định quy định tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất là không phù hợp với quy định tại Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, nơi yêu cầu áp dụng giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất và thống nhất pháp lý.
Bên cạnh đó, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) và đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) nhấn mạnh, việc chuyển từ cơ chế định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là cần thiết để giảm tải thủ tục, khắc phục tình trạng “hai giá” và tăng tính minh bạch.
Tuy nhiên, các đại biểu cũng cảnh báo nguy cơ cú sốc tài chính nếu bảng giá đất mới tăng cao mà hệ số điều chỉnh vẫn áp dụng ở mức lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.
Các đại biểu đề nghị xây dựng bảng giá đất dựa trên dữ liệu đầy đủ, khách quan, cập nhật thường xuyên và có cơ chế xử lý trường hợp đặc thù như dự án quy mô trên 100 ha hoặc khu vực chưa phản ánh đúng giá thị trường theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để sát thực tế.
Ở góc độ quản trị thị trường, đại biểu Nguyễn Thành Nam (đoàn Phú Thọ) cho rằng, cần xác lập rõ vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất theo đúng tinh thần chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Đề xuất chuyên nghiệp hóa công tác định giá đất, củng cố tổ chức định giá đất công lập hoạt động độc lập với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý giá; chuyển sang cơ chế Nhà nước đặt hàng đối với hoạt động tư vấn định giá để tránh kéo dài thủ tục và hạn chế nguy cơ lợi ích nhóm. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính minh bạch, vừa nâng cao hiệu quả cơ chế phân phối địa tô, góp phần củng cố niềm tin của người dân và tạo lập thị trường đất đai công bằng, ổn định.
Ngăn ngừa rủi ro lợi dụng cơ chế thỏa thuận
Ngoài ra, nhiều đại biểu tập trung phân tích những rủi ro từ cơ chế thỏa thuận đạt 75% diện tích đất rồi thu hồi phần còn lại theo điểm b khoản 2 Điều 3 dự thảo Nghị định.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) chỉ rõ, trong thực tiễn, phần đất thỏa thuận thường được định giá theo giá thị trường, phần đất còn lại khi áp dụng giá bồi thường theo bảng giá đất của Nhà nước thường thấp hơn đáng kể, gây chênh lệch lợi ích giữa các hộ dân trong cùng một dự án. Điều này vừa làm suy giảm sự đồng thuận xã hội, vừa kéo theo nguy cơ phát sinh khiếu kiện phức tạp, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Lập luận đồng thuận với hướng tiếp cận này, đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương (đoàn Khánh Hòa) nhấn mạnh kẽ hở dễ bị lợi dụng: sau khi đã thỏa thuận được hơn 75% diện tích đất, một số nhà đầu tư có thể cố tình trì hoãn việc thỏa thuận phần diện tích còn lại để tận dụng cơ chế thu hồi với giá đất thấp hơn nhằm tiết kiệm chi phí. Đề xuất lựa chọn phương án 2 của dự thảo Nghị định quy định theo hướng nếu phần bồi thường còn lại thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận thì người dân được bù phần chênh lệch và nhà đầu tư có trách nhiệm chi trả khoản này, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tạo sự công bằng trong cùng một dự án và hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách.
Đáng chú ý, về xử lý các hợp đồng BT chuyển tiếp, đại biểu Phan Đức Hiếu (đoàn Hưng Yên) cho rằng, nhiều dự án đã hoàn thành và bàn giao công trình từ lâu nhưng chưa được giao đất thanh toán. Nếu tiếp tục áp dụng thời điểm xác định giá đất tại thời điểm giao đất bị chậm, thường cách thời điểm bàn giao từ 5 - 7 năm, sẽ không đảm bảo nguyên tắc ngang giá hợp đồng, khiến nhà đầu tư bị thiệt hại và phát sinh tranh chấp kéo dài. Đề nghị giá đất thanh toán phải được xác định tại thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình hoặc theo thời điểm ghi trong hợp đồng, với điều kiện nhà đầu tư đã hoàn thành mọi nghĩa vụ. Điều chỉnh này vừa xử lý dứt điểm vướng mắc tồn đọng, vừa tạo nền tảng pháp lý ổn định cho triển khai các dự án đối tác công tư trong thời gian tới.
Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong tổ chức thi hành Luật Đất đai sau hơn một năm triển khai. Quá trình thực hiện vẫn còn xuất hiện những “điểm nghẽn” về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; đặc biệt là xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều này ảnh hưởng tới tiến độ các dự án đầu tư, làm giảm hiệu quả sử dụng đất và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.
Chính phủ xây dựng dự thảo Nghị quyết theo hướng tập trung vào ba nhóm chính sách lớn: (i) Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định rõ điều kiện, căn cứ và thời hạn thực hiện; (ii) Tháo gỡ thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng tính linh hoạt và hiệu quả khai thác đất đai; (iii) Cải cách mạnh mẽ cơ chế tài chính đất đai, định giá đất, áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, bảo đảm công khai, minh bạch.
Đồng thời, Chính phủ đề xuất quy định trách nhiệm và nguồn lực triển khai chuyển đổi số đất đai, thống nhất và tích hợp dữ liệu phục vụ quản lý, giám sát thị trường. Việc ban hành Nghị quyết là cấp thiết nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành Luật Đất đai, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản.
