Việc hoàn thiện các dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết số 254/2025/QH15 bảo đảm tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về thu hồi đất, giá đất, nghĩa vụ tài chính và khả thi khi thực hiện từ năm 2026. 
Bộ NN&MT đang hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất theo ngưỡng 75%
Theo báo cáo của Bộ TN&MT tại cuộc họp với lãnh đạo Chính phủ và các thành viên Chính phủ, chiều 29/12, dự thảo Nghị định tập trung hoàn thiện cơ chế thu hồi đất theo ngưỡng 75% theo hướng chặt chẽ và khả thi hơn. Trong đó, điều kiện và cách tính 75% diện tích đất và 75% số người sử dụng đất được quy định rõ, không tính phần diện tích đất do Nhà nước quản lý.
Đồng thời, dự thảo Nghị định xác định cụ thể chủ thể phải đạt được sự đồng thuận. Hộ gia đình được coi là một chủ thể nhưng phải có sự thống nhất của cả vợ và chồng; trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất thì tất cả người có quyền sử dụng đất đều phải đồng thuận. Bộ NN&MT cho rằng, cách tiếp cận này nhằm tháo gỡ các ách tắc kéo dài trong GPMB, song vẫn bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và hạn chế phát sinh khiếu kiện.
Về xác định giá đất, dự thảo Nghị định định hình lại cách tiếp cận theo hướng linh hoạt nhưng có kiểm soát. Các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai tiếp tục được áp dụng, trong đó ưu tiên sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nhằm rút ngắn thời gian, giảm thủ tục hành chính.
Chỉ trong các trường hợp “không phù hợp” mới chuyển sang xác định giá đất cụ thể, nhất là đối với các dự án quy mô lớn, dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp, dự án lấn biển hoặc các trường hợp thiếu dữ liệu đầu vào. Cách làm này nhằm tránh áp dụng máy móc, kéo dài thời gian xác định giá đất, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và phù hợp thực tiễn.
Đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai, dự thảo Nghị định hướng tới chuẩn hóa và đơn giản hóa phương pháp xác định, bảo đảm công bằng và tính khả thi trong thực hiện. Các nội dung về khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần hoặc hàng năm; cơ chế miễn, giảm và xử lý chuyển tiếp được làm rõ hơn. Mục tiêu xuyên suốt là giảm chồng chéo, thống nhất cách hiểu và cách làm giữa các cơ quan, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương tài chính, không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Về phân cấp, phân quyền, dự thảo Nghị định thống nhất giao thẩm quyền cho cấp tỉnh đối với các nội dung cốt lõi như giao đất, định giá đất, đăng ký và các vấn đề liên quan; trên cơ sở đó, cho phép địa phương chủ động phân cấp, ủy quyền xuống cấp xã theo điều kiện, năng lực thực tế. Cách tiếp cận này đặc biệt phù hợp với các đô thị đặc thù như Hà Nội và TP.HCM, nơi khối lượng dự án lớn, tính chất phức tạp cao, vừa bảo đảm quản lý thống nhất, vừa tránh làm nghẽn khâu tổ chức thực hiện ở cơ sở.
Tổng thể, dự thảo Nghị định không thay đổi các chính sách lớn của Nghị quyết số 254/2025/QH15, mà tập trung làm rõ cách làm, cách tính và cơ chế chuyển tiếp, trực tiếp xử lý các “điểm nghẽn” phát sinh trong thực tiễn về thu hồi đất, giá đất và nghĩa vụ tài chính đất đai. Mục tiêu đặt ra là đưa chính sách đất đai vào vận hành thông suốt, ổn định và khả thi từ năm 2026, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho địa phương, doanh nghiệp và người dân.
Không phân cấp nửa vời, định lượng rõ ràng
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh yêu cầu phân cấp phải được thực hiện triệt để và gắn chặt với trách nhiệm thực thi. Khi đã phân cấp phải giao dứt khoát thẩm quyền cho cấp tỉnh; cơ quan được giao nhiệm vụ phải chịu trách nhiệm đầy đủ từ khâu quyết định đến tổ chức thực hiện và chịu trách nhiệm về kết quả cuối cùng. Cách tiếp cận này nhằm chấm dứt tình trạng phân cấp nửa vời, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cấp, khiến địa phương lúng túng và kéo dài thời gian xử lý.
Một yêu cầu xuyên suốt khác được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh là quy định phải mang tính định lượng rõ ràng, không sử dụng tiêu chí định tính. Các nội dung như áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, hay việc chuyển sang xác định giá đất cụ thể phải được gắn với các tiêu chí đo lường cụ thể, có thể kiểm chứng, như quy mô dự án, loại hình sử dụng đất, tình trạng đầu tư hạ tầng và mức độ đầy đủ của dữ liệu đầu vào. Việc tránh các quy định chung chung được coi là điều kiện tiên quyết để Nghị định có thể triển khai thống nhất trên thực tế.
Trong xác định giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu tuân thủ nghiêm các quy định của Luật Đất đai năm 2024, không mở rộng, không “sáng tạo” thêm cơ chế hay phương pháp mới khi chưa có cơ sở khoa học, pháp lý và dữ liệu đầy đủ. Nơi có đủ dữ liệu thì áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; nơi không đủ điều kiện thì phải xác định giá đất cụ thể theo đúng các phương pháp mà Luật đã quy định.
Đối với thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh yêu cầu công bằng, minh bạch và đúng đối tượng. Việc thu hồi đất theo cơ chế 75% phải được thực hiện chặt chẽ, dựa trên sự đồng thuận đầy đủ của các chủ thể sử dụng đất; các nội dung về khấu trừ tiền bồi thường, miễn, giảm tiền thuê đất và xác định nghĩa vụ tài chính phải được thiết kế theo hướng dễ tính, dễ hiểu, dễ thực hiện, hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu kiện.
Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đặc biệt lưu ý nguyên tắc không hồi tố và yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính. Nghị định chỉ áp dụng đối với các trường hợp phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực, bảo đảm an toàn pháp lý cho các dự án, hợp đồng đã ký trước đó; trình tự, thủ tục phải rõ đầu mối, rõ thời hạn để địa phương và doanh nghiệp có thể áp dụng ngay sau khi ban hành, không bị ách tắc trong giai đoạn chuyển tiếp.
Sáng 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, với 428/437 đại biểu có mặt tán thành. Nghị quyết số 254/2025/QH15 mở rộng thẩm quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 3 trường hợp: (i) thực hiện dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế; (ii) thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án đã đạt thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất trên 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, trên cơ sở HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua; (iii) thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng BT hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh. Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định nguyên tắc chỉ thu hồi đất khi đã hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời cho phép một số trường hợp đặc thù được thu hồi đất trước khi hoàn tất các bước này đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, kèm theo trách nhiệm cụ thể của UBND cấp tỉnh về tạm cư và bố trí tái định cư.
