Trọng tâm của dự thảo Nghị định là xử lý những điểm nghẽn lớn phát sinh từ thực tiễn, đặc biệt trong thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, thanh toán quỹ đất cho dự án BT và cơ chế định giá đất. 
Dự thảo Nghị định hướng dẫn triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang được Bộ NN&MT khẩn trương hoàn thiện nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Tập trung vào 3 nhóm chính sách lớn
Báo cáo Chính phủ tại cuộc họp do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì, chiều 25/12, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, dự thảo Nghị định tập trung vào 3 nhóm chính sách lớn: (i) các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các trường hợp không được bồi thường về đất; (ii) căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án BT; (iii) hoàn thiện khung pháp lý về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Một điểm mới có ý nghĩa then chốt của dự thảo Nghị định là thống nhất cách xác định “người sử dụng đất” trong phạm vi dự án theo Nghị quyết số 254/2025/QH15. Theo đó, hộ gia đình, nhóm người, vợ chồng, cộng đồng dân cư hoặc tổ chức được giao quản lý đất đều được tính là một người sử dụng đất. Việc thu hồi đất chỉ được áp dụng đối với các dự án đã đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất đồng thuận, nhằm bảo đảm tính khả thi, hạn chế khiếu kiện và tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện.
Dự thảo Nghị định cũng làm rõ các trường hợp không được bồi thường về đất, tập trung vào hành vi lấn chiếm đất công, đất do Nhà nước quản lý, đặc biệt là các trường hợp đã có văn bản ngăn chặn nhưng vẫn cố tình vi phạm, nhằm chặn đứng tình trạng hợp thức hóa vi phạm, đồng thời bảo đảm kỷ cương trong quản lý đất đai. Ngược lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 được bồi thường mà không phải xem xét quy hoạch, qua đó tháo gỡ vướng mắc tồn tại kéo dài nhiều năm trong thực tiễn.
Đối với các dự án BT, dự thảo Nghị định bổ sung và làm rõ căn cứ pháp lý để giao đất, cho thuê đất thanh toán là hợp đồng dự án BT. Các dự án BT ký từ ngày 1/7/2025 đến trước khi Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất sẽ được áp dụng theo Nghị định này, góp phần xử lý chuyển tiếp, giảm rủi ro pháp lý và tránh đình trệ dự án.
Về định giá đất, dự thảo Nghị định cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 và mở rộng 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế chủ yếu áp dụng giá đất cụ thể trước đây.
Đáng chú ý, các trường hợp mới như đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định giá trị quỹ đất thanh toán hợp đồng BT cũng được bổ sung, nhằm tăng tính minh bạch và thống nhất trong áp dụng.
Ngăn chặn tình trạng tách hộ nhằm trục lợi chính sách
Thảo luận tại cuộc họp của các đại biểu cho thấy nhiều vấn đề thực tiễn tiếp tục được đặt ra. Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh thống nhất với nguyên tắc 75% diện tích và 75% số hộ đồng thuận, song kiến nghị chốt thời điểm xác định hộ gia đình ngay khi ban hành thông báo thu hồi đất để ngăn chặn tình trạng tách hộ nhằm trục lợi chính sách; đề nghị luật hóa rõ tiêu chí quỹ đất thanh toán dự án BT, yêu cầu quỹ đất phải phù hợp quy hoạch và được nhà đầu tư thống nhất ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng.
Phó Chủ tịch UBND TP Hải Phòng Lê Anh Quân bày tỏ lo ngại về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), nhất là trong bối cảnh việc xác định “giá đất thị trường”, đặc biệt theo phương pháp thặng dư, vẫn còn nhiều tranh cãi.
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường kiến nghị làm rõ phạm vi tính tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận, theo hướng không bao gồm phần đất công do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án, đồng thời đề xuất đẩy mạnh phân cấp cho cấp xã, cấp huyện để giảm quá tải cho cấp tỉnh.
Ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị dự thảo Nghị định cần làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xác định chi phí đầu tư hạ tầng; cho phép khấu trừ linh hoạt phần chi phí GPMB vượt mức; xác định thống nhất thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đề xuất hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng sát thực tế, phân định rõ các loại hệ số điều chỉnh, xử lý hợp lý các hợp đồng BT đã ký, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư.
Tổng hợp các ý kiến tại cuộc họp cho thấy, dự thảo Nghị định cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng rõ nguyên tắc, chặt căn cứ pháp lý và bám sát thực tiễn, nhằm thực sự tháo gỡ điểm nghẽn trong thi hành Luật Đất đai, giảm rủi ro pháp lý cho địa phương và doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn mới.
