Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất phân biệt rõ mục đích giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để xây dựng các tiêu chí phù hợp cho từng phương thức và Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mặc dù cùng chung mục đích là lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhưng bản chất của đấu giá và đấu thầu là khác nhau.
Cụ thể, nếu như đấu giá quyền sử dụng đất là bán đất với giá cao nhất nên chỉ chọn giá trúng cao nhất và chỉ áp dụng đối với các trường hợp là “đất sạch” như: sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Bên cạnh đó, trong khi đấu thầu dự án có sử dụng đất lại nhằm mục đích để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất và có dự án có chất lượng, có tính khả thi cao nhất. Mặt khác, đấu thầu được áp dụng với cả “đất sạch”, và “đất chưa sạch” là đất của Nhà nước quản lý đan xen với đất của các chủ sở hữu khác.
HoREA cho rằng, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có nhiều điểm không rõ ràng và rất dễ gây hiểu nhầm. Có thể lấy ví dụ như, tại khoản 1 Điều 126, điểm a đã liệt kê một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, trong khi điểm b và điểm c đã quy định đầy đủ tất cả các trường hợp đấu giá.
Cụ thể, điểm a liệt kê đất do Nhà nước thu hồi, giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng nhà ở thương mại; dự án đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Với quy định này HoREA, cho rằng, sẽ hiểu tất cả các dự án trên dù tạo lập bằng hình thức nào thì buộc phải đấu giá.
"Nếu điều khoản này được thông qua sẽ phủ định chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của BCH Trung ương Đảng đã chỉ đạo tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Trong khi chủ trương của Nghị quyết 18 rất sát với thực tiễn khi hầu hết các dự án nhà ở đều là quỹ đất hỗn hợp gồm: đất ở, đất thương mại, đất nông nghiệp..." - HoREA cho biết.
Trong khi đó, tại điểm b khoản 2 Điều 126 quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thửa đất, khu đất phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn.
"Quy định này chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, nhưng không phù hợp với các dự án có diện tích lớn, thường từ 20 ha, hoặc 50 ha trở lên thì Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì chi phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức, mà nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã phù hợp với “khẩu vị” của các nhà đầu tư. Vì thế, trong trường hợp này chỉ cần có quy hoạch phân khu 1/2000 là phù hợp" - HoREA đánh giá.
Do đó, quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất không phù hợp với quy định cho phép nhà đầu tư điều chỉnh dự án đầu tư của Luật Đầu tư 2020, hoặc điều chỉnh đối với một lô đất trong khu vực quy hoạch của Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Hơn nữa, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá. Như vậy, việc đấu giá đất nên thực hiện theo Luật Đấu giá.
Ngoài ra, HoREA cũng chỉ rõ, quy định người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa quá cứng nhắc và chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng lại không phù hợp với các dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn. Chính vì vậy, từ khái niệm đấu giá và đấu thầu, Luật cũng cần quy định rõ hơn trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào là đấu thầu.
